AREsp 2665787 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo apresentado por CMDR INCORPORACOES IMOBILIARIAS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL EM RECUPERACAO JUDICIAL contra a decisão que não admitiu seu recurso especial. O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Compromissários compradores que não obtiveram financiamento de parte do preço do imóvel por culpa da ré Nulidade de cláusula que imputou aos compromissários a obrigação de arcar com despesas anteriores à posse Fornecedora que não se desincumbiu de seu ônus probatório Ausência de vício da sentença no que tange à previsão da possibilidade de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, em caso de descumprimento - Sentença mantida Recurso desprovido. Quanto à controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 421 e 422 do CC, no que concerne à validade das cláusulas contratuais de compra e venda, devendo ser cumpridas nos moldes em que foram pactuadas em atenção ao princípio do pacta sun servanda, trazendo a seguinte argumentação: No v. Acórdão de fls. 434/439, foi negado provimento ao recurso de apelação, interposto pelo Recorrente, sendo reconhecido que este Recorrente deve arcar com a devolução do valor de R$ 16.293,20 (dezesseis mil, duzentos e noventa e três reais e vinte centavos) e IPTU"s referente a períodos antecedentes à posse. No entanto, o v. Acórdão deve ser reformado tendo em vista que a cláusula 7 do contrato de compra e venda, que dispõe sobre o abatimento dos valores correspondentes a condomínio e IPTU"s, com consequente quitação dos débitos em aberto, é válida, pois os Recorridos aceitaram tal condição no momento em que assinaram o contrato, devendo, portanto, ser mantido o que foi avençado entre as partes, afinal, o contrato faz lei entre as partes. Repisa-se que os Recorridos estavam cientes, da supracitada cláusula, desde o momento da assinatura do contrato de compra e venda celebrado entre as partes. Ademais, deve ser ressaltado que as partes assinaram o contrato por livre e espontânea vontade, devendo, portanto, ser respeitado integralmente o que foi avençado, conforme preceitua o princípio da "pacta sun servanda. .. Por fim, indubitável que os Recorridos se beneficiaram com a compra nestes moldes, posto que obtiveram considerável abatimento no valor do imóvel adquirido e tiveram a entrega das chaves antes mesmo de realizar a plena quitação total do valor acordado. Sendo assim, fica claro que a Recorrente tentou facilitar todos os trâmites com o Recorridos, inclusive quando dos óbices para concretização do financiamento bancário, sendo oferecido a estes a possibilidade de financiamento do saldo devedor direto com a construtora, sendo que foi opção destes a expressa recusa e ingresso de demanda judicial para postergar ainda mais a quitação e ainda tentar obter proveito econômico. O que não pode ser admitido pelo N. Julgadores. Assim, não restam dúvidas de que foi franqueado aos recorridos a possibilidade de discutir o conteúdo do contrato, inclusive no sentido de desistir o conteúdo do contrato, inclusive no sentido de desistir quanto ao objeto do contrato e não o fez, razão pela qual o referido instrumento "inter partes" permanece vigendo, possuindo força de lei entre os contratantes, devendo seus termos e cláusulas serem observados e cumpridos integralmente, sob pena de afronta à princípio basilar do direito, bem como aos artigos 421 e do 422 do Código Civil. .. Portanto, conforme regra consolidada no direito, é irredutível o acordo de vontades, assim, os contratos devem ser cumpridos pela mesma razão que a lei deve ser obedecida, o que não foi observado no julgamento do Recurso interposto em 2º grau, contrariando dispositivos legais (fls. 538/540). É, no essencial, o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos: Confirma-se a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos, pois as razões recursais não oferecem elementos novos capazes de alterar os fundamentos da decisão recorrida, ora mantida nos seus exatos termos: .. De início, anoto que não se localiza no contrato a informação de que o imóvel estaria penhorado, conforme alegação da requerida. Pelo contrário, a informação existente foi no sentido de que o imóvel, exceção feita a IPTUs, estaria livre e desembaraçado, conforme textualmente se pode conferir a fls. 16, cláusula 02. Logo, houve, de fato, surpresa aos requerentes, quando pretenderam proceder o financiamento do imóvel, que foi obstado por ato da requerida, a quem se imputa culpa pelo fato (fls. 436/437). Assim, incidem os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, uma vez que a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Portanto, "a pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória e reanálise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 5 e 7, ambas do STJ". (AgInt no AREsp 1.227.134/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 9/10/2019.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp 1.716.876/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 3/10/2019; AgInt no AREsp 1.165.518/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 4/10/2019; AgInt no AREsp 481.971/DF, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 25/9/2019; AgInt no REsp 1.815.585/DF, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 23/9/2019; e AgInt no AREsp 1.480.197/MG, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 25/9/2019. Quanto à alínea "c", não foi comprovado o dissídio jurisprudencial, uma vez que a parte recorrente não realizou o indispensável cotejo analítico, que exige, além da transcrição de trechos dos julgados confrontados, a demonstração das circunstâncias identificadoras da divergência, com a indicação da existência de similitude fática e identidade jurídica entre o acórdão recorrido e os paradigmas indicados , não bastando, portanto, a mera transcrição de ementas ou votos. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu: "Esta Corte já pacificou o entendimento de que a simples transcrição de ementas e de trechos de julgados não é suficiente para caracterizar o cotejo analítico, uma vez que requer a demonstração das circunstâncias identificadoras da divergência entre o caso confrontado e o aresto paradigma, mesmo no caso de dissídio notório". (AgInt no AREsp n. 1.242.167/MA, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 05/04/2019.) Ainda nesse sentido: "A divergência jurisprudencial deve ser comprovada, cabendo a quem recorre demonstrar as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, com indicação da similitude fática e jurídica entre eles. Indispensável a transcrição de trechos do relatório e do voto dos acórdãos recorrido e paradigma, realizando-se o cotejo analítico entre ambos, com o intuito de bem caracterizar a interpretação legal divergente. O desrespeito a esses requisitos legais e regimentais impede o conhecimento do Recurso Especial, com base na alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal". (AgInt no REsp n. 1.903.321/PR, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 16/03/2021.) Confiram-se também os seguintes precedentes: AgInt nos EDcl no REsp n. 1.849.315/SP, relator Ministro Marcos Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1º/8/2020; AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.617.771/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 13/8/2020; AgRg no AREsp n. 1.422.348/RS, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJe de 13/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.456.746/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 3/6/2020; AgInt no AREsp n. 1.568.037/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 12/05/2020; AgInt no REsp n. 1.886.363/RJ, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 28/04/2021; AgRg no REsp n. 1.857.069/PR, relatora Ministra Laurita Vaz, Sexta Turma, DJe de 05/05/2021. Ainda, verifica-se que a pretensão da parte agravante é de ver reconhecida a existência de dissídio jurisprudencial, que tem por objeto a mesma questão aventada sob os auspícios da alínea "a", que, por sua vez, foi obstaculizada pelo enunciado da Súmula n. 7/STJ. Quando isso acontece, impõe-se o reconhecimento da inexistência de similitude fática entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao conhecimento do recurso especial pela alínea "c". Nesse sentido: "A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que a incidência da Súmula 7/STJ também impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional, uma vez que falta identidade fática entre os paradigmas apresentados e o acórdão recorrido". (AgInt no AREsp 1.402.598/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 22/5/2019.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp 1.521.181/MT, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 19/12/2019; AgInt no AgInt no REsp 1.731.585/SC, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 26/9/2018; e AgInt no AREsp 1.149.255/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 13/4/2018. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA