AREsp 3009621 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por RONALDO DA COSTA MATOS e MARIA JOSEFINA SANTOS MATOS, contra decisão que não admitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, assim ementado (fls. 452-453, e-STJ): APELAÇÃO CÍVEL - AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA JUNTO À EMPRESA DEMANDADA - DIREITO DO CONSUMIDOR - RECONHECIDA RELAÇÃO DE CONSUMO - MODIFICAÇÃO DAS ETAPAS DE ENTREGA POR CONTA DA PANDEMIA DO COVID-19 - SEM QUALQUER PREJUÍZO PARA OS ADQUIRENTES - ALEGAÇÃO DE PUBLICIDADE ENGANOSA (ENTREGA DAS DUAS QUADRAS DE TÊNIS) NÃO MERECER PROSPERAR - AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE DISPONIBILIZAÇÃO TANTO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL FIRMADO PELOS AUTORES, COMO NO REGISTRO DO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Opostos embargos de declaração, foram conhecidos e desprovidos nos termos do acórdão de fls. 468-476, e-STJ. Nas razões de recurso especial (fls. 480-492, e-STJ), aponta a parte recorrente ofensa aos seguintes dispositivos: a) artigo 43, IV, da Lei 4.591/1964, ao argumento da ilegalidade da alteração do plano de construção de 4 para 20 etapas, sem autorização unânime dos interessados; b) artigos 30, 37, 38 e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, ao afastar a vinculação da oferta/publicidade e admitir cláusula contratual que "revoga" a força vinculante da publicidade. Contrarrazões apresentadas às fls. 507-521, e-STJ. Em juízo de admissibilidade (fls. 524-531, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 538-543, e-STJ). Contraminuta apresentada às fls. 556-558, e-STJ. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. De início, a parte insurgente alega ofensa ao artigo 43, IV, da Lei 4.591/1964, ao argumento da ilegalidade da alteração do plano de construção de 4 para 20 etapas sem autorização unânime dos interessados. Sobre o tema, a Corte de origem assim consignou (fl. 458, e-STJ): DA ILEGALIDADE QUANTO À ALTERAÇÃO DAS ETAPAS DE CONSTRUÇÃO (DE 04 PARA 20) Como bem apontado pelo Juízo de origem, as modificações das etapas do empreendimento decorreram por conta das paralisações da obra durante a pandemia da COVID-19. Não há como negar os impactos causados pelo coronavírus na sociedade por um todo, o que impactou nas atividades econômicas, atividades essas que são ordinariamente objeto de relações contratuais, relações que são formadas por uma cadeia de serviço. No que pertine ao âmbito imobiliário, falamos de fornecedores, construtores, e consumidores que foram afetados diretamente, o que impacta nos caixas das incorporadoras e construtoras e consequentemente no calendário de obras anteriormente planejados. Com base nesse cenário, inicia-se uma discussão a respeito da flexibilização da obrigação do vendedor quanto ao prazo para entrega das obras em decorrência da suspensão das atividades da construção civil por alguns decretos publicados em alguns estados em virtude da pandemia do Covid-19. Para casos como esse, nosso ordenamento jurídico prevê algumas regras que permitem a defesa do ofensor, conhecidas como excludentes de responsabilidades. Dentro dessas excludentes encontramos a possibilidade de aplicação do caso fortuito como forma de isentar o incorporador da responsabilidade de indenizar. (fls. 457-458, e-STJ) O caso fortuito, previsto no artigo 393 do Código Civil, é um evento proveniente de ato humano, imprevisível ou inevitável, que impede o cumprimento de uma obrigação. O saudoso Doutrinador Clóvis de Beviláqua destaca que força maior é proveniente de fato de terceiro, que criou, para a inexecução da obrigação, um obstáculo, que a boa vontade do devedor não pode vencer. Não é, porém, a imprevisibilidade que deve, principalmente, caracterizar o caso fortuito, e, sim, a inevitabilidade. E, porque a força maior também é inevitável, juridicamente se assimilam estas duas causas de irresponsabilidade. Quanto à insurgência da modificação das etapas do empreendimento, muito bem explanou o Magistrado de origem, ao apontar que tais mudanças sequer geraram prejuízos aos adquirentes, onde comungo do mesmo entendimento, ao tempo em que transcrevo parte do comando sentencial, fazendo parte integrante deste: Não bastante, a subdivisão das fases de entrega foi apresentada aos condôminos, por ocasião da assembleia de instalação, motivada pelo atraso decorrente da paralisação das obras por ocasião da pandemia de COVID-19, conforme quinto item em deliberação na ata, avistável especificamente às págs. 62/33, não se podendo falar de alteração unilateral e sem conhecimento dos adquirentes, já que pelos condôminos presentes foi aprovada a alteração. De mais a mais, a mudança das fases da construção não acarretou em prejuízo aos autores, já que não modificou o negócio em si da compra, pois o bem comprado foi efetivamente entregue, inclusive dentro período de tolerância de 180 dias, possibilitando-se a imediata fruição também das áreas de lazer, não havendo que se falar em alteração contratual na espécie. Frise-se, nesse sentido, que a prova emprestada, depoimento colhido da testemunha Carla Christine Fernandes de Souza Santos, confirma a efetiva utilização de sua unidade em todas as oportunidades previstas no contrato, seja gozando diretamente, seja mediante locação. Ressalte-se, por derradeiro, que, caso toda as unidades tivessem sido entregues na mesma data, como pretendido pelos autores, o aumento de condôminos para dividir as despesas condominiais, do mesmo modo, proporcionalmente, ensejaria a elevação de tais despesas, não havendo como se aferir, ainda que a título ilustrativo, o aventado prejuízo aos autores.. Sem destaque no original. Sobre o tema acima, o órgão julgador, amparado nas peculiaridades do caso concreto e nas provas acostadas aos autos, concluiu no sentido de reconhecer a legalidade da alteração das etapas de construção do empreendimento, de 04 para 20 fases, em razão dos impactos da pandemia da COVID-19, que configuram caso fortuito nos termos do artigo 393 do Código Civil. O Tribunal entendeu que a subdivisão foi aprovada em assembleia pelos condôminos, não sendo unilateral, e que não houve prejuízo aos adquirentes, pois os imóveis foram entregues dentro do prazo de tolerância contratual, com possibilidade de fruição das áreas comuns. Assim, não se caracterizou alteração contratual lesiva, tampouco obrigação de indenizar por parte da incorporadora. Para alterar tais conclusões, na forma como posta nas razões do apelo extremo, seria necessário o revolvimento de aspectos fáticos e provas dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ. Nesse sentido, confira-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ENERGIA ELÉTRICA. SUSPENSÃO. REVISÃO CONTRATUAL. CONTEXTO DA PANDEMIA COVID-19. FORÇA MAIOR AFASTADA. PREJUÍZOS NÃO DEMONSTRADOS. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Verifica-se que a matéria jurídica objeto de recurso especial trata de ação postulando a revisão do contrato de fornecimento de energia elétrica, celebrado com a agravada, com vistas à suspensão da cobrança por demanda contratada, para faturamento com base na energia efetivamente consumida, durante o período da pandemia de COVID-19. 2. A pandemia de Covid-19, embora constitua evento imprevisível e extraordinário, não autoriza, por si só, a aplicação irrestrita do artigo 393 do Código Civil. É necessária a comprovação de que os efeitos da pandemia inviabilizaram o cumprimento da obrigação contratual. 3. O Tribunal de origem concluiu que não foram demonstrados prejuízos suficientes para justificar a revisão contratual pretendida, afastando a aplicação de força maior. 4. A modificação do julgado, nos moldes pretendidos, demandaria reexame do acervo probatório e nova interpretação das cláusulas contratuais, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.827.876/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, julgado em 13/8/2025, DJEN de 19/8/2025.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. EQUILÍBRIO ECONÔMICO CONTRATUAL. CRISE EM DECORRÊNCIA DA PANDEMIA DA COVID. MOTIVO INSUFICIENTE. NECESSIDADE DE CONSTATAÇÃO DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL ESPECÍFICO. OMISSÃO CONFIGURADA. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. RETORNO DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE ORIGEM. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, a despeito da gravidade da pandemia decorrente da Covid-19, a revisão de contratos pelo Poder Judiciário não constitui decorrência lógica ou automática desse evento, devendo ser analisada a partir da natureza do contrato e da conduta das partes, a contar do exame de cada caso específico. 2. Deixando a Corte local de se manifestar sobre questões relevantes, apontadas em embargos de declaração que, em tese, poderiam alterar a conclusão adotada pelo Juízo, tem-se por configurada a violação do art. 1.022 do CPC/2015. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.449.891/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025.) Desta forma, para alterar o entendimento do Tribunal local, na forma como posta, seria necessário novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme previsto na Súmula 7/STJ. 2. Em seguida, alega ofensa aos artigos 30, 37, 38 e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, ao afastar a vinculação da oferta/publicidade e admitir cláusula contratual que "revoga" a força vinculante da publicidade. Sobre o tema, o aresto recorrido restou assim consignado (fls. 459-460, e-STJ): DO DESCUMPRIMENTO DAS CONDIÇÕES EXPOSTAS POR OCASIÃO DA PROPOSTA DE VENDA QUE INTEGRAM O CONTRATO No que diz respeito à alegação de publicidade enganosa, mais precisamente no que pertine à não entrega das duas quadras de tênis, entendo não merecer prosperar, uma vez que de fato não há previsão de disponibilização da mencionada comodidade, tanto no instrumento contratual firmado pelos autores, como no registro do Cartório Imobiliário, conforme bem apontado no comando sentencial: Por fim, quanto à pendência de entrega das duas quadras de tênis, embora a requerida não tenha oferecido impugnação específica, não há previsão de disponibilização de tal comodidade, tanto no instrumento contratual firmado pelos autores, vide cláusula 2.2, à p. 19, tampouco no registro do Cartório Imobiliário, como se vê, às págs. 115/134. A conclusão do acórdão foi no sentido de afastar a alegação de publicidade enganosa quanto à não entrega das duas quadras de tênis, por inexistir previsão contratual ou registral da referida comodidade. O Tribunal reconheceu que, apesar da ausência de impugnação específica pela requerida, não há qualquer cláusula no contrato firmado pelos autores, nem no registro do Cartório Imobiliário, que assegure a entrega das quadras, o que inviabiliza a pretensão dos autores e descaracteriza o descumprimento das condições da proposta de venda. Para modificar essas conclusões, conforme sustentado nas alegações do recurso extremo, seria indispensável reexaminar os elementos fáticos e as provas constantes dos autos medida que não é permitida na instância do recurso especial, conforme estabelece a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido, confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DIREITO DO CONSUMIDOR. EXPRESSÕES QUE INDUZEM CONSUMIDOR EM ERRO. PUBLICIDADE ENGANOSA. CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Nos termos do art. 37, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, é enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, seja capaz de induzir em erro o consumidor a respeito de natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados acerca de produtos e serviços. 3. Na hipótese, rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias de que as expressões utilizadas pela empresa recorrente são capazes de induzir o consumidor em erro e constituem publicidade enganosa demandaria a análise de circunstâncias fático-probatórias dos autos, procedimento inviável em recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.877.361/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/9/2022, DJe de 28/9/2022.) Inafastável a incidência da Súmula 7/STJ. 3. Do exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, conhece-se do agravo para não se conhecer do recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA