AREsp 2763585 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por CONDOMINIO JARDINS DOS TAPIRIRIS, contra decisão que negou seguimento ao seu recurso especial. O apelo nobre, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafia acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS, assim ementado (fls. 470-471, e-STJ): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CONSTITUCIONAL. DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROTER REM. ACORDO EXTRAJUDICIAL. CONFISSÃO DE DÍVIDA. NATUREZA PESSOAL. CESSÃO DE DIREITOS PATRIMONIAIS. INCLUSÃO DO CESSIONÁRIO NA EXECUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. A legitimidade para causa decorre da pertinência subjetiva da ação, cabendo a legitimação passiva ao titular do interesse que se opõe ou resiste à pretensão. 2. Os encargos condominiais são obrigações propter rem, de modo que a responsabilidade pelo adimplemento incumbe ao proprietário da unidade imobiliária ou ao titular de algum direito sobre o bem. 2.1. Partindo dessa premissa, é indubitável a possibilidade de o cessionário - já na condição de proprietário do bem - ser demandado para adimplir as despesas condominiais precedente à cessão de direitos com amparo na natureza propter rem da obrigação, o que se distingue da possibilidade de o cessionário ser executado em razão de assunção de obrigações reconhecidas em Termo de Confissão de Dívida, firmada pelo antigo proprietário (cedente), por se tratar de obrigação de natureza pessoal. 2.2. Na situação concreta, é evidente que a execução está baseada em instrumento particular de confissão de dívida, que detém natureza pessoal, do qual não consta declaração expressa do cessionário. 3. Afastada a possibilidade de prosseguimento do feito executivo em curso, em face do cessionário, com base no instrumento formalizador do negócio jurídico que fundamentou a ação de execução, uma vez que a obrigação foi assumida por terceiro (antigo proprietário), da qual o cessionário não participou e nem anuiu com a sua realização. 4. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Opostos embargos de declaração (fls. 483-487, e-STJ), os quais foram rejeitados (fls. 505-517, e-STJ). Nas razões do recurso especial (fls. 519-532, e-STJ), o recorrente aponta, além de dissídio jurisprudencial, violação do art. 1.345 do CC e dos arts. 780 e 784, X, do CPC. Aduz, em apertada síntese, que o novo proprietário do imóvel é responsável por todos os débitos referentes ao condomínio, ainda que tenham sido objeto de acordo firmado pelo antigo proprietário, e que é possível ao credor cumular várias execuções, ainda que fundadas de títulos diferentes em face do mesmo devedor. Contrarrazões apresentadas (fls. 582-588, e-STJ). A Corte local inadmitiu o reclamo (fls. 592-594, e-STJ), dando ensejo à interposição do presente agravo em recurso especial (fls. 597-605, e-STJ). Oferecida resposta (fls. 609-614, e-STJ). É o relatório. Decido. A irresignação merece prosperar. 1. Cinge-se a controvérsia acerca da legitimidade do recorrido, atual proprietário do imóvel, para figurar no polo passivo de ação que execução de débitos condominiais. A Corte local assim decidiu a questão (fls. 473-474, e-STJ): Os encargos condominiais são obrigações propter rem, de modo que a responsabilidade pelo adimplemento incumbe ao proprietário da unidade imobiliária ou ao titular de algum direito sobre o bem. Atento as peculiaridades do caso, é possível perceber que o Condomínio Embargado/Apelante ingressou com ação de execução de título executivo extrajudicial visando a satisfação do crédito de R$ 8.000,00 (oito mil reais), relativo ao acordo firmado com o antigo proprietário da unidade imobiliária Kl-04 do condomínio Exequente. No curso da demanda executiva, foi verificado que o Executado (antigo proprietário) celebrou negócio jurídico de cessão de direitos com o Embargante/Apelado (atual proprietário) em relação a aludida unidade imobiliária Kl-04. Sob essa perspectiva, em Embargos à Execução, o Embargante/Apelado compareceu aos autos correlatos para confirmar o vínculo obrigacional relativamente ao negócio jurídico celebrado, entre ele e o devedor/Executado (antigo proprietário), acrescentando que, todavia, o antigo proprietário é o responsável pelo pagamento da dívida reconhecida no acordo extrajudicial. A toda evidência, na execução de título extrajudicial nº 0734570-69.2018.8.07.000, foram coligidos aos autos correspondentes à cadeia de cessão de direitos patrimoniais sobre a unidade imobiliária Kl-04 (ID 52291735 - pág. 260/262), não estando expresso no referido instrumento o montante da dívida ou sua assunção pelo cessionário (Embargante/Apelado) correlacionado ao montante expresso na confissão de dívida executada. Partindo dessa premissa, é indubitável a possibilidade de o cessionário (Embargante) -já na condição de proprietário do bem - ser demandado para pagar despesas condominiais precedente à cessão de direitos com amparo na natureza propter rem da obrigação, outra, totalmente distinta, é a possibilidade de o cessionário ser executado em razão de assunção de obrigações reconhecidas por terceiro, independente de declaração expressa do cessionário. Quanto ao ponto, mostra-se irreparável o entendimento do Juízo a quo ao reconhecer que a execução se funda em instrumento particular de confissão de dívida (ID 52291735 - pág. 93), que detém natureza pessoal. Nesse contexto, em que pese o pagamento da taxa condominial consubstanciar-se obrigação propter rem, a qual pode ser cobrada do adquirente do imóvel, não é possível imputar ao cessionário o débito executado no Termo de Confissão de Dívida firmado com o antigo proprietário, por se tratar de obrigação de natureza pessoal. Na situação concreta, afastada a possibilidade de prosseguimento do feito executivo em curso, em face do cessionário (Embargante), com base no instrumento formalizador do negócio jurídico que fundamentou a ação de execução, uma vez que a obrigação foi assumida por terceiro (ex-proprietário) e detém natureza pessoal. Como se vê, entendeu o Tribunal local pela ilegitimidade do embargante, ora recorrido, para responder pelo débito em cobrança, uma vez que a dívida decorre de acordo celebrado entre o antigo proprietário do imóvel e o condomínio exequente. De acordo com a jurisprudência desta E. Corte, porém, o atual proprietário do imóvel possui legitimidade para responder pelos débitos condominiais, que têm natureza propter rem, ainda que tenha havido acordo entre o antigo proprietário e o condomínio. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL FINANCIADO. INADIMPLEMENTO. RETOMADA DO BEM PELA VENDEDORA (CREDORA HIPOTECÁRIA). DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AÇÃO DE COBRANÇA MOVIDA PELO CONDOMÍNIO DA QUAL NÃO PARTICIPOU A COOPERATIVA VENDEDORA. INCLUSÃO DESTA NO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. 1. Cancelada a promessa de compra e venda e retomado o bem imóvel pela ora recorrente, pode ela figurar no cumprimento de sentença de débitos condominiais, que têm natureza propter rem, ainda que tenha havido acordo no processo de conhecimento, do qual não fez parte. 2. Embora, em regra, o promitente-comprador do imóvel seja responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse, na hipótese de que se cuida, tendo havido a retomada do imóvel pela promitente-vendedora, responde ela por aquele passivo (despesas condominiais), ressalvado o seu direito de regresso. Julgados das duas Turmas que compõem a Segunda Seção. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.544.795/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 3/4/2023.) grifou-se DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PROPRIETÁRIA DO BEM QUE NÃO FIGUROU COMO PARTE NA AÇÃO DE COBRANÇA ORIGINÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA NO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACORDO FEITO PELO MUTUÁRIO COM O CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. Ação ajuizada em 19/01/1998. Recurso especial concluso ao gabinete em 29/09/2017. Julgamento: CPC/73. 2. Ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, em virtude da inadimplência no pagamento de cotas condominiais. 