AREsp 3024419 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DO ADQUIRENTE. TESE DE APLICAÇÃO, SEM QUALQUER CONTROLE, DE CLÁUSULA CONTRATUAL, COM BASE NO ARTIGO 32-A DA LEI N. 6.766/1979, ALTERADA PELA LEI N. 13.786/2018. REJEIÇÃO. EXISTÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA AO CONSUMIDOR, NO TOCANTE À MULTA CONTRATUALMENTE PREVISTA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE PREVISÃO CONTRATUAL EXCESSIVAMENTE ONEROSA, SEGUNDO AS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. ART. 52, § 1º, III, DO CDC. PRECEDENTES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ADEQUAÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO. FIXAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO. INADMISSIBILIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO. ENTENDIMENTO RECENTE ADOTADO POR ESTA CÂMARA À LUZ DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANUTENÇÃO. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA CAUSALIDADE E DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO E DESPROVIDO O ADESIVO. Quanto à controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação e divergência de interpretação do art. 32-A, II, da Lei n. 6766/1979, no que concerne à necessidade de reconhecimento da devida multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato, porquanto o contrato foi celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 e contém cláusula penal que reproduz o art. 32-A, sendo indevido o afastamento da lei especial pelo acórdão recorrido com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, trazendo a seguinte argumentação: "A fundamentação do. V. Acórdão no Código de Defesa do Consumidor para afastar do caso a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 não é acertada e, pior, constitui negativa de vigência da lei federal." (fl. 235) "A Lei do Distrato veio justamente para delimitar no campo imobiliário o conceito de "exagerado", mencionado no art. 51, IV do CDC de modo aberto e subjetivo. Tanto é assim que fixou no art. 32-A que inseriu na Lei nº 6.766/79, o percentual da multa, da taxa de fruição e os débitos que devem ser de responsabilidade do desistente do negócio." (fl. 236) "Nem se diga que o inciso II do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 apenas estabelece um limite, e que por isso o desconto não é sempre necessariamente de 10% do valor atualizado do contrato, a depender das peculiaridades de cada caso. ( ) Da mesma forma, se o contrato prevê a multa de 10% - caso dos autos - esse também o percentual a ser deduzido, pois a lei assim o autoriza." (fl. 237) "Portanto, absolutamente legal a cláusula que estabelece penalidade para o caso de rescisão por culpa do comprador e que foi incorretamente desprestigiada pelo E. Tribunal a quo." (fls. 235-237). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: A relação entre as partes na qual se funda o pedido é de consumo e, portanto, devem ser afastadas cláusulas contratuais abusivas, em respeito à Lei n. 8.078 de 1990. Diante disso, deve ser afastada a incidência da multa de 10% do valor atualizado do contrato, por se mostrar excessivamente onerosa ao apelante/autor (art. 51, § 1º, III, CDC), considerando que a imposição da penalidade, na forma como prevista, implicaria em saldo devedor em desfavor do consumidor, colocando-o em desvantagem exagerada em relação à fornecedora, que poderá comercializar novamente o bem transacionado e, consequentemente, auferir ganhos significativos com a coisa. .. Na realidade, a impossibilidade de admitir a incidência do contratualmente estabelecido decorre da exegese, como um todo, da legislação ordinária, não se podendo fazer como as apelantes, que se atentam apenas à letra fria de uma lei específica. .. Assim sendo, respeitado o entendimento do juiz sentenciante, para que haja equilíbrio e circulação harmônica de riqueza entre as partes, tem-se como razoável, em razão da extinção do contrato de compra e venda, uma retenção correspondente a 25% do preço pago, quantia que, à mercê de prova de despesas superiores, compensa suficientemente os prejuízos suportados pela vendedora em razão do descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo adquirente (fls. 224/226). Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023. Ademais, verifica-se que a pretensão da parte agravante é de ver reconhecida a existência de dissídio jurisprudencial, que tem por objeto a mesma questão aventada sob os auspícios da alínea "a" do permissivo constitucional, que, por sua vez, foi obstaculizada pelo enunciado da Súmula n. 7/STJ. Quando isso acontece, impõe-se o reconhecimento da inexistência de similitude fática entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao conhecimento do Recurso Especial pela alínea "c". Nesse sentido: "O recurso especial não pode ser conhecido com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, porquanto o óbice da Súmula n. 7/STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial quando, para a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é necessário o reexame de fatos e provas" ;(AgInt no REsp n. 2.175.976/DF, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 20/2/2025). Confiram-se ainda os seguintes julgados: REsp n. 2.037.832/RO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, DJEN de 25/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.365.913/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN de 21/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.701.662/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 20/12/2024; AgInt no AREsp n. 2.698.838/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 19/12/2024; AgInt no REsp n. 2.139.773/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024; AgInt no REsp n. 2.159.019/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 16/10/2024. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA