EREsp 1946579 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por LPS BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA., com fundamento naalínea"a" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado (fls. 630/635): APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. APELAÇÃO DO AUTOR.LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA EMPRESA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. RELAÇÃO DE CONSUMO. CADEIRA DE FORNECEDORES (CDC, ART. 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, DENTRE OUTROS). ACOLHIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. MÉRITO RECURSAL. INVERSÃO DA MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. OBSERVÂNCIA DO CONTRATADO. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. RESSARCIMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES DO SODALÍCIO SUPERIOR. APELO DA RÉ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA PARTE FORNECEDORA. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E/OU FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS.ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. "HABITE-SE". DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. INADIMPLEMENTO. CULPA. FORNECEDORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE (STJ, SÚMULA 543). LUCROS CESSANTES. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. CABIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. NOVO. ENTENDIMENTO. REPETITIVOS (STJ, RESP 1599511/SP E RESP 1551951/SP): CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA OBRIGAÇÃO. CONSTATAÇÃO. CASUÍSTICA. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. ADEQUAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E NÃO PROPORCIONAL. SENTENÇA PROLATADA E PUBLICADA NA VIGÊNCIA DA LEGISLAÇÃO PROCESSUAL CIVIL REVOGADA. COMPENSAÇÃO (CPC/1973, ART. 20, § 3º). POSSIBILIDADE (RESP 1465535/SP). SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. A relação jurídica em análise deve ser examinada de acordo com as balizas do sistema consumerista, porquanto as partes envolvidas se enquadram no conceito de consumidora e fornecedora, respectivamente, nos precisos termos do art. 2º, caput, e art. 3º, caput, ambos do Código de Defesa do Consumidor: 2. A teoria do risco do negócio ou da atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. De uma análise, ainda que perfunctória, do microssistema de defesa do consumidor, a outra conclusão não se pode chegar senão a de que a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) tem legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, levando-se em conta da solidariedade legalmente imposta entre os fornecedores (CDC, art. 7º, parágrafo único, dentre outros). 3.1. Pleiteada a. resolução contratual mais a devolução dos valores vertidos e indenizações correlacionadas com o inadimplemento da avença, tem-se como justificada a permanência da empresa de corretagem no polo passivo da ação, eis que inexoravelmente a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) integra a cadeia de fornecedores da relação de consumo que alicerça a pretensão autoral. 3.2. Nesse tipo de relação jurídica é insofismável que a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA), intermediadora do negócio entabulado, aufere os lucros oriundos de tal atividade, assumindo, juntamente com a empresa incorporadora/construtora do imóvel comercializado, os riscos da atividade negociai, devendo responder, inclusive, por eventuais falhas do parceiro comercial. 4. Conforme entendimento dominante desta e. Corte de Justiça, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável. 4.1. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, v.g.) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se"), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou_ mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e/ou força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno. 4.2. Aquelas hipóteses não se configuram como fatos imprevisíveis ou inevitáveis, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas com o viso de justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s) vendedora(s). O contrário importaria malferimento aos princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação. 5. A extrapolação do prazo de tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a resolução do contrato por culpa da promitente vendedora. Resolvido o contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se de forma integral, devidamente corrigidos, além dos juros de mora. Nesse caso, não há falar eni retenção de qualquer parcela em favor da promitente vendedora, reconhecida culpada na relação jurídica contratual. 6. Os lucros cessantes têm natureza compensatória, consistentes, no caso, naquilo que a parte autora razoavelmente deixou de lucrar. Embora, em regra, seja necessária a comprovação- dós lucros cessantes para o acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido. 7. Conforme definido recentemente pelo sodalício Superior, por meio de precedentes firmados em sede de julgamento de recursos repetitivos - REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016,-DJe 06/09/2016 e REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 -, é válida a cláusula de transferência da obrigação ao consumidor obrigação de pagaria comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 7.1. No particular, depreende-se dos elementos de convicção ilustradores dos autos que o consumidor tinha plena ciência da responsabilidade pelo pagamento correlato - a saber:porcentagem correspondente ao serviço de corretagem -, denotando, desse modo, que o comprador tinha conhecimento inequívoco do valor total do bem e do valor que deveria pagar a título de comissão de corretagem, mostrando-se lícito, portanto, o pactuado. 7.2. Percebe-se, portanto, que o autor tinha plena ciência da cobrança relativa aos serviços de intermediação de negociação imobiliária, tendo sido devidamente informado sobre o valor da cobrança correlata, não configurando, no caso em apreço, qualquer abusividade e/ou ilegalidade no ajustado. 8. Compulsando os autos, verifica-se que o contrato firmado entre as partes somente prevê a aplicação da multa moratória em desfavor do consumidor, não havendo no pacto ajustado disposição que ancore a aplicação de tal multa em detrimento da parte fornecedora, mesmo que esta tenha dado causa à dissolução pelo descumprimento da avença. 8.1. Muito embora o caso à baila seja regido especialmente pelo estatuto tutelador das relações consumeristas, em respeito ao princípio da força obrigatória do pactuado (pact sunt servanda) não compete ao Poder Judiciário arvorar-se na seara de atuação do legislador, muito menos inovar as disposições contratuais .encetadas pelos contratantes, sob o risco de imiscuir-se em questões que alheias ao seu âmbito de competência, além de adentrar na esfera da autonomia privada conferida às próprias partes. 9. Consoante entendimento sufragado pela jurisprudência amplamente majoritária, é incabível a condenação da parte sucumbente a arcar com os honorários advocatícios contratuais despendidos pela vencedora. 9.1. Os honorários contratuais vinculam apenas as partes contratantes - cliente e advogado - e não há lastro fático nem jurídico apto a ensejar reparação devida pela parte demandada, ainda que sucumbente. 9.2. Precedentes do sodalício Superior: AgInt no REsp 1675580/MA, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 28/11/2017, DJe 04/12/2017; Agint no REsp 1519215/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 29/08/2017, DJe 05/09/2017; EREsp. 1.507.864/RS, Relatora Ministra LAURITA VAZ, CORTE ESPECIAL, julgado em 20/4/2016, DJe 11/5/2016;. EREsp 1.155.527/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/6/2012, DJe 28/6/2012; etc. 10. No que toca aos honorários advocatícios sucumbenciais, constata-se, in casu, a ocorrência de sucumbência recíproca, mas não proporcional, o que demanda a adequação na repartição das verbas correlacionadas, que foram arbitradas com base nas as regras disciplinadas no CPC/1973, vez que a sentença recorrida foi prolatada e publicada ainda na vigência do estatuto processual civil revogado. (vide REsp 1465535/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2016, DJe 22/08/2016). 11. RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM ACOLHIDA.APELAÇÃO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA. APELO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. Os embargos de declaração opostos pelo promitente comprador, ora recorrido,foram acolhidos sob a seguinte ementa (fls. 823/824): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DEDECLARAÇÃO. OMISSÃO. CONFIGURAÇÃO. ACLARAMENTO NECESSÁRIO. ACOLHIMENTO DA PRETENSÃO DECLARATÓRIA QUANTO À RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONDENAÇÃOPERTINENTE ÀS VERBAS DERIVADAS DA SUCUMBÊNCIA IMPUTADAS À PARTE RÉ. 1. Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração se caracterizam como um recurso de fundamentação vinculada, mostrando-se imprescindível que aparte demonstre a existência de contradição, omissão, obscuridade ou erro material passível de correção por esta via recursal. 2. No caso concreto, o contrato entabulado entre os litigantes foi declarado rescindido em decorrência do reconhecido inadimplemento contratual ocasionado pela GOLD AMORGOSEMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA que desrespeitara injustificadamente o prazo de entrega pactuado entre as partes. Em decorrência disso, foi reconhecido o direito do embargante de ser ressarcidos pelos prejuízos sofridos coma desconstituição da relação obrigacional que unia as partes,pela via da resolução, por culpa da promitente vendedora, que não entregou o imóvel negociado dentro do prazo ajustado, retornando as partes ao estado anterior à celebração da avença. 3. Em sede de embargos de declaração opostos contra o acordão emanado desta Instância Revisora foi reestabelecida a condenação pertinente aos ônus sucumbenciais, consonante fixado na sentença. Contudo, no acórdão das apelações cíveis foi reconhecida a legitimidade passiva ad causam da LPS BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA para figurar no polo passivo desta demanda e responder solidariamente pelas condenações oriundas destes autos. 4. Assim sendo, tanto a GOLD AMORGOSEMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA como a LPS BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA devem responder, de forma solidária, também em relação aos ônus derivados da sucumbência. 5. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS. A recorrente sustenta ofensa aos artigos265 e 403 do Código Civil e 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, alegando sua ilegitimidade passiva ad causam para responder pelo descumprimento do contrato celebrado entre a incorporadora e os promitentes compradores, uma vez que apenas intermediou a venda, prestando serviço de corretagem. Afirma que não pode ser responsabilizada por descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, mormente em relação ao prazo de entrega, do qual não não figurou como parte e do qual sequer detém ingerência. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. O acórdão recorrido reconheceua legitimidade passiva ad causam da recorrente para responder pelo descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pelos seguintes fundamentos (fls. 643/645): II - DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE (LEGITIMIDADE) PASSIVA DA RÉ LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) Conforme relatado, o autor almeja a reforma parcial do decisum singular, e dentre os pontos combatidos no respectivo apelo, ataca o capítulo que acolheu, em parte, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) em sede de contestação (fls. 101-126), limitando a pretensão inicial, com relação à citada parte, ao pedido de devolução da comissão de corretagem (fl. 333). O apelante, em suas razões recursais, reafirma a legitimidade passiva ad causam da ré LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) para, sobretudo à inteligência da legislação consumerista, figurar no polo passivo da demanda e responder por todos os danos derivados da inadimplência contratual asseverada na petição inicial. Pois bem. Consoante venho me posicionando em feitos dessa natureza, entendo não ser o caso de acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva da empresa responsável pela corretagem que participou de negócios jurídicos desse jaez. De acordo com os elementos de convicção que ilustram os autos, a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) intermediou o negócio entabulado entre a parte autora e a GOLD AMORGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Assim, pleiteada devolução e indenização em virtude do inadimplemento contratual, tem-se como justificada a permanência da empresa de corretagem no polo passivo da ação, eis que inexoravelmente a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) integra a cadeia de fornecedores da relação de consumo que alicerça a pretensão autoral. De uma análise, ainda que perfunctória, do microssistema de defesa do consumidor, a outra conclusão não se pode chegar senão a de que a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) tem legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, levando-se em conta da solidariedade legalmente imposta entre os fornecedores. Nesse sentido, merece destaque o parágrafo único do artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor, que assim dispõe: CDC, "Art. 7º .. Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo". - grifo nosso Convém o registro, por oportuno, que, notadamente em contratos mais complexos, como se dá na espécie, é comum a cadeia de fornecimento organizar-se de modo a envolver vários participantes, em parceria comercial, ficando, não raras vezes, o consumidor sem saber, ao certo, sequer com quem está contratando ou quem são os responsáveis pela distribuição do serviço ou produto, naquilo que se convencionou denominar como sendo o fenômeno da desmaterialização do fornecedor. Atentos a essa realidade, a doutrina e a jurisprudência entendem não ser adequado, nesses casos, afastar-se a responsabilidade solidária dos participantes da cadeia de fornecimento de produtos e/ou serviços. O termo fornecedor é abrangente e inclui participantes da cadeia de produção e distribuição de produtos e/ou serviços, independentemente de como se dá, no caso concreto, os serviços prestados com a participação de terceiros. Nesse descortino, a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) se enquadra no conceito de fornecedor (CDC, art. 3º), pois também comercializa serviços aos consumidores. Ademais, nesse tipo de relação é insofismável que a LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) aufere os lucros oriundos da atividade, assumindo, juntamente com a empresa parceira da incorporadora/construtora dos imóveis negociados, os riscos do negócio, devendo responder, inclusive, por eventuais falhas do parceiro comercial. Não bastasse isso, o artigo 34 do Código de Defesa do Consumidor instituiu a solidariedade entre aqueles que ingressam na relação de consumo. Forte nessas razões, REJEITO, POIS, A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA PELA LOPES ROYAL (LSP BRASÍLIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA) EM SUA PEÇA DE DEFESA, REFORMANDO A SENTENÇA NESTE TOCANTE, DE MODO QUE A REFERIDA EMPRESA DE CORRETAGEM DEVERÁ RESPONDER, DE FORMA SOLIDÁRIA, PELA(S) CONDENAÇÃO(ÕES) JUDICIALMENTE DETERMINADA(S) NESTES AUTOS. Referida conclusão, entretanto, não encontra amparo na jurisprudência desta Corte. Em que pese a jurisprudência desta Corte reconhecer que os integrantes da cadeia de consumo são responsáveis pelo danos gerados ao consumidor, nos presentes autos não foi reconhecido nexo de causalidade entre a conduta da corretora, responsável apenas pela intermediação do negócio, e o descumprimento da obrigação contratual pelo vendedor. Nenhum defeito na atividade de intermediação do imóvel é atribuído à corretora. Igualmente não se alega que integre o mesmo grupo econômico da incorporadora e da construtora e nem confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício da corretora. A atuação do corretor é de intermediação, de aproximação das partes, sendo, via de regra, alheia ao contrato de compra e venda a ser celebrado entre o incumbente e o interessado. Assim, "a responsabilidade do corretor de imóveis está vinculada, em regra, ao serviço ofertado pelo intermediador que é o de aproximar, de modo diligente, comprador e vendedor, prestando ao cliente as necessárias informações acerca do negócio a ser celebrado (art. 723 do CC)" (REsp 1645614/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe 29.6.2018). No caso concreto, conforme já delineado, a responsabilidade da corretora por fato estranho ao serviço de intermediação foi reconhecida sem análise de sua atuação, por mera presunção decorrente da aplicação da legislação consumerista à relação jurídica. Não há suporte fático, portanto, para enquadramento da ora recorrente como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao adquirente ou mesmo pela devolução dos valores pagos em razão da rescisão contratual. Em caso assemelhado, no julgamento do REsp 1.779.271/SP, desta relatoria, a Quarta Turma deste Superior Tribunal concluiu nesse sentido. Leia-se a ementa do referido julgado: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TERMO FINAL. ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27.9.2019). 2. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil. 3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente. 4. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial. Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para afastar a responsabilidade da corretora, ora recorrente. Intimem-se.