REsp 1363637 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIOS SÃO BERNARDO E SÃO CAETANO, com fundamento no artigo 105, III, alínea"a", da CF, em desafio ao acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 101, e-STJ): Agravo de instrumento. Despesas de Condomínio. Ação de cobrança, ora em fase de execução. Pedido do condomínio/agravante de penhora do imóvel gerador do débito executado. Inadmissibilidade. Compromisso de venda e compra não registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Exegese do artigo 1.245 do Código Civil/2002. Necessidade de se distinguir penhora de direito aquisitivo sobre imóvel, de penhora do próprio imóvel, essa só possível em sendo o executado o titular do domínio, nos termos da lei civil. Princípio da continuidade registrária que também deve ser observado. Recurso improvido. Nas razões do recurso especial (fls. 108/125, e-STJ), o recorrente aponta ofensa aos artigos 1.334 e 1.345 do CC e 655, VIII, do CPC/73, pugnando, em síntese, peloreconhecimento da possibilidade de penhora da unidade habitacional que gerou a dívida condominial em execução. Sem contrarrazões. Recurso admitido àfl. 139, e-STJ. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. Verifica-se que o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte que orienta que, nos casos de cobranças de dívidas condominiais, "Apesar de ser reconhecida a legitimidade do comprador que ainda não registrou a promessa de compra e venda, somente é possível a penhora de seus direitos de aquisição, mas não a propriedade, uma vez que o bem não foi incorporado ao seu patrimônio" (AgInt no REsp 1879348/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/10/2020, DJe 29/10/2020). No mesmo sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUTADO. PROMISSÁRIO COMPRADOR.IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DECISÃO MANTIDA.1. Conforme o entendimento desta Corte Superior, "ajuizada a ação contra o promissário comprador, este responde com todo o seu patrimônio pessoal, o qual não inclui o imóvel que deu origem ao débito condominial, haja vista integrar o patrimônio do promitente vendedor, titular do direito de propriedade, cabendo tão somente a penhora do direito à aquisição da propriedade" (REsp 1273313/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 12/11/2015).2. Agravo regimental a que se nega provimento.(AgRg no REsp 1438611/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2019, DJe 09/09/2019) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMISSÁRIO COMPRADOR. AÇÃO DE COBRANÇA PROMOVIDA CONTRA PROMITENTE VENDEDOR. EXECUÇÃO QUE ATINGIU O IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA, AFETANDO PATRIMÔNIO DO PROMITENTE COMPRADOR. INADMISSIBILIDADE. PRINCÍPIOS DA AMPLA DEFESA E DO CONTRADITÓRIO.1. Aplicabilidade do novo Código de Processo Civil, devendo ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A penhora da unidade habitacional que deu origem ao débito condominial não pode ser autorizada em prejuízo de quem não tenha sido parte na ação de cobrança em que formado o título executivo. 3. A natureza propter rem da dívida não autoriza superar a necessária vinculação entre o polo passivo da ação de conhecimento e o polo passivo da ação de execução.4. Agravo interno não provido, com imposição de multa e majoração da verba honorária.(AgInt no REsp 1368254/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/03/2017, DJe 17/04/2017) RECURSO ESPECIAL. CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMISSÁRIO COMPRADOR. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PENHORA DOS DIREITOS. POSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA.INADMISSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE.1. Cinge-se a controvérsia a saber se, não tendo o proprietário do bem figurado na ação de cobrança de cotas condominiais, mas tão somente o promissário comprador, é possível, em execução, a penhora do próprio imóvel que gerou a dívida ou apenas a constrição sobre os direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda.2. Ajuizada a ação contra o promissário comprador, este responde com todo o seu patrimônio pessoal, o qual não inclui o imóvel que deu origem ao débito condominial, haja vista integrar o patrimônio do promitente vendedor, titular do direito de propriedade, cabendo tão somente a penhora do direito à aquisição da propriedade.3. A penhora do unidade condominial em execução não pode ser autorizada em prejuízo de quem não tenha sido parte na ação de cobrança na qual se formou o título executivo. Necessária a vinculação entre o polo passivo da ação de conhecimento e o polo passivo da ação de execução.4. Pelo princípio da continuidade registrária (arts. 195 e 237 da Lei nº 6.216/1975), a transferência de direito sobre o imóvel depende de que este preexista no patrimônio do transferente, o que, no caso, torna inviável a penhora do próprio imóvel em virtude da ausência de título anterior em nome dos executados.5. Recurso especial não provido.(REsp 1273313/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 12/11/2015) Logo, o Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência desta Corte, incidindo, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ. 2. Do exposto, nega-se provimento ao recurso especial. Publique-se. Intimem-se.