AREsp 1983317 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por Leandro Araújo Viana e Sandra Aparecida da Costa desafiando decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Geraisque não admitiu o processamento do recurso especial, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneaa, da Constituição Federal, manejado, por sua vez, contraacórdão assim ementado (e-STJ, fl. 312): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. AQUISIÇÃO DO IMÓVEL LOCADO. SUB-ROGAÇÃO NOS DIREITOS DO LOCADOR. CIÊNCIA DO LOCATÁRIO. EXONERAÇÃO DA FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE. I- O adquirente de imóvel locado assume, por sub-rogação, a posição do locador, com todos os direitos e deveres que lhe são inerentes. Precedentes do STJ. II- Salvo estipulação contratual em sentido diverso, os fiadores assumem a responsabilidade pelo pagamento de todas as obrigações contratuais, até a desocupação do imóvel, ainda que durante o prazo de prorrogação por prazo indeterminado. Nas razões do recurso especial, os recorrentes alegam ofensa aos arts. 114, 166, V, 364, 366,654,662 e819 do Código Civil de 2002. Sustentaram, em síntese, que o contrato locatício é inválido, uma vez que inexiste nos autos procuração que comprove a outorga de poderes para firmar o contrato de locação. Aduziramque a fiadora não foi notificada a respeito da novação do contrato locatício. Não foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fl. 365). O Tribunal local inadmitiu o processamento do recurso especial pela incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Irresignados, os recorrentes interpõem agravo refutando os óbices apontados pela Corte estadual. Sem contraminuta(e-STJ, fl. 392). Brevemente relatado, decido. O Tribunal estadual, ao dirimir a controvérsia, concluiu pela inexistência nulidade ou vício na formação do contrato de locação firmado originariamente, no qualolocatário(Leandro Araújo Viana) assumiuexpressamentecom a agravadaas obrigações oriundas da locação do imóvel, comprometendo-se ao pagamento mensal dos aluguéis e demais encargos, o que inclui a garantia do adimplemento pela fiadora (Sandra Aparecida da Costa). A decisão foi assim fundamentada (e-STJ, fls. 312-318): Os autos revelam que, em 01/09/2013, o réu, Leandro Araújo Viana, firmou Contrato de Locação, para fins comerciais, com a pessoa de Israel Preminger, proprietário do apartamento 103, bloco "A", do Ed. Brasília, situado à Rua Carijós, 558, Centro, nesta Capital - representado no ato por Beatriz Alves Ferreira -, constando como fiadora/garantidora das obrigações locatícias a ré/ ora apelante, Sandra Aparecida da Costa. (doc. 3). Observa-se que, na data de 18/01/2016, o locador, Sr. Israel Preminger, promoveu a venda do aludido imóvel à autora/ora apelada, ZAC e Coutinho Consultórios Médicos e Odontológicos Ltda.(doc. 5),tendo esta se sub-rogado nos direitos do locador com todos os direitos e deveres que lhes são inerentes. (..) Relevante apontar que a alienação do bem não gera, por si, o rompimento da relação locatícia, sendo necessária, para tanto, a denúncia do contrato pelo adquirente, nos termos do artigo 8.º da Lei n.º 8.245/91, o que não ocorreu na hipótese. Diante disso, não efetuada a denúncia pelo adquirente/apelado, e, consequentemente, permanecendo em vigor o contrato principal, de locação, não há se falar em extinção do contrato acessório de fiança, não se enquadrando a alteração da propriedade do bem objeto da locação em nenhuma das hipóteses específicas de extinção do contrato de fiança, previstas no artigo 838, incisos I a III, do Código Civil, assim redigido: (..) Extrai-se ainda que o "Termo de Comunicação de Mudança de Proprietário e de Administradora da Locação" (doc. 4) demonstra que o réu/locatário, em 01/02/2016, foi devidamente cientificado da venda do imóvel, tendo lançado sua assinatura no documento, a fim de ratificar as suas obrigações com a nova proprietária/locadora, não havendo, portanto, se falar em novação ou invocação de qualquer vício de representação do contrato firmado entre o locatário e o antigo proprietário. Nesse específico, plenamente dispensável a comprovação dos poderes outorgados à Sra. Beatriz Alves para assinar o contrato em nome do antigo proprietário, sobretudo, porque, como salientado, o locatário aderiu, expressamente, a obrigação do pagamento dos encargos locatícios diretamente à nova proprietária/locadora. Assim, comunicado ao locatário a alienação do imóvel locado, como feito no presente caso, não há como a apelante negar a legitimidade do atual proprietário para exercer todos os direitos decorrentes da locação, dentre eles, cobrar da devedora solidária, garantidora da relação, os aluguéis e demais encargos mensais inadimplidos, devendo se ater que a mera ausência de registro do estado civil da fiadora no contrato não constitui elemento bastante para afastar as suas obrigações. Tem-se que o contrato celebrado entre as partes prevê que "a entrega do imóvel se fará mediante comunicação prévia e por escrito, em duas vias, do Locatário ao Locador (..) Se houver danos a reparar ou obras a realizar, estes serão arbitrados e cobrados do Locatário e somente depois de pagos é que se considerará efetivada a entrega do imóvel e liberado o Locatário, assim como seus fiadores das obrigações contratuais, inclusive do pagamento do aluguel e encargos."