AREsp 2647758 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 17/06/2025 a 23/06/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. MATÉRIA NÃO PREQUESTIONADA. ATUAÇÃO DA CEF COMO MERO AGENTE FINANCEIRO DE MÚTUO HABITACIONAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SÚMULA N. 83/STJ. 1. O acórdão recorrido não se manifestou acerca dos arts. 22, 23 e 26 da Lei n. 9.514/97 e da tese segundo a qual seria impossível o pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda em razão da celebração de contrato de compra e venda com alienação fiduciária que o substituiu, incidindo o óbice das Súmulas n. 211/STJ e 282/STF. 2. Quanto à tese de que a CEF é parte legítima para figurar em demanda que versa sobre abusividade de cláusulas contratuais por parte da vendedora e da construtora, o Tribunal de origem consignou que a CEF atuou apenas como agente financeiro. 3. A alteração da conclusão firmada pelo acórdão impugnado, nesse ponto específico, exigiria a análise de disposições contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, providências que se mostram incabíveis no recurso especial, conforme vedação contida nas Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. Agravo interno improvido.

RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por CCISA23 INCORPORADORA LTDA., CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial em razão das Súmulas n. 282/STF, 211/STJ e 83/STJ (fls. 930-934). Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO assim ementado (fl. 713): ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATUAÇÃO DA CEF COMO MERO AGENTE FINANCEIRO DE MÚTUO HABITACIONAL. ILEGITIMIDADE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS À JUSTIÇA ESTADUAL. 1. Trata-se de ação em que o Autor formula a pretensão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda e de contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com alienação fiduciária em garantia, vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, alegando falta de informação quanto à cobrança da taxa de evolução da obra e das taxas condominiais antes de sua imissão na posse. 2. "Ainda que ambas as relações - compra e venda e mútuo imobiliário - possam ter origem em um mesmo documento, tal circunstância não tem o condão de estabelecer a responsabilidade solidária entre a CEF e a construtora/vendedora, tendo a Caixa atuado como agente financeiro na qualidade de credora fiduciária". 3. Como o contrato de mútuo com alienação fiduciária estabelece expressamente a obrigação do devedor (mutuário) de pagar mensalmente, na fase de construção, os encargos relativos a juros e atualização monetária, não há que se falar em inadimplemento contratual pela CEF. 4. A competência para julgamento da demanda em face da construtora/vendedora não pode ser deslocada para a Justiça Federal. 5. Extinta a ação em relação à CEF, cabe à Justiça Federal remeter os autos à Justiça Estadual para processamento do feito em relação aos demais réus, na forma do art. 64, §3º, do CPC/15. (STJ, R Esp n. 1.412.480/RS, Relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 2/10/2018, D Je de 23/11/2018, REsp n. 1.776.858/PI, Relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 19/3/2019, D Je de 22/3/2019). 6. Ação extinta em relação à CEF. Apelações julgadas prejudicadas. Determinada a remessa dos autos à Justiça Estadual. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fl. 769). A parte agravante argumenta que houve prequestionamento adequado das questões discutidas no recurso especial, por meio da oposição de embargos de declaração, o que impediria a aplicação das Súmulas n. 211 do STJ e n. 282 do STF. Aduz que a exclusão da CEF do polo passivo da demanda viola o artigo 114 do CPC, que preconiza o litisconsórcio necessário em casos como o presente. Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, submeta-se o presente agravo à apreciação da Turma. A agravada apresentou contrarrazões (fls. 947-954). É, no essencial, o relatório. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. MATÉRIA NÃO PREQUESTIONADA. ATUAÇÃO DA CEF COMO MERO AGENTE FINANCEIRO DE MÚTUO HABITACIONAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SÚMULA N. 83/STJ. 1. O acórdão recorrido não se manifestou acerca dos arts. 22, 23 e 26 da Lei n. 9.514/97 e da tese segundo a qual seria impossível o pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda em razão da celebração de contrato de compra e venda com alienação fiduciária que o substituiu, incidindo o óbice das Súmulas n. 211/STJ e 282/STF. 2. Quanto à tese de que a CEF é parte legítima para figurar em demanda que versa sobre abusividade de cláusulas contratuais por parte da vendedora e da construtora, o Tribunal de origem consignou que a CEF atuou apenas como agente financeiro. 3. A alteração da conclusão firmada pelo acórdão impugnado, nesse ponto específico, exigiria a análise de disposições contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, providências que se mostram incabíveis no recurso especial, conforme vedação contida nas Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. Agravo interno improvido. VOTO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): O recurso não merece prosperar, na medida em que o agravante não trouxe argumentos capazes de infirmar a decisão recorrida. Conforme consignado na decisão monocrática, o acórdão recorrido não se manifestou acerca dos arts. 22, 23 e 26 da Lei n. 9.514/97 e da tese segundo a qual seria impossível o pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda em razão da celebração de contrato de compra e venda com alienação fiduciária que o substituiu, incidindo o óbice das Súmulas n. 211/STJ e 282/STF. O óbice sumular impede a análise da alegada divergência jurisprudencial. Quanto à tese de que a CEF é parte legítima para figurar em demanda que versa sobre abusividade de cláusulas contratuais por parte da vendedora e da construtora, o Tribunal de origem consignou que a CEF atuou apenas como agente financeiro na qualidade de credora fiduciária (fl. 685): Conforme a causa de pedir da petição inicial, verifica-se que o autor alegou a falta de informação quanto à cobrança da taxa de evolução da obra e das taxas condominiais antes de sua imissão na posse. Afirmou que se encontrava adimplente, mas que não teria condições financeiras de manter o pagamento das prestações. Com efeito, e ainda que ambas as relações - compra e venda e mútuo imobiliário - possam ter origem em um mesmo documento, tal circunstância não tem o condão de estabelecer a responsabilidade solidária entre a CEF e a construtora/vendedora, tendo a Caixa atuado como agente financeiro na qualidade de credora fiduciária (evento 1 - OUT11 - fl. 1). Assim, como se vê, a CEF é legitimada passiva ad causam tão somente para o pedido de rescisão do contrato de mútuo. As demais providências postuladas decorrem de relações jurídicas distintas, sendo à construtora/vendedora atribuída a responsabilidade quanto à cobrança das cotas condominiais e à promessa de compra e venda firmada com o autor. A alteração da conclusão firmada pelo acórdão impugnado, nesse ponto específico, exigiria a análise de disposições contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, providências que se mostram incabíveis no recurso especial, conforme vedação contida nas Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SFH. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ILEGITIMIDADE DA CEF. ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. IMPOSSIBILIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME PROBATÓRIO. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a Caixa Econômica Federal "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (..)" (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 4/9/2018). 2. O eg. Tribunal de origem consignou que a CEF participou do contrato apenas na qualidade de agente financeiro, tomando o imóvel como garantia fiduciária do valor mutuado, de modo que as responsabilidades contratuais assumidas dizem respeito apenas à atividade financeira, sem nenhuma vinculação com outras responsabilidades referentes à concepção do empreendimento ou à negociação do imóvel. 3. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido, neste aspecto, demandaria interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as súmulas 5 e 7 deste Pretório. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.708.217/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 17/6/2022.) Assim, da leitura da petição de agravo interno não se extrai argumentação relevante apta a infirmar os fundamentos da decisão ora agravada. Dessarte, nada havendo a retificar ou esclarecer na decisão agravada, deve ela ser mantida. Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno. É como penso. É como voto.