REsp 1816172 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interno(fls. 1.158/1.188) interposto por LUIZ ANTÔNIO PILON e MARLENE APARECIDA PEREIRA PILONcontra decisão (fls. 1.083/1.088) que deu provimento ao recurso especial do BANCO DO BRASIL S/A, mantendo a hipoteca sobre o imóvel dos ora Agravantes, integrada pelo decisum de fls. 1.143/1.145, que rejeitou os embargos de declaração. Nas razões do agravo interno, LUIZ ANTÔNIO PILON e MARLENE APARECIDA PEREIRA PILON afirmam que ocaso em análise é diverso dos precedentes invocados pela instituição financeira nas razões do especial, pois "a questão dos autos não gira em torno apenas e tão-somente da aplicação ou não da súmula 308 em unidades comerciais, tanto é que este não foi o único fundamento do acórdão do Tribunal a quo" (fl. 1.161). Aduzem que o Recurso especial provido pela decisão ora agravada esbarrava no óbice da Súmula n. 283/STF, ao argumento de que a Instituição Financeira não impugnou o fundamento de que "(..)mesmo se tratando de sala comercial e mesmo que não aplicável a súmula 308, trata-se de hipoteca posterior à aquisição das unidades, motivo pelo qual o gravame é ineficaz" (fl. 1.161). E, sustentam:"(..) o registro da hipoteca na matrícula das salas foi apenas em 2016 sendo que desde 2015 os Agravantes já tinham inclusive QUITADO integralmente as unidades. E apenas em 2017 o Banco enviou comunicado informando que as unidades dos Agravantes haviam sido hipotecadas, 2 anos após as unidades já estarem quitadas. Detalhe, neste mesmo comunicado, o próprio Banco assumiu o compromisso de baixar o gravame assim que quitada as unidades (que, no caso, já estavam desde 2015)" (fl. 1.161). Ressalta que o Banco Agravado járecebeu os valores correspondentes às unidades dos Agravantes, o que demonstra desídia da instituição financeira no dever de fiscalização e a boa-fé dos adquirentes. Alega que a parte agravada "assume que sabia que as unidades dos Agravantes estavam quitadas desde 2015 e neste período a Construtora sequer estava inadimplente com o banco" (fl. 1.179). Requer, assim, a reconsideração da decisão agravada ou a remessa do agravo interno ao órgão colegiado. Intimado, BANCO DO BRASIL S/A apresentou impugnação (fls. 1.195/1.198), pelo desprovimento do recurso. É o relatório. O agravo interno merece ser provido, na medida em que se afiguram relevantes os argumentos apresentados, ensejando a reconsideração dadecisão de fls. 1.083/1.088, integrada pelo decisum de fls. 1.143-1.145. Ato contínuo, passa-se ao exame do feito. Trata-se de recurso especial interposto por BANCO DO BRASIL S/A, fundamentado no art. 105, III, "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (fl. 924): "AÇÃO DE INEFICÁCIA DE HIPOTECA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Compromisso de venda e compra de salas comerciais. Pretensão do compromissário comprador de cancelamento de hipoteca firmada entre o agente financeiro e a construtora, com outorga da escritura definitiva. Sentença de procedência, para condenar o banco corréu a baixar o gravame hipotecário e condenar a construtora corré a outorgar a escritura, sendo deferida a possibilidade da sentença valer como declaração não emitida. Verba honorária arbitrada em 10% sobre o valor atualizado da causa. Apela a construtora corré sustentando necessidade de afastamento da condenação pela sucumbência, por não se opor ao pedido. Apela o banco corréu sustentando inexistência de interesse de agir e de legitimidade passiva; inaplicabilidade da súmula 308 do STJ pelos imóveis serem salas comerciais. Hipótese de não conhecimento do recurso da construtora, por falta de preparo, e descabimento do reclamo do banco.Deserção configurada Recurso do banco corréu. Interesse de agir. Temática vinculada ao mérito. Legitimidade passiva. Somente a instituição financeira pode ser obrigada a excluir o gravame. Adquirente de boa-fé não pode responder pelo débito da construtora junto ao Banco. Incidência da