(Cláusula11ª -doc. 3). E ainda: Doc. 3 -Décima segunda -Em garantia das obrigações ora assumidas, firma o presente contrato de locação, na qualidade de fiadora Sandra Aparecida da Costa, CPF 829.122.116-28, Identidade MG5.805.160, residente na Rua Nossa Senhora Aparecida, 543, Bairro Idulitê, Santa Luzia, MG, que solidaria com o locatário e assume todos os ônus deste instrumento. Nesses moldes, não há se falar em desobrigação da fiadora quanto ao inadimplemento das obrigações contratuais assumidas, restando estas mantidas até a efetiva entrega das chaves. Tal o posicionamento desta Egrégia Corte: (..) Ante o exposto, irrazoável a alegação de nulidade ou vício na formação do contrato de locação firmado originariamente, eis que, como visto, o locatário assumiu, expressamente, com a apelada as obrigações oriundas da locação do imóvel, comprometendo-se ao pagamento mensal dos aluguéis e demais encargos, o que inclui a garantia do adimplemento pela fiadora, ora apelante. Nesse contexto, reverter a conclusão do Tribunal local, para acolher a pretensão recursal, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e a análise e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado ante a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciado das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. No mais, a Corte de origem julgou a demanda em consonância com a jurisprudência do STJ no sentido de que o adquirente de imóvel locado assume, por sub-rogação, a posição do locador, com todos os direitos e deveres que lhe são inerentes. Nesse sentido (guardadas as devidas particularidades de cada caso): RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. LOJA. SHOPPING CENTER. EMBARGOS À EXECUÇÃO. FIADORES. LEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. HASTA PÚBLICA. ARREMATAÇÃO. DÉBITOS POSTERIORES. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. ARREMATANTE. LEGITIMIDADE ATIVA. MORATÓRIA NÃO CARACTERIZADA. FIANÇA. MANUTENÇÃO. JULGAMENTO ULTRA PETITA. OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Embargos à execução de débitos locatícios opostos pelos fiadores em contrato de locação comercial de loja situada em shopping center. 3. O adquirente do imóvel sub-roga-se nos direitos decorrentes do contrato de locação relativo ao bem arrematado a partir da lavratura do auto de arrematação, sendo parte legítima para a cobrança de débitos locatícios referentes a período posterior à arrematação judicial. 4. As condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial. 5. Havendo cláusula expressa no contrato de aluguel, a responsabilidade dos fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. Precedentes. 6. A transação e a moratória têm o efeito de exonerar os fiadores que não anuíram com o pacto (art. 838, I, e 844, § 1º, do Código Civil). Precedentes. Hipótese, contudo, em que o parcelamento da dívida foi concedido por quem não era o titular do crédito. 7. Configura-se o julgamento ultra petita quando a condenação do réu se dá em valor superior ao pleiteado pelo autor na petição inicial. 8. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.689.179/SP. Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 22/11/2019). Ainda,na esteira dos entendimentos do STJ, a fiança prestada em contrato de locação por prazo determinado, automaticamente prorrogado por prazo indeterminado, estende-se até a data da entrega das chaves, se havida pactuação nesse sentido, sendo dispensada a manifestação expressa dos fiadores. A propósito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA EXPRESSA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que, "prorrogado o contrato de locação, e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá o garantidor pelas obrigações posteriores, nos termos do art. 39 da Lei 8.245/91, salvo se exonerar-se da fiança na forma do art. 835 do CC/2002. Incidência da Súmula 83 do STJ" (AgInt no REsp 1.703.400/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe de 28/08/2020). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.893.749/PR. Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 9/6/2021). Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela apresentação de recursos manifestamente inadmissíveis ou protelatórios contra esta decisão, ensejará a imposição, conforme o caso, das multas previstas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC/2015. Publique-se. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. AQUISIÇÃO DO IMÓVEL LOCADO. SUB-ROGAÇÃO NOS DIREITOS DO LOCADOR. CIÊNCIA DO LOCATÁRIO. EXONERAÇÃO DA FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5,7 E 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.