REsp 2137218 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por RANDON ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA. em face de acórdão assim ementado (e-STJ, fl. 301): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. I. CONSOANTE ENTENDIMENTO SEDIMENTADO DO STJ, EM CASO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO, DEMONSTRADA A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA IMISSÃO DO ADQUIRENTE NA POSSE DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO CONDOMINIAL, AFASTA-SE A LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. EXEGESE DO RESP REPETITIVO Nº 1345331/RS C/C ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. HIPÓTESE EM QUE NÃO HOUVE A IMISSÃO DO ADQUIRENTE NA POSSE, RESTANDO O PROPRIETÁRIO REGISTRAL LEGITIMADO A RESPONDER PELA COBRANÇA. II. EVENTUAL IRREGULARIDADE FORMAL NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO TORNA INEXIGÍVEIS AS COTAS CONDOMINIAIS, CUJO PAGAMENTO FOI DEVIDAMENTE APROVADO EM ASSEMBLEIA. III. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS, COM FULCRO NOART. 85, § 11 DO CPC. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente aponta violação dos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil/2015, sustentando a omissão do Tribunal de origem sobre a impossibilidade de condenação ao pagamento da dívida condominial em razão da ausência de imissão na posse do imóvel. Afirma a negativa de vigência do art. 1.368-B do Código de Processo Civil/2015; do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97; e do art. 72 da Lei 11.977/2009, bem como divergência jurisprudencial, uma vez que não pode ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais porque não está na posse do imóvel. Aduz a existência de dissídio jurisprudencial no sentido de que o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. Contrarrazões não apresentadas. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. O recurso não merece provimento. No que se refere à preliminar de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, não há falar em omissão no acórdão, mas apenas julgamento contrário aos interesses da parte recorrente, o que não autoriza, por si só, o acolhimento de embargos de declaração, nem sua rejeição importa em violação à sua norma de regência. Isso, porque, ao solucionar a controvérsia, o Tribunal de origem consignou no acórdão do julgamento do recurso de apelação que, em que pese a existência de alienação da unidade, não há imissão do comprador na posse, restando facultado ao condomínio exigir o pagamento das cotas condominiais do proprietário registral. Confira-se: Veja-se que, no caso concreto, em que pese a existência de alienação da unidade, não há imissão do comprador na posse, restando facultado ao condomínio exigir o pagamento das cotas condominiais do proprietário registral, dada a natureza propter rem da obrigação. Logo, afasta-se a preliminar aventada. Ainda, a presença da apelante na assembleia torna inócua a alegação de ausência de notificação, ao passo que a afirmação aos presentes de que não pagaria as cotas condominiais certamente não afasta a exigibilidade destes, que decorrem da lei. Resta-lhe, contudo, o exercício do direito de regresso contra a terceira adquirente .. (e-STJ, fls. 321/322) Assim, apesar da rejeição dos embargos de declaração, não há como ser reconhecida a violação do art. 1.022 do CPC/15, porque não se exige do julgador a análise de todos os argumentos das partes, para fins de convencimento e julgamento. Para tanto, basta o pronunciamento fundamentado acerca dos fatos controvertidos, o que se observa no presente caso, em que os motivos da decisão encontram-se objetivamente fixados nas razões do acórdão recorrido. Nesse sentido: EDcl no AgRg nos EREsp 1.483.155/BA, Rel. Ministro Og Fernandes, Corte Especial, DJe 3/8/2016. Da acurada análise do acórdão recorrido, verifico que o Tribunal de origem consignou que, no caso concreto, em que pese a existência de alienação da unidade, não há imissão do comprador na posse, restando facultado ao condomínio exigir o pagamento das cotas condominiais do proprietário registral, dada a natureza propter rem da obrigação. Confira-se: Nesse sentido, a questão da legitimidade da parte foi devidamente apreciada: Passo, de plano, ao exame da preliminar. Nessa toada, o entendimento acerca da legitimidade para responder ao pagamento de cotas condominiais restou sedimentado pelo STJ no julgamento do REsp repetitivo nº 1345331/RS, cuja ementa transcreve-se: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADEPASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c ) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que aposse foi exercida pelo promissário comprador.2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em08/04/2015, DJe 20/04/2015) Veja-se que, no caso concreto, em que pese a existência de alienação da unidade, não há imissão do comprador na posse, restando facultado ao condomínio exigir o pagamento das cotas condominiais do proprietário registral, dada a natureza propter rem da obrigação. Logo, afasta-se a preliminar aventada. Ainda, a presença da apelante na assembleia torna inócua a alegação de ausência de notificação, ao passo que a afirmação aos presentes de que não pagaria as cotas condominiais certamente não afasta a exigibilidade destes, que decorrem da lei. Resta-lhe, contudo, o exercício do direito de regresso contra a terceira adquirente .. (e-STJ, fls. 321/322). Com isso, os fundamentos adotados pelo Tribunal de origem estão em consonância com o entendimento firmado nesta Corte, no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida pelo registro do compromisso de compra e venda, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. O entendimento firmado no acórdão recorrido se alinha com a jurisprudência do STJ, em especial com o Tema 886/STJ, no qual foi consagrado que a dívida decorrente de despesas condominiais pode ser cobrada tanto do proprietário registral como daquele outro que exerce o domínio do imóvel e que não consta nos assentos cartorários, dada a natureza propter rem da dívida em questão. Nesse sentido, confira-se a ementa do referido precedente: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) Como se vê, a conclusão adotada pelo Tribunal de origem no sentido de que não há imissão do comprador na posse, restando facultado ao condomínio exigir o pagamento das cotas condominiais do proprietário registral, dada a natureza propter rem da obrigação, está em consonância com o entendimento firmado nesta Corte. Quanto ao mais, rever as conclusões do Tribunal de origem quanto à falta de imissão do comprador na posse do imóvel, a eximir a responsabilidade do promitente-vendedor, ora recorrente, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado nesta fase de recurso. Por sua vez, o dissídio jurisprudencial apresentado nas razões do recurso especial não possui similitude fática com o caso dos autos, uma vez que naquela hipótese constou a responsabilidade do devedor fiduciante ao pagamento das despesas condominiais enquanto estivesse na posse do imóvel e, no caso em apreço, o Tribunal de origem consignou que não houve a posse do promitente-comprador. Dessa forma, incidem sobre o tema os óbices das Súmulas 7 e 568 do STJ. Em face do exposto, nego provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal. Intimem-se. EMENTA