REsp 1452779 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de Recurso Especial interposto pela Empresa Gestora de Ativos S.A. - EMGEA e pela Caixa Econômica Federal, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c" da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 5ª Região, assim ementado: EMENTA: CIVIL. SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E MÚTUO COM "OBRIGAÇÕES E HIPOTECA. CONTRATO DE GAVETA. LEGITIMIDADE ATIVA. COBERTURA PELO FCVS. SALDO RESIDUAL. PREVISÃO ABUSIVA. PRINCÍPIO DA BOA -FÉ. - "Admite-se a legitimidade ativa "ad causam" para a propositura de ação judicial, nos casos em que terceiros se subrogam nos direitos e obrigações de contrato de mútuo habitacional firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, através do denominado "contrato de gaveta", desde que a cessão de tais contratos tenha sido firmada até 25.10.1996, conforme previsão do art. 20da Lei nº 10.150/200." Precedente: PROCESSO: 00009046320114058308,AC532011/PE, DESEMBARGADOR FEDERAL GERALDO APOLIANO, Terceira Turma, JULGAMENTO: -11/10/2012,PUBLICAÇÃO:DJE24/10/2012 - Página 342._ - Embora a CEF defenda em suas razões recursais, assim como na peça contestatória que o contrato firmado não possui cobertura pelo FCVS, verifica-se, no exame detido do acordo celebrado, que a sua cláusula décima segunda prevê tal cobertura.- Havendo previsão contratual de cobertura pelo FVCS é devida a quitação do contrato desde que haja adimplemento do demandante quanto às parcelas inicialmente acordadas.- Ainda que não houvesse a cláusula de cobertura pelo FCVS, a jurisprudência da Quarta Turma -do E. Tribunal Regional da 5" Região firmou entendimento segundo o qual, em respeito ao princípio da boa fé, é indevida a cobrança do saldo devedor, quando quitadas as parcelas pactuadas. Precedentes: PROCESSO: 00055669420114058300, AC548567/PE, DESEMBARGADORFEDERAL EDÍLSON NOBRE, Quarta Turma, JULGAMENTO: 23/10/2012, PUBLICAÇÃO: DJE 25/10/2012 - Página 615 / PROCESSO: 0000415412014058400, AC536970/RN, DESEMBARGADOR FEDERAL LAZATO GUIMARAES, Quarta Turma, JULGAMENTO: 03/04/2012, PUBLICAÇÃO: DJE 12/04/2012 - Página 327. - O objeto dos contratos deve ser lícito, não podendo contrariar a lei, os bons costumes e os preceitos de ordem pública. - O "Princípio da Boa-fé" constitui preceito de ordem pública, destinado a proteger o interesse contratual da parte contrária antes, durante e após a celebração da avença, prevalecendo, inclusive, sobreo o postulado do "pacta sunt servanda". Considerar válida a contratação com a chamada "cláusula de resíduo "equivalera legitimar um sistema onde a impossibilidade da liquidação do débito resulta na perda do imóvel financiado, desnaturando, assim, a própria natureza do contrato de mútuo/compra e venda.- Comprovado o pagamento de todas as parcelas inicialmente previstas no contrato, faz jus o mutuário à declaração de quitação da dívida, com a liberação da hipoteca incidente sobre o imóvel. - Apelação da CEF improvida. (fls. 346-347). Ao referido acórdão, foram opostos Embargos Declaratórios, que restaram rejeitados, em acórdão assim sumariado: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. EMBARGOS DEDECLARAÇÃO. SFH. CONTRATO",DE COMPRA E VENDA E MÚTUOCOM OBRIGAÇÕES E HIPOTECA. CONTRATO DE GAVETA. LEGITIMIDADE ATIVA. COBERTURA PELO FCVS. SALDORESIDUAL. PREVISÃO ABUSIVA. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO APLICAÇÃO DO ART. 2º DO DECRETO-LEI No 2.349/87, INOCORRENCIA. REDISCUSSAO DAMATÉRIA. IMPOSSIB3ILIDADE. I. Embargos de declaração opostos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, sob o argumento de que o acórdão desta egrégia Turma, que negou provimento à apelação da parte ré, teria sido omisso quanto à aplicação do art. 20 do Decreto-Lei no 2.349/87.- II. O acórdão é claro, na análise da situação, dos autos, em afirmar que o contrato firmado não respeita o princípio da boa-fé e possui cobertura do FCVS, razão pela qual o saldo residual decorrente do contrato "não é de responsabilidade do mutuário. III. Havendo previsão contratual de cobertura do FCVS não se aplica ao caso o art. 20 do Decreto-Lei no 2.349/87. IV. "Não é demais lembrar que o julgador não precisa responder a todas as alegações das partes se já tiver encontrado motivo suficiente para fundamentara decisão, nem está, obrigado a ater-se aos fundamentos por elas indicados."(REsp 938.417/MG, Rel. Min Teori Albino Zavascki, DJU de 10.09.07). V. Não é possível, em sede de embargos declaratórios, reabrir discussão acerca de questão já discutida e decidida. VI . O Código de Processo Civil, em seu artigo 535, condiciona o cabimento dos embargos de declaração à existência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado, não se prestando este recurso à repetição de argumentação contra o julgamento de mérito da causa. VII - Embargos conhecidos e improvidos. (fl. 368) Nas razões do recurso especial (fls. 372-391), a parte recorrente aponta, além de dissídio jurisprudencial, violação aos arts. 535 do Código de Processo Civil/73; art. 6º, § 1º, da LICC e art. 586 do Código Civil; e 2º do Decreto-lei n.º 2.349/87. Sustentando, para tanto: i) negativa de prestação jurisdicional; ii) ilegitimidade do autor e que o contrato é ato jurídico perfeito, razão pela qual não poderia ter sido objeto de modificação pelo Poder Judiciário; e, iii) a legalidade da cláusula contratual que prevê o pagamento de eventual saldo residual após a implementação do contrato de financiamento imobiliário. Recurso contrarrazoado (fls. 397-416), e após decisão de admissão do recurso especial (fls. 418-419), os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça. É o relatório. Decido. Registre-se, de logo, que o acórdão recorrido foi publicado na vigência do CPC/73; por isso, no exame dos pressupostos de admissibilidade do recurso, será observada a diretriz contida no Enunciado Administrativo n. 2/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na Sessão de 9 de março de 2016 (Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/73 - relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016 - devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça). De início, não há falar, na hipótese, em violação ao art. 535 do CPC/73, porquanto a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, de vez que os votos condutores do acórdão recorrido e do acórdão proferido em sede de Embargos de Declaração apreciaram fundamentadamente, de modo coerente e completo, as questões necessárias à solução da controvérsia, dando-lhes, contudo, solução jurídica diversa da pretendida. Em relação ao art. 6º da LICC, a tese recursal, nos termos em que posta, esbarra na ausência de prequestionamento, porquanto "é inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada" (Súmula 282/STF). Por outro lado, a Corte de origem dirimiu a controvérsia com base nos seguintes fundamentos: Cinge-se a questão de mérito da demanda à análise da legalidade ou não da cobrança do saldo devedor residual, obtido após o pagamento das parcelas inicialmente previstas para quitação do financiamento contraído pelos Mutuários no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, bem como ao exame do efetivo cumprimento de outros termos do contrato. De início, necessário analisar a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pela apelante. Alega a CEF que o "gaveteiro" não possui legitimidade para pleitear a quitação do contrato. Entretanto esta Corte, em julgados semelhantes, vem se posicionando no sentido de reconhecer a legitimidade do terceiro adquirente, desde que a promessa de compra e venda, seja anterior à 25/10/1996: (..) A promessa de compra e venda celebrada entre o mutuário original e o autor data de 18/01/1993, razão pela qual se encontra evidenciada a legitimidade ativa do demandante. Superado tal ponto, passa-se a análise do mérito recursal. (..) No caso em comento, impõe-se a análise da cláusula 13" "do instrumento contratual, por imputar ao mutuário á responsabilidade pelo pagamento do saldo