REsp 2115464 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de recurso especial, interposto por BRZ EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES S/A, com amparo na alínea "a" do permissivo constitucional, no intuito de reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (fls. 240-245 e-STJ), assim ementado: EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. Unidade compromissada à venda. Dívida de período anterior ao recebimento das chaves pelo proprietário de unidade autônoma nova. Somente após ter sido imitido na posse é que se reconhece a legitimidade do adquirente da unidade condominial quanto às obrigações referentes aos encargos do condomínio. Construtora ré que é responsável pelo adimplemento das despesas condominiais vencidas até a imissão do promitente comprador na posse do imóvel. Asserção de ilegitimidade passiva afastada. Recurso desprovido. Nas razões do especial (fls. 247-264 e-STJ), a insurgente alega violação ao artigo 1345 do CC/02, ao sustentar, em síntese, (i) a sua ilegitimidade passiva, eis que o imóvel teria sido alienado a terceiros em fevereiro de 2019, conforme registro imobiliário e, ainda, que o comprador foi imitido na posse em 14 de fevereiro de 2020; e, (ii) que a partir do momento em que alienou o imóvel ao atual proprietário da unidade discutida, este imitiu-se na posse, assim, deixou de ser a responsável pelo pagamento das obrigações condominiais ao imóvel alienado. Apresentadas contrarrazões (fls. 281-289 e-STJ), o apelo extremo foi admitido na origem (fls.290-292 e-STJ). É o relatório. Decide-se. A pretensão recursal não merece prosperar. 1. Com relação à responsabilidade da Construtora insurgente pelo pagamento das taxas condominiais, o Tribunal de origem assim se manifestou (e-STJ, fls. 353-354): No caso em estudo, o condomínio apelado ajuizou ação de execução de despesas condominiais contra a apelante, em razão dos débitos condominiais vencidos em janeiro e fevereiro de 2020, da unidade 701, torre 4 (fls. 74/76 e 104), sobrevindo a oposição dos embargos (fls. 1/10). Ao que se tem, ficou demonstrado que a apelante celebrou proposta de compra e venda do imóvel com LUCAS FERNANDO DOS SANTOS, em fevereiro de 2019, o qual foi averbado na matrícula (fls.102/103), sem imissão do referido promitente comprador na posse do bem em virtude da sua inadimplência, conforme expressamente consignado nas razões do apelo. Conquanto não se desconheça a natureza propter rem da obrigação, de especial importância anotar que não é legítima a cobrança dos débitos referentes ao período anterior à entrega das chaves ao primeiro proprietário, respondendo por tais dívidas a construtora ou incorporadora. Por outras palavras, não se pode olvidar que a obrigação do adquirente para responder pelas cotas condominiais se constituiu a partir do momento em que a unidade lhe foi inteiramente entregue, ou seja, quando colocada à sua disposição a posse direta do imóvel, porquanto a responsabilidade de custear as despesas de manutenção decorre da efetiva transmissão, o que, no caso, não consta ter ocorrido. .. . Nesta senda, remanesce incólume a legitimidade da apelante pelo adimplemento das despesas condominiais aduzidas na inicial da ação de execução. Destarte, tem-se que a r. sentença deu correta solução à lide, devendo prevalecer por seus próprios e jurídicos fundamentos. (e-STJ, fls. 242-244, sem destaque no original). grifou-se . No caso em análise sobreleva notar que restou incontroverso nos autos que o compromissário-comprador não foi imitido na posse do imóvel. Logo, o Colegiado estadual afastou a responsabilidade do compromissário-comprador pelo pagamento das despesas condominiais por entender que a obrigação só se inicia com a imissão na posse do imóvel. Assim, o entendimento acima não merece reparos, porquanto está em harmonia com a orientação firmada nesta Corte, no sentido de que as taxas condominiais são responsabilidade da construtora até a efetiva entrega das chaves do imóvel ao adquirente. A propósito, colham-se os precedentes: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR A PARTIR DA POSSE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. O atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar danos morais indenizáveis. Precedentes. 3. O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.817.304/SP, relatora MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 8/5/2023, DJe de 11/5/2023.) DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. RETENÇÃO FIXADA EM 25% DO VALOR PAGO. CABIMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU. PROMITENTE-VENDEDORA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE POR PARTE DOS COMPRADORES. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TERRENO NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. .. . 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt nos EDcl no REsp 1.839.792/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/8/2020, DJe de 17/8/2020). 4. Consoante entendimento do STJ, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Precedentes. 5. Agravo interno provido. Recurso especial desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.044.026/RS, relator MINISTRO RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. VENDEDORA. RESPONSABILIDADE. EFETIVA POSSE. NÃO COMPROVAÇÂO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. .. . 3. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. 4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão atacado, no sentido de que o autor ainda não obteve a posse do imóvel, demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso epecial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.854.703/SP, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/3/2022, DJe de 30/3/2022.) Desse modo, estando o acórdão recorrido em plena sintonia com a orientação firmada nesta Corte, aplica-se, à espécie, o enunciado da Súmula n. 83/STJ. 2. Do exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, nega-se provimento ao recurso especial. Por conseguinte, com fulcro no art. 85, § 11 do STJ, majora-se em 10% os honorários advocatícios anteriormente fixados em desfavor do ora recorrente. Publique-se. Intimem-se. EMENTA