AREsp 1939929 - DECISAO

DECISÃO Vistos etc. Trata-se de agravo interposto por C CONTEMPORANEO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA eR RANAURO RAJA LTDA. em face de decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c", do inciso III, do artigo 105, da Constituição Federal e interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro assim ementado (e-STJ fls. 679-695): Apelação Cível. Empreendimento Imobiliário. Promessa de Compra e Venda de duas unidades imobiliárias em construção. Rescisão contratual requerida pela promitente compradora, inadimplente. Sentença de procedência, decretando a rescisão, declarando nulas as cláusulas 6.3 e 6.6 do contrato e condenando as rés a restituírem 75% dos valores pagos, acrescidos de correção monetária desde cada desembolso e juros a partir do trânsito em julgado. Apelo exclusivo das rés. 1. Hipótese em que o empreendimento foi oferecido, contratado e administrado pela própria incorporadora e construtora, CALPER e C15 SPE, específica para este, o que não se coaduna com a administração da obra pelos adquirentes. Regime de construção por administração, da Lei 4.591/64, que restou descaracterizado. Precedentes. Preliminar de ilegitimidade passiva que se rejeita. 2. Hipótese não submetida ao CDC, não se enquadrando a autora no conceito do art. 2º do referido diploma. Bens imóveis adquiridos com finalidade de investimento, tendo a autora contratado também outros 13 imóveis em outro empreendimento, também da CALPER. 3. Contrato que foi, de fato, rescindido, diante de leilão extrajudicial promovido pelas rés, após a mora da autora e antes mesmo da citação no presente feito. Cláusula 6.3 do contrato que se mostra claramente abusiva, eis que viola o equilíbrio contratual ao vedar apenas a desistência por parte do aderente, admitindo-a pelo fornecedor, "à sua livre discrição" e sem ônus algum. Ofensa à boa-fé objetiva. Nulidade da cláusula que se mantém. 4. Inaplicabilidade do art. 63 da Lei 4.951/64, não se tratando, de fato, de construção por administração. Nas razões do recurso especial, aparterecorrentealega a violação dos artigos 58 da Lei n. 4.591/64; 421, 421-A e 422 doCódigo Civil;7º da Lei de Liberdade Econômica;32, §2º, e 63 da Lei n. 4.591/64bem como divergência jurisprudencial. Sustenta, em síntese, que não hárelação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor e queo contrato celebrado entre as partes prevêa hipótese do art. 58 da Lei 4.951/64, ou seja,que só poderá haver rescisão em razão de inadimplência por parte do adquirente. Aduz, ainda, que "o leilão procedido em 11 de março de 2016, repondo ao condomínio de construção os prejuízos provocados pela inadimplência por parte da Recorrida, atendeu exatamente o que coloca o artigo 63 da lei 4591/64, dando cumprimento perfeito ao contrato existente entre as partes (..)" sic (e-STJ fl. 761). Alega, por fim, que o contrato regido pelaLei n.4.591, prevê o regime da obra por administração, sendo prevista a irretratabilidade e a irrevogabilidade na própria Lei, e que tal cláusula não é abusiva. Foram especificamente impugnados os fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial. É o breve relatório. Passo a decidir. A irresignação recursal não pode prosperar. Com efeito, assim decidiu o Tribunal de origem acerca da matéria arguida (e-STJ fls. 685-692 g.n.): No caso em tela, o empreendimento não foi criado nem é administrado pelos adquirentes, com livre escolha da construtora a executá-lo. Ao revés, foi a CALPER quem criou o projeto de construção e o ofereceu à venda, através de contrato que também elaborou, executando as funções de incorporadora, administradora e construtora do empreendimento imobiliário, através de uma sociedade criada especificamente para este fim, a C15 Empreendimentos Imobiliários Ltda., segunda ré, cuja denominação foi posteriormente alterada para CONTEMPORÂNEO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (..) Evidente, portanto, a legitimidade passiva das rés, CALPER e C15 / CONTEMPORÂNEO, caracterizando-se de fato o empreendimento como uma incorporação imobiliária típica, com administração e cobrança a cargo da própria incorporadora/construtora, e não por um condomínio de adquirentes. (..) Não se aplica à hipótese a Lei 4.591/64, eis que não se trata de regime de construção por administração, de fato. (..) O só fato de não se aplicar o Código de Defesa do Consumidor, não induz necessariamente à ausência de abusividade. As cláusulas do contrato, ainda que sob o Código Civil e demais leis específicas aplicáveis, devem ser interpretadas de acordo com a boa fé objetiva, de modo a conferir paridade à avença, trazendo