devedor residual, obtido após o pagamento de todas as prestações inicialmente previstas. A instituição financeira mutuante sustenta, com base na citada cláusula, que o mutuário é devedor da quantia de R$ 334.573,15 (trezentos e trinta e quatro mil, quinhentos e setenta e três reais e quinze centavos) a título de saldo devedor, afirmando, ainda, a existência de prestações em aberto relativas ao período compreendido entre 04/2011 e 02/2012. Na análise das provas contidas nos autos, verifica-se que as 240 (duzentos e quarenta) parcelas, inicialmente acordadas, foram integralmente pagas, conforme documentos de fls. 44/174, não havendo qualquer débito quanto a essas parcelas. Importante ressaltar que o contrato firmado possui cláusula de cobertura de FCVS(cláusula décima segunda), diferentemente do que alega a CEF nas suas razões recursais e na peça contestatória. (..) Frise-se que, dada a natureza jurídica do contrato de mútuo, os devedores possuem o direito subjetivo de ver extinta a sua dívida após o adimplemento das prestações no prazo ajustado. Desta forma, assevera-se que constatada a infração ao dever de boa -fé por parte da instituição financeira credora, tem-se por ilícita a pactuação da cláusula 13a do contrato de mútuo sob análise (artigo 145, inciso II, do CC/1916), devendo ser declarada a sua nulidade, subsistindo_ incólume, no entanto, todas as disposições contratuais restantes, em face da norma contida no artigo 153 do CC/1916: (..) Destarte, pelas razões acima expostas e observando-se o adimplemento das parcelas inicialmente previstas no contrato, consoante comprovantes de pagamento anexados aos autos, não merece reparos à sentença que anulou a clausula 13ª do contrato, declarou a quitação da dívida, com a liberação da hipoteca incidente sobre o imóvel. Nesse contexto, a alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem, tal como colocada a questão nas razões recursais, a fim de aferir as disposições das cláusulas contratuais, inclusive sobre eventual saldo residual, bem como se o contrato firmado pela parte adversa tem ou não cobertura pelo FCVS, demandaria, necessariamente, o reexame de matéria fático-probatório, bem como nova interpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas em recurso especial, conforme os óbices previstos nas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. A propósito do tema, confira-se: PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO IMOBILIÁRIO. QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR RESIDUAL. CONTRATO COBERTO PELA CLÁUSULA DO FCVS. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DOS MUTUÁRIOS. REVISÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 1. Nas ações relativas a financiamentos imobiliários pelo Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no pólo passivo, porque a ela foram transferidos todos os direitos e obrigações do extinto Banco Nacional da Habitação - BNH, a teor do disposto na Súmula n.º 327 do STJ. 2. Hipótese em que o Tribunal de origem, com base no conjunto fático-probatório dos autos, assentou a possibilidade de utilização do FCVS para quitação do saldo devedor. Nesse sentido, transcrevo o seguinte trecho do acórdão: "No caso, o contrato de mútuo acostados aos autos, constata-se que o mesmo fora firmado em 06-01-1989 - fl. 28, portanto antes da data limite fixada no texto legal acima transcrito, provando, deste modo, o enquadramento na hipótese legal. Portanto, presentes os requisitos legais, e, em se observando o pagamento de todas as prestações inicialmente contratadas, há que se reconhecer a utilização do FCVS para quitação do saldo devedor remanescente e, por conseguinte, a expedição do termo de quitação do contrato" (fl. 284, e-STJ). Rever tal entendimento implica reexame da matéria fático-probatória, o que é vedado em Recurso Especial (Súmula 7/STJ). 3. Havendo previsão de cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, como no presente caso, é inexigível do mutuário o pagamento do resíduo do saldo devedor. 4. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (REsp 1731669/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 17/05/2018, DJe 21/11/2018) No caso, além da cobertura do FCVS, verifica-se do acórdão recorrido que a promessa de compra e venda celebrada entre o mutuário original e o autor data de 18/01/1993, razão pela qual se encontra evidenciada a legitimidade ativa do demandante (fl. 340). Com efeito, a Corte Especial do STJ, com o intento de pacificar a questão, submeteu recursos especiais que sobre ela versavam ao rito do art. 543-C do CPC/73, ocasião em que reconheceu a responsabilidade do mutuário adimplir o saldo devedor residual ao final do prazo previsto no contrato, quando ausente a contratação da cobertura do FCVS. Esta a sua ementa: RECURSO ESPECIAL. REPETITIVO. RITO DO ART. 543-C DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO DE CONTRATO DE MÚTUO. LEI Nº 10.150/2000. REQUISITOS. 1.Para efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1 Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos. 1.2 Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato. 1.3 No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura. 2. Aplicação ao caso concreto: 2.1. Recurso especial parcialmente conhecido e nessa parte provido. Acórdão sujeito ao regime do artigo 543-C do Código de Processo Civil e da Resolução STJ nº 8/2008. (REsp n. 1.150.429/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, julgado em 25/4/2013, DJe de 10/5/2013.) Em verdade, firmou-se a orientação de que "possui legitimidade para discutir e demandar em juízo o cessionário que adquirir imóvel objeto de mútuo no âmbito do SFH, nas seguintes condições: (I) em se tratando de contrato garantido pelo FCVS e celebrado até 25/10/1996, não é necessária a interveniência da instituição financeira; (II) em se tratando de avença sem a cobertura do FCVS e celebrada até a data-limite de 25/10/1996, deve haver anuência do agente financiador quanto à cessão e serem observadas as condições estabelecidas pela Lei 10.150/2000; (III) em se tratando de cessão de direitos sobre imóvel financiado, realizada após 25/10/1996, independentemente de ser ou não o contrato garantido pelo FCVS, é indispensável a anuência da instituição financeira" (AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 20/10/2023.) O motivo do tratamento diferenciado é óbvio: no caso de contratos com cobertura pelo FCVS, o risco imposto à instituição financeira é apenas relacionado ao pagamento das prestações pelo novo mutuário, ao qual o contrato foi transferido sem a sua interveniência. O saldo devedor residual será garantido pelo Fundo. A propósito, ainda: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. CESSÃO DE DIREITOS SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CONTRATO DE GAVETA. ILEGITIMIDADE ATIVA "AD CAUSAM". 1. O art. 22, da Lei 10.150/2000, somente autoriza a equiparação do terceiro adquirente, que obteve a cessão do financiamento sem a concordância do agente financeiro, ao mutuário originário, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, se o contrato de mútuo possui a cobertura do aludido Fundo e a transferência ocorreu até 25 de outubro de 1996. (..) 4. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.171.845/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/10/2011, DJe de 18/5/2012.) Assim, como no caso, nos contratos celebrados sem a interveniência da instituição financeira, até 25.10.96, podem ser regularizados nos termos da Lei 10.150/2000. Tratando-se de contrato garantido pelo FCVS, a transferência dar-se-á mediante simples substituição do devedor, mantidas para o novo mutuário as mesmas condições e obrigações do contrato original (art. 2º da Lei 8.004/90, com a redação dada pela Lei 10.150/2000, e art. 22, da Lei 10.150/2000). Fica prejudicada, pelos mesmos motivos, a análise do dissídio jurisprudencial. Ante o exposto, conheço, em parte, do recurso especial e, nessa extensão, nego-lhe provimento. Publique-se. Intimem-se. EMENTA