Súmula 308 do STJ. Ausente distinção sobre bem residencial ou comercial. Osimóveis foram compromissados antes da instituição do gravame. Pagamentos realizados ostentam efeito liberalizante" Em suas razões, BANCO DO BRASIL S/Aaponta divergência jurisprudencial quanto à inaplicabilidade da Súmula 308/STJ à hipótese, visto tratar-se o caso dos autos de hipotecas em imóveis comerciais sendo a referida Súmula aplicável somente nos casos de aquisição de unidade imobiliária residencial, para moradia própria, no âmbito do SFH. Esclarece, a título de argumentação, que .. mesmo que a relação dos autos fosse regulada pelo artigo 22, da Lei nº 4.864, de 29/11/1965 - o que se admite apenas a título de argumentação -, mesmo assim a sua aplicação ao caso concreto não poderia conduzir ao desfecho verificado, pois esse resultado simplesmente aniquilaria os objetivos da Norma em questão.Isso porque a Lei nº 4.864, de 29/11/1965, foi editada com o propósito de criar medidas de estímulo à aquisição da casa própria e da indústria da Construção Civil, o que, evidentemente, requer financiamento. Intimados, os ora Agravantes apresentaram contrarrazões (fls. 960-987), pelo desprovimento do recurso. O recurso foi admitido na origem, subindo os autos a esta Corte. Decido. De início, é importante ressaltar que o recurso foi interposto contra decisão publicada já na vigência do Novo Código de Processo Civil, sendo, desse modo, aplicável ao caso o Enunciado Administrativo n. 3 do Plenário do STJ, segundo o qual: "aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC". Historiam os autos que, os ora Agravantes, LUIZ ANTONIO PILON e OUTRA ajuizaram a Ação Declaratória de Ineficácia de Hipoteca, Obrigação de Fazer c/c Adjudicação Compulsória, Cancelamento da Hipoteca Ineficaz e Tutela Provisória de Urgência em face de ESSER HAVANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e OUTRO, objetivando, em suma: i) o cancelamento das hipotecas gravadas nas matrículas 248.039 e 248.040 dos imóveis, referentes às salas comerciais 1106 e 1107, localizadas no 7º andar do Condomínio Design Office Tower, Av. Marquês de São Vicente, 576 (fl. 2); ii) a outorga das escrituras definitivas dos referidos imóveis. O il. Juízo de 1º Grau julgouprocedente os pedidos iniciais, extinguido o feito com resolução de mérito, condenando o banco réu a baixar o gravame hipotecário nas matrículas dos imóveis descritos na inicial no prazo de 30 dias, conforme sentença àsfls. 369-372. Na sequência, o eg. TJ-SP, analisando as apelações interpostas, não conheceu do recurso da construtora, por deserção e, negou provimento ao apelo do BANCODO BRASIL S/A, entendendo ser ineficaz a questionada hipotecaporque firmada após a celebração do compromisso de compra e venda conforme v. acórdão ora recorrido, do qual se decalca o seguinte excerto: "Alide versa sobre a ineficácia da hipoteca estabelecida entre o banco e a construtora apelantes em face do adquirente de boa-fé de unidades autônomas já quitadas (f. 98/99 e 100/101). A temática referente ao interesse de agir se vincula com o mérito e nesse âmbito será apreciada. Irrecusável a legitimidade passiva do banco, porque embora tenha realizado negócio jurídico apenas com a construtora, a hipoteca interfere no direito dos autores de obter a propriedade do imóvel já quitado, sem o embaraço de tal ônus. No mesmo sentir proclama o STJ: "Deve o banco financiador, que detém a hipoteca, figurar no pólo passivo da lide, na condição de litisconsorte necessário, sob pena de tornar-se inexeqüível o julgado, que determinou a liberação do gravame" (Resp 625091/RJ, Quarta Turma, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, j. 09.02.10, v.u.) O adquirente de boa-fé não pode ser punido pela inércia do apelante em controlar a aplicação dos recursos repassados. Admitir a tese recursal é possibilitar que a desídia do agente mutuante imponha ao terceiro compromissário comprador, além do pagamento pela unidade adquirida, a