disposições razoáveis e proporcionais. (..) Em primeiro lugar, o inadimplemento de parcelas do preço é justamente causa de rescisão do contrato. As próprias rés fizeram uso desta previsão contratual, declarando rescindidos os contratos e levando os respectivos direitos a leilão extrajudicial, em razão do inadimplemento da autora em relação a parte do preço ajustado, antes mesmo da citação no presente feito, ocorrida em 29/06/2016 (index 000371). (..) A referida Cláusula 6.3 é claramente abusiva, eis que viola o equilíbrio contratual ao vedar apenas a desistência por parte do aderente, admitindo-a pelo fornecedor, "à sua livre discrição" e sem ônus algum. Evidente, também, a ofensa à boa fé objetiva, com claro benefício a uma das partes: a que ofertou o negócio e elaborou o contrato, em seu exclusivo favor. Desse modo, alterar a conclusão da Corte estadual quanto à caracterização do empreendimento como uma incorporação imobiliária típica bem como no que tange à abusividade das cláusulas pactuadasdemandaria, na espécie, o necessário reexame fático-probatório dos elementos constantes dos autos, o que é vedado nesta sede ante o óbice da Súmula 7/STJ. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pelas recorrentes, quanto à inexistência de mora e ao dever dos agravados de pagar as despesas de IPTU do bem, ante a previsão contratual, demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial. 4. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.839.792/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/8/2020, DJe 17/8/2020). 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1931878/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2021, DJe 08/10/2021) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. ANÁLISE DO MÉRITO DO APELO EXTREMO POR PARTE DO TRIBUNAL DE ORIGEM. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA. NÃO OCORRÊNCIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 123/STJ. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL ACERCA DO PERCENTUAL A SER RETIDO PELA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL, DESDE QUE OBSERVADO O DEVER DE INFORMAÇÃO. TRIBUNAL DE ORIGEM RECONHECEU NÃO TER SIDO CUMPRIDA A REFERIDA EXIGÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS VERBAS DEVIDAS. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ESTADUAIS. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Cabe ao Presidente da Corte local examinar a admissibilidade do recurso especial, o que por vezes implica exame superficial do próprio mérito, não significando usurpação de competência. Assim dispõe a Súmula 123/STJ: "a decisão que admite, ou não, o recurso especial deve ser fundamentada, com o exame dos seus pressupostos gerais ou constitucionais." 2. A revisão das conclusões estaduais demandaria, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial, dados os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. A incidência da Súmula n. 7/STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática de cada caso. 4. Conforme entendimento desta Corte, a interposição de recursos cabíveis não implica "litigância de má-fé nem ato atentatório à dignidade da justiça, ainda que com argumentos reiteradamente refutados pelo Tribunal de origem ou sem alegação de fundamento novo" (AgRg nos EDcl no REsp n. 1.333.425/SP, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, DJe 4/12/2012). 5. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1263885/SE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/05/2021, DJe 14/05/2021) Desse modo, não procede a irresignação recursal. Por fim, considerando que o presente recurso foi interposto na vigência do Novo Código de Processo Civil (Enunciado administrativo n.º 07/STJ), impõe-se a majoração dos honorários inicialmente fixados, em atenção ao art. 85, § 11, do CPC/2015. O referido dispositivo legal tem dupla funcionalidade, devendo atender à justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal e inibir recursos cuja matéria já tenha sido exaustivamente tratada. Assim, com base em tais premissas e considerando que o Tribunal de origem fixou a verba honorária em 12% sobre o valor da condenação (e-STJ fl. 695), em benefício do patrono da parte recorrida, a majoração dos honorários devidos pela parte ora recorrente para 14% sobre o valorda condenação é medida adequada ao caso. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Intimem-se. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. MODALIDADE DO EMPREENDIMENTO E ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS PACTUADAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SUMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.