3. O propósito recursal, a par de analisar acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais tem legitimidade para figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que alegue figurar apenas como promitente vendedora do imóvel e ainda que o mutuário/ocupante do imóvel tenha firmado acordo diretamente com o Condomínio, responsabilizando-se pelo pagamento da dívida. 4. Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenha sido parte na ação de cobrança originária, ajuizada, em verdade, em face dos promitentes compradores do imóvel. 6. Ausência de colisão com o que decidido pela 2ª Seção no bojo do REsp 1.345.331/RS, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, uma vez que a questão que se incumbiu decidir nos referidos autos foi acerca da responsabilidade pelo pagamento da dívida, e não propriamente sobre a legitimidade para figurar no polo passivo da ação. 7. O acordo firmado entre o mutuário e o Condomínio - não cumprido em sua integralidade -, não acarreta a alteração da natureza da dívida, que mantém-se propter rem. 8. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 1.696.704/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 16/9/2020.) grifou-se 2. O Tribunal de origem decidiu, ainda, pela impossibilidade de se incluir na demanda as cotas condominiais vencidas e vincendas, sob o fundamento de que que não estão expressos no título executado, razão pela qual devem ser perseguidas através de ação própria. Confira-se (fl. 476, e-STJ): No que concerne o pedido subsidiário para prosseguimento da fase executiva em relação aos débitos vencidos e vincendos que não estão expressos no Termo de Confissão de Dívida, manifesto que as aludidas taxas condominiais devem ser perseguidas através de ação própria, seguindo a praxe da fase de conhecimento. A decisão recorrida destoa da jurisprudência desta Corte Superior, segundo a qual a ação de cobrança de cotas condominiais e posterior cumprimento de sentença, bem como a execução de título extrajudicial, admitem a inclusão das parcelas vincendas da relação condominial específica, até o pagamento no curso do processo. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS OU EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INCLUSÃO DE PRESTAÇÕES VINCENDAS NO DÉBITO EXEQUENDO. POSSIBILIDADE. INCLUSÃO AUTOMÁTICA NA EXECUÇÃO APENAS PARA AS PRESTAÇÕES HOMOGÊNEAS, CONTÍNUAS E DA MESMA NATUREZA. A MODIFICAÇÃO DE NATUREZA OU DA HOMOGENEIDADE DA PRESTAÇÃO, BEM COMO DE EVENTUAL AMPLIAÇÃO DO ATO CONSTRITIVO ENSEJA A ABERTURA DE NOVO DIREITO DE DEFESA DO DEVEDOR, RESTRITA AO ACRÉSCIMO DO REFERIDO CONTEÚDO E A ELE LIMITADA. .. . 2. Com a comprovação dos requisitos do título executivo extrajudicial, mostra-se possível a inclusão, na execução, das parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação do curso do processo. .. . 4. Recurso especial provido. (REsp n. 1.835.998/RS, relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/2021, DJe de 17/12/2021.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE NÃO CONHECEU DO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO. .. 2.1. Entende esta Corte que, na execução de cotas condominiais, é possível a inclusão no débito exequendo das parcelas vincendas, considerando-se que as verbas condominiais decorrem de relações continuativas, motivo pelo qual devem ser incluídas na condenação as obrigações devidas no curso do processo. .. . 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão da Presidência de fls. 499-501. Agravo em recurso especial desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.829.811/SP, relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 7/6/2021, DJe de 11/6/2021.) Desse modo, merece prosperar a irresignação do recorrente, para reconhecer a legitimidade do recorrido para responder pelo débito em cobrança, bem como pela possibilidade de inclusão das parcelas vincendas no curso do processo de execução, até o momento em que se der o cumprimento efetivo e integral da obrigação. 3. Do exposto, com fulcro no art. 932 do CPC c/c Súmula 568 do STJ, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, nos termos da fundamentação supra. Publique-se. Intimem-se. EMENTA