remição da hipoteca, circunstância de flagrante injustiça. Aplicável ao caso a súmula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Observa-se que sua dicção não faz distinção quanto ao objeto do compromisso ser imóvel residencial ou comercial. Ainda que não fosse incidente a mencionada súmula, cabe vislumbrar que os compromissos foram subscritos em 14.04.13 (f. 35/64 e 65/94) e o comunicado da hipoteca se deu apenas em 06.10.14 (f. 96). Ou seja, o gravame ocorreu após a celebração da promessa de venda e compra das unidades. O agente mutuante deveria ter considerado as prestações já solvidas à época da hipoteca, e acompanhar os pagamentos realizados no curso da incidência do gravame, uma vez que a quitação dos imóveis se deu pouco tempo depois, em março de 2015 (f. 100 e 101). A possibilidade de constituição da hipoteca, constante em cláusula do compromisso (cláusula 6.03, f. 48) não se afigura por si só abusiva. No entanto, sua incidência deve ser cotejada com os direitos do compromissário comprador decorrentes da quitação, uma vez que o banco deveria considerar esses valores pagos, que somente poderiam ser admitidos como liberalizantes da hipoteca, ao menos em face da figura do comprador adimplente, ou seja, quem cumpre suas obrigações como determina o contrato. A resistência do apelante em proceder à baixa na hipoteca impõe que responda pelos ônus da sucumbência, segundo o princípio da causalidade. Os apelados tentaram solucionar a controvérsia antes do ajuizamento da lide (f. 146/148), mas sem sucesso. Ante o exposto, não se conhece do recurso da construtora e nega-se provimento ao recurso do banco corréu. Majora-se a verba honorária devida pelo banco corréu em 2% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do § 11 do art. 85 do CPC/2015."(fls. 926-927,g.n.) No caso, o recurso especial do Banco do Brasil S/A, fundamentadona alínea "c" do permissivo constitucional quanto à alegada Súmula 308/STJ, não rebatefundamentação supra transcrita.Com efeito, as razões trazidas no apelo nobre não tem o condão de impugnaro fundamento de que o questionado gravame ocorreu após a celebração da promessa de venda e compra das unidades. Nesse cenário, tem-se que o apelo nobre esbarra na Súmula n. 283/STF, pois não impugnou fundamento autônomo e suficiente para manter, por si só, o v. acórdão estadual. Nessa linha de intelecção, destacam-se os seguintes julgados: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PERSONALIDADE JURÍDICA.DESCONSIDERAÇÃO. CITAÇÃO. NULIDADE. PRIMEIRO RÉU. CITAÇÃO POR EDITAL. LOCAL INCERTO. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. SEGUNDO RÉU. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. IMPUGNAÇÃO. SÚMULA N. 283/STF. FRAUDE CARACTERIZADA. INTENÇÃO DE NÃO PAGAR CREDORES. IMPUGNAÇÃO. ARTIGO 1.021, § 1º, DO CPC. SÚMULA N. 182/STJ. NÃO CONHECIMENTO. 1. A ausência de impugnação a fundamento bastante do acórdão estadualatrai o óbice de que trata o enunciado n. 283 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. (..) 4. Agravo interno não conhecido." (AgInt no REsp 1574437/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 4ª TURMA, julgado em 19/10/2017, DJe 27/10/2017,g.n.) "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REAVALIAÇÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283 DO STF. DECISÃO MANTIDA. (..) 3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. (..) 6. Agravo interno a que se nega provimento, com majoração de honorários sucumbenciais." (AgInt no AREsp 1034507/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, 4ª TURMA, julgado em 29/08/2017, DJe 05/09/2017, g.n.) Com estas considerações, tem-se que o recurso especial do Banco do Brasil S/A não merece ser conhecido. Diante do exposto, dou provimento ao agravo internode LUIZ ANTÔNIO PILON e MARLENE APARECIDA PEREIRA PILON para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame do feito, não conheçodo recurso especial de BANCO DO BRASIL S/A. Publique-se.