REsp 2103884 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em sessão virtual de 07/05/2024 a 13/05/2024, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA DO IMÓVEL PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR NA POSSE DO BEM. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas condominiais são responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Isso porque o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais referente ao período em que não havia sido imitido na posse. 2. Agravo interno improvido.

RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto por BRZ EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES S.A. em contrariedade à decisão proferida por esta relatoria, assim ementada (e-STJ, fl. 401): RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA DO IMÓVEL PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR NA POSSE DO BEM. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. Em suas razões (e-STJ, fls. 408-423), a agravante alega que a unidade imobiliária foi alienada, inclusive tendo ocorrido a transmissão do bem registrada em cartório, acrescentando que a nova proprietária não se imitiu na posse do bem por estar inadimplente, o que não afasta a obrigação de quitar as despesas condominiais, visto que possui natureza propter rem. Salienta, ademais, que os precedentes colacionados na decisão agravada divergem do caso em testilha, uma vez que a presente hipótese se refere à proprietária que não se imitiu na posse do bem por estar inadimplente com a construtora, não sendo da construtora a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel. Requer, por fim, a reconsideração da decisão monocrática ou sua reforma pela Turma julgadora. É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA DO IMÓVEL PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR NA POSSE DO BEM. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as despesas condominiais são responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Isso porque o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais referente ao período em que não havia sido imitido na posse. 2. Agravo interno improvido. VOTO O recurso não comporta provimento, porquanto as razões expendidas são insuficientes para a reconsideração da decisão impugnada. A respeito da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim se manifestou (e-STJ, fls. 353-354): No caso vertente, conquanto a apelante tenha trazido aos autos cópia do instrumento particular de promessa de compra e venda da unidade autônoma geradora dos débitos condominiais firmado em em outubro de 2020, restou incontroverso nos autos que a compromissário-compradora não foi imitida na posse do imóvel. E, nesse aspecto, a existência de litígio acerca do compromisso de compra e venda não afasta a responsabilidade da embargante pelo pagamento das despesas condominiais vencidas e não pagas da unidade. Nessa perspectiva, considerando que não houve imissão do adquirente na posse da unidade geradora do débito condominial, era mesmo de rigor o reconhecimento de que a construtora do imóvel é a responsável pelos débitos condominiais postos em execução. Do excerto acima transcrito depreende-se que o colegiado estadual afastou a responsabilidade do compromissário comprador pelo pagamento das despesas condominiais por entender que a obrigação só se inicia com a imissão na posse do imóvel, o que não ocorreu na presente situação. Com efeito, o posicionamento adotado está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça segundo a qual as taxas condominiais são responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. VENDEDORA. RESPONSABILIDADE. 1. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão atacado, no sentido de que o autor ainda não obteve a posse do imóvel, demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 2. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedentes. 3. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024.) DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. RETENÇÃO FIXADA EM 25% DO VALOR PAGO. CABIMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU. PROMITENTE-VENDEDORA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE POR PARTE DOS COMPRADORES. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TERRENO NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. "A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (AgInt no AREsp 1.894.635/RJ, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 3/5/2022.) 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt nos EDcl no REsp 1.839.792/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/8/2020, DJe de 17/8/2020). 4. Consoante entendimento do STJ, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Precedentes. 5. Agravo interno provido. Recurso especial desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.044.026/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. VENDEDORA. RESPONSABILIDADE. EFETIVA POSSE. NÃO COMPROVAÇÂO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedentes. 3. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. 4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão atacado, no sentido de que o autor ainda não obteve a posse do imóvel, demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.854.703/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 30/3/2022.) Por conseguinte, não merece reparo o acórdão recorrido, pois em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Lado outro, observa-se que não houve debate pelo colegiado estadual acerca da questão envolvendo o suposto fato de que a proprietária não se imitiu na posse do bem por estar inadimplente com a construtora. Assim, inviável o conhecimento da matéria nesta instância extraordinária, por falta do necessário prequestionamento. Desse modo, tendo em v ista que as ponderações feitas no presente agravo interno não são capazes de alterar o convencimento anteriormente manifestado, permanece íntegra a decisão agravada. Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno. Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela oposição de embargos manifestamente inadmissíveis ou protelatórios a este acórdão, ensejará a imposição da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC/2015. É como voto.