AREsp 2682871 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRADORA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. DUPLO VIÉS. INCIDÊNCIA DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. AGRAVO CONHECIDO E RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. A relação jurídica entre locador e administradora de imóveis possui duplo viés, abrangendo tanto o mandato quanto a relação de consumo, sendo o locador considerado destinatário final do serviço prestado pela administradora. 2. A inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, é cabível quando presentes os requisitos de hipossuficiência e verossimilhança das alegações do consumidor, não se prestando o recurso especial para análise daquelas circunstâncias no caso concreto, conforme disciplina a Súmula 7 doSTJ. 3, Agravo conhecido e recurso especial desprovido.

RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto por AUXILIADORA PREDIAL LTDA. - GRUPO AUXILIADORA PREDIAL contra a decisão que inadmitiu recurso especial fundado no artigo 105, inciso III, alínea "a" da Constituição Federal, desafiando o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul assim ementado (e-STJ, fls. 60/65): "AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CONTRA IMOBILIÁRIA ADMINISTRADORA. APLICAÇÃO DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA PELO CDC. POSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE NATUREZA DE VIÉS DUPLO. PRECEDENTES. Não obstante haja o locador outorgado procuração para a imobiliária ré, fins de possibilitar a administração do contrato de locação como sua representante, o liame jurídico entre as partes possui viés duplo, tanto de natureza de relação de mandato, quanto de relação consumerista, na medida em que aquele é destinatário final do serviço prestado por esta de administração. Portanto, e uma vez que presentes os requisitos do art. 6º, VIII, CDC, vai mantida a inversão do ônus da prova em relação a tal parte. Precedentes do STJ e deste Tribunal. AGRAVO DESPROVIDO." Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 71/84), alega-se que o acórdão recorrido: (1) violou o artigo 373 do Código de Processo Civil, ao determinar a inversão do ônus da prova sem fundamentação adequada e sem observar os requisitos legais; (2) contrariou o artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, ao aplicar o CDC em uma relação jurídica que, segundo a recorrente, é exclusivamente de mandato e não de consumo. Oferecidas as contrarrazões (e-STJ, fls 92/96), sobreveio decisão de inadmissibilidade (e-STJ, fls. 99/102), ensejando a interposição do presente agravo, sem contraminuta (e-STJ, fls. 132). É o relatório. EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRADORA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. DUPLO VIÉS. INCIDÊNCIA DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. AGRAVO CONHECIDO E RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. A relação jurídica entre locador e administradora de imóveis possui duplo viés, abrangendo tanto o mandato quanto a relação de consumo, sendo o locador considerado destinatário final do serviço prestado pela administradora. 2. A inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, é cabível quando presentes os requisitos de hipossuficiência e verossimilhança das alegações do consumidor, não se prestando o recurso especial para análise daquelas circunstâncias no caso concreto, conforme disciplina a Súmula 7 doSTJ. 3, Agravo conhecido e recurso especial desprovido VOTO O agravo é tempestivo e impugna de maneira adequada os fundamentos da decisão recorrida. Dele conheço, portanto, passando ao exame do recurso especial. Em que pese o respeitável articulado, sem razão. 1. Alegada violação ao artigo 373 do CPC O acórdão recorrido bem reconheceu que, embora a relação entre as partes tenha natureza de mandato, o proprietário do imóvel figura como destinatário final do serviço de administração prestado pela imobiliária, caracterizando, assim, uma relação de consumo por equiparação, nos termos do artigo 2º do CDC. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo. 2. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imovéis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. 3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata os serviços de uma administradora de imóvel remunera a expertise da contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. 4. É relação autônoma que pode se operar com as mais diversas nuances e num espaço de tempo totalmente aleatório, sem que sequer se tenha como objetivo a locação daquela edificação. 5. A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida com o escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova contratação, envolvendo uma terceira pessoa física ou jurídica, pode também se resumir ao cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas à conservação do bem, à sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, ao simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono, tudo a evidenciar a sua destinação final econômica em relação ao contratante. 6. Recurso especial não provido. (REsp n. 509.304/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2013, DJe de 23/5/2013.) Cuida-se de jurisprudência consolidada na Corte a possibilidade de aplicação do CDC em contratos de administração imobiliária, atraindo a incidência da Súmula 83 do STJ. 2. Alegação de violação ao artigo 6º, inciso VIII, do CDC A partir da premissa adotada no tópico anterior, conclui-se que estavam presentes os requisitos para a inversão do ônus da prova, conforme o artigo 6º, inciso VIII, do CDC, considerando a hipossuficiência do autor e a verossimilhança de suas alegações. Ademais, perscrutar as condições fáticas para concluir pela pertinência ou não da hipossuficiência no caso concreto encontra óbice na Súmula 7 do STJ. Nesse aspecto: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS AMBIENTAIS. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CABIMENTO. RESPONSABILIDADE DA CONCESSIONÁRIA. ACOLHIMENTO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. VÍTIMAS DO EVENTO DANOSO. CONSUMIDORES POR EQUIPARAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. CARACTERIZAÇÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. .. 2. A análise acerca da existência ou não de circunstâncias que ensejam a inversão do ônus da prova é feita no caso concreto, o que não pode ser revisto por esta Corte em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. (AREsp n. 2.351.781/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/2025.) Como se percebe, o tribunal local destacou o acerto da decisão saneadora ao observar os requisitos legais para a inversão do ônus da prova, fundada nas peculiaridades do caso concreto. Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. Previno que todos os temas abordados foram detidamente analisados, de modo que a interposição de recurso contra esta decisão com nítido intuito de buscar revisão do julgamento, invocando omissão ou contradição inexistente, acarretará condenação às penalidades fixadas no artigo 1.026, § 2º, do CPC. É o voto.