AREsp 2959936 - DECISAO

DECISÃO Examina-se agravo em recurso especial interposto por MARINA TAVEIRA CINTRA LEAL FONSECA e WELLINGTON RODRIGO LEAL FONSECA contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional. Agravo em recurso especial interposto em: 7/4/2025. Concluso ao gabinete em: 22/8/2025. Ação: de cobrança C/C compensação por danos morais, ajuizada pelos agravantes, em face de Francisco Norinho Filho e Maria José Cintra Norinho, referente a contrato de compra e venda de imóvel. Sentença: julgou improcedentes os "pedidos iniciais e PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos trazidos na reconvenção, para condenar o autor ao pagamento de multa contratual de 10% do valor da gleba não entregue, valor a ser corrigido monetariamente do ajuizamento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação (e-STJ fls. 432). Acórdão: negou provimento ao recurso interposto pela parte agravante, nos termos da seguinte ementa (e-STJ fl. 553): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA E DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Propositura pelos compromissários vendedores. Impugnação à gratuidade da justiça que não prospera. Inadimplemento de obrigação firmada em compromisso de compra e venda. Não pagamento da última parcela. Compromissários compradores que alegaram diferença entre a área cuja posse detêm e a comercializada e postularam, no âmbito de reconvenção, o pagamento de multa contratual e presunção de pagamento por nota promissória. Perícia que concluiu que há diferença nas dimensões da gleba. Suspensão do pagamento da última parcela que está justificado. Inteligência do artigo 476 do Código Civil. Multa contratual e indenização por danos morais que não são devidas. Compromissários compradores que alegam excesso de cobrança e pugnam pela aplicação do artigo 940 do Código Civil. Impossibilidade. Má-fé não demonstrada. Multa contratual fixada em 10% da diferença da área apurada que a impede de ser tornar excessiva e obsta o enriquecimento sem causa. Ademais, reconvintes que, ao postularem a apresentação da nota promissória, não se desincumbiram do ônus estabelecido pelo artigo 373, inciso II, do CPC. Pretensão à outorga da escritura pública que não é viável no âmbito de cognição da presente ação. Sentença mantida. RECURSOS NÃO PROVIDOS. Embargos de declaração: opostos pela parte agravante, foram rejeitados (e-STJ fls. 576-580). Recurso especial: alegam violação dos arts. 476, 413 e 884 do Código Civil. Sustentam que o Tribunal de origem aplicou equivocadamente o art. 476 do Código Civil, relativo à exceção do contrato não cumprido, uma vez que a retenção parcial da área decorreu do inadimplemento prévio dos recorridos, que não efetuaram o pagamento pela área já entregue, de modo que a exceção não poderia ser invocada, pois os recorrentes cumpriram suas obrigações de forma proporcional. Defendem que a multa contratual deveria ter sido aplicada de acordo com o montante total do contrato. Aduzem que não receberam o valor devido pela área já entregue, configurando enriquecimento sem causa por parte dos recorridos. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Do reexame de fatos e provas O Tribunal de origem assim se manifestou a respeito da exceção do contrato não cumprido: A controvérsia diz respeito aos imóveis adquiridos pelos réus, que, segundo afirmam, apresentam área inferior à comercializada. Para isso, foi determinada a produção de prova pericial (fls. 312/314), sendo certo que o expert apresentou o respectivo laudo (fls. 362/385), do qual é possível extrair que a área de que os compromissários compradores detêm a posse é inferior ao objeto do compromisso de compra e venda, correspondente a 4,6412 hectares. Nesse sentido, resposta a quesito do juízo: "2) A área de que os requeridos têm a posse atual corresponde à totalidade do objeto do contrato, ou falta alguma parte a ser entregue pelos autores Se o caso, qual a área faltante RESPOSTA: Não corresponde a totalidade. A totalidade da área objeto do contrato é 35,0900 ha. Portanto faltam 4,6412 ha. A gleba remanescente que está na posse de Marina Taveira Cintra Leal Fonseca e Outros (sobra / não entregue) é de 5,0391 ha (planta topográfica elaborada pelo Agrimensor Dener Lopes Silva Crea-SP 5069295086), vejamos o Croqui elucidativo (..)" Dessa forma, tudo indica que o inadimplemento da obrigação pelos réus, correspondente à suspensão do pagamento da última parcela, é decorrência justamente da não entrega da área integral comercializada pelos compromissários vendedores, a inviabilizar, portanto, a pretensão dos autores, à luz do artigo 476 do Código Civil. Pelas mesmas razões, não prospera a aplicação da multa contratual aos compromissários compradores, como tampouco o pleito de indenização por dano moral, na consideração de que a suspensão do pagamento da última parcela está justificado. Por outro lado, demonstrada a inadimplência dos compromissários vendedores, justifica-se a aplicação de multa contratual, mantido o critério adotado pelo douto sentenciante, em razão das peculiaridades do caso, que tem como parâmetro 4,6412 hectares, correspondente à área faltante, sob pena da sanção se se tornar excessiva e acarretar enriquecimento sem causa da parte contrária. Vide: "Quanto à multa contratual, observa-se que houve inadimplemento pela requerente, visto a entrega parcial do bem devido. Assim, com base no art. 413, Código Civil, decido pela aplicação de multa de 10%, aplicável ao valor inadimplido pela respectiva parte, e não sobre o valor total do contrato, o qual consiste no valor relativo aos 4,6412 hectares inadimplidos. No entanto, não há que se falar em inadimplemento da parte ré, visto que a exceção do contrato não cumprido se trata de instituto que caracteriza justa causa para suspensão do adimplemento das obrigações por parte do requerido, visto a sua natureza de defesa fática e, portanto, afasto a incidência de multa à parte ré." Portanto, por estar o posicionamento da instância originária alicerçado em elementos fáticos e probatórios constantes dos autos - perícia que constatou que os réus/agravados receberam área inferior à contratada (faltando 4,6412 hectares) -, sua revisão em sede de recurso especial é inviável, em razão do impedimento previsto na Súmula n.º 7 do STJ. - Da ausência de prequestionamento O acórdão recorrido não decidiu acerca do art. 884 do CC, indicado como violado, apesar da oposição de embargos de declaração. Por isso, o julgamento do recurso especial é inadmissível. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 211/STJ. Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III, do CPC, NÃO CONHEÇO do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 2% os honorários fixados anteriormente, observada eventual gratuidade de justiça deferida. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. 1. Ação de cobrança c/c compensação por danos morais. 2. Como a instância de origem decidiu com base em prova pericial que constatou a entrega de área inferior à contratada, a revisão do acórdão esbarra no óbice da Súmula 7/STJ. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 4. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.