REsp 2116564 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por R033 VILA EMA 3000 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA em face de acórdão assim ementado (fl. 242): Apelação. Embargos à execução. Execução fundada em despesas condominiais. Sentença de improcedência. Recurso da construtora embargante que não merece prosperar. Alegação de que há contrato definitivo de compra e venda, com alienação fiduciária à CEF, registrado na matrícula do imóvel, sendo inaplicável o Tema 866 do STJ. Compromisso de compra e venda em 09/04/2018. Contrato definitivo em 04/05/2018, registrado na matrícula do imóvel. Previsão de entrega do imóvel para 30/11/2020. Instalação do condomínio em 28/11/2020. Cobrança de débitos condominiais a partir de dez/2019. Construtora que admite que o preço integral foi quitado pelo financiamento, mas por débito dos compradores, não procedeu a entrega das chaves. Unidade condominial adquirida na planta diretamente da construtora. Relativização do caráter propter rem das despesas condominiais. Somente com a imissão na posse é que o adquirente se torna possuidor direto do bem, assumindo a responsabilidade pelas despesas havidas a partir de então, e não pelas anteriores. Tratando-se de imóvel novo é a incorporadora/construtora a responsável pelo pagamento das despesas condominiais até a efetiva entrega das chaves para o adquirente. Responsabilidade da construtora ou incorporadora que exercia posse direta. A responsabilidade pelo pagamento da obrigação é definida pela relação jurídica material que a parte tem com o imóvel. Débito anterior à efetiva imissão na posse que é atribuível à construtora vendedora do bem, detentora da posse da unidade geradora do débito até então. Responsabilidade definida pela imissão efetiva na posse, com entrega das chaves. Precedentes. Sentença mantida. Fixação de honorários. RECURSO DESPROVIDO. Nas razões do especial, aponta a recorrente violação dos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, artigos 1336, I, e 1.345 do Código Civil. Argumenta, em síntese, que remanesceria omissão no acordão recorrido. Defende que o registro do título de compra e venda no Registro de Imóveis implicaria a responsabilidade exclusiva do novo proprietário pelas dívidas condominiais incidentes sobre o bem. Ressalta que o efetivo exercício da posse seria irrelevante no caso de registro do título translativo de propriedade, não havendo falar-se em aplicação ao caso do precedente em repetitivo REsp 1.245.331/RS (Tema 886), limitado aos casos de contrato preliminar. As contrarrazões não foram apresentadas (fl. 302); e o recurso especial, admitido na origem (fls. 303/304). Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. De início, em relação à alegada violação dos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, observo que o Tribunal de origem justificou, expressamente, a pertinência entre o caso examinado e o que decidido no precedente repetitivo (Tema 886), ao considerar que o relevante para definir a responsabilidade pelo débito condominial, em relação ao novo proprietário, é a efetiva entrega de chaves. A propósito (fl. 248): A tese firmada no Tema 866 é clara no sentido de que "O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação" destaquei . Por repetidas vezes, o compromisso de compra e venda equivale ao próprio contrato de compra e venda, por conter todos os elementos inerente a este último, de modo que o registro de escritura de compra e venda de imóvel adquirido na planta não modifica o fato de que, antes da entrega das chaves, os compradores efetivamente não usufruíram da coisa. Desse modo, justificada a adequação entre o precedente mencionado, como razão de decidir, e o caso julgado, não há cogitar-se de omissão ou falta de justificativa adequada; razão pela qual afasto a alegação de contrariedade aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil. No que se refere à questão de fundo, verifica-se que a orientação adotada no acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte Superior, consolidada no sentido de que: .. a responsabilidade do adquirente pelas despesas do condomínio se inicia com a sua efetiva imissão na posse, o que ocorre com a entrega das chaves. (AgInt no AREsp n. 2.190.756/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 13/9/2023.) Nesse mesmo sentido: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DAS VENDEDORAS. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. MORA DAS CONSTRUTORAS. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA N. 83/STJ. IPTU. REPASSE À COMPRADORA. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 1.1. No caso, para descaracterizar o inadimplemento contratual das recorrentes, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 2. Conforme o entendimento desta Corte Superior, aplicam-se as disposições da Lei 9.514/97 quando o "devedor-fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp n. 1.432.046/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/9/2019, DJe 24/9/2019), o que foi observado pela Corte local. 2.1. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ. 4. De acordo com a jurisprudência do STJ, "no caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem" (AgInt no REsp n. 1.863.961/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/6/2021, DJe 30/6/2021), o que foi seguido pela Corte de apelação. Caso de incidência da Súmula n. 83/STJ. 5. Para a jurisprudência do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp n. 1.975.034/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023), entendimento aplicado pelo Tribunal a quo. Aplicação da Súmula n. 83/STJ. 6. Divergência jurisprudencial não comprovada, ante a incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ. 7. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.368.351/RO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20/11/2023, DJe de 28/11/2023.) (grifo acrescido) Portanto, como a orientação adotada no acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o recurso especial não deve ser conhecido (Súmula 83/STJ). Em face do exposto, conheço em parte do recurso especial para a ele negar provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal. Intimem-se. EMENTA