AREsp 1922206 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC/15), interposto por CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER CONJUNTO NACIONAL BRASÍLIA. em face de decisão de inadmissibilidade de recurso especial. O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, objetivou reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado (fl. 1058, e-STJ): APELAÇÃO. RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. VALOR DO ALUGUEL. DIVERGÊNCIA. CLÁUSULA CONTRATUAL. MAJORAÇÃO. 25%. PERÍCIA. VALOR DE MERCADO. INFERIORIDADE. ABUSIVIDADE. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. OCORRÊNCIA. IN MEDIO VIRTUS. 1. O art. 54 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que prevalecem as condições livremente pactuadas entre lojistas e empreendedores de shopping centers. Essa norma, contudo, não é absoluta. As cláusulas contratuais devem permitir o respeito às demais disposições da lei do inquilinato, tal como a da proteção ao fundo de comércio (art. 51), bem como aos princípios que regem os contratos (boa-fé, função social, equilíbrio econômico do contrato etc.). 2. A liberdade na formulação das cláusulas contratuais garantida aos shopping centers não pode ser utilizada como pretexto para exigir dos lojistas prestações abusivas e desproporcionais, que imponham um sacrifício exagerado para a manutenção do fundo de comércio. 3. A abusividade da cláusula e o desequilíbrio contratual foram constatados por meio da prova pericial, cuja conclusão foi no sentido de que o valor de mercado do aluguel é significativamente inferior ao proposto pelo locador para a renovação do contrato. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados na origem (fls. 1050-1055, e-STJ). Nas razões do recurso especial (fls. 1058-1067, e-STJ), a recorrente alega, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos artigos 54 da Lei n. 8.245/91 e 421, 422 e 884 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que: a)que deve prevalecer o reajuste previsto nacláusula contratual livremente pactuada pelas partes; b)a manutenção do valor arbitradopelo Tribunal de origem ocasionará o desequilíbrio contratual e o enriquecimento sem causa da recorrida; c)uma causatransitória (COVID-19) não é apta a afastaruma cláusula livremente pactuada entre as partes, uma vez que o contrato de locação foi renovado para vigorar por mais 60 (sessenta) meses. Contrarrazões às fls. 1120-1134, e-STJ. Em juízo de admissibilidade (fls. 1149-1151, e-STJ), negou-se processamento ao recurso. Daí o agravo (fls. 1156-1163, e-STJ), visando destrancar o processamento da insurgência. Contraminuta às fls. 1166-1177, e-STJ. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. Cinge a controvérsia a averiguar o correto valor do reajustecontrato do aluguel entabulado entre as partes.Arecorrente aponta ofensa aos arts. 54 da Lei 8.245/91 e 421, 422 e 884 do Código Civil.Sob esta questão assim decidiu o Tribunal de origem (fl. 1001, e-STJ): 27. O documento de ID nº 17611548 indica que o aluguel mínimo pago pela autora no último mês de vigência do contrato (competência de 6/2019) foi de R$ 49.963,77. Aplicando-se a majoração de 25% prevista na cláusula 9.8 das normas gerais do contrato, alcança-se R$ 62.454,71. 28. As partes requereram a produção de prova pericial (IDs nº 17611511 e nº 17611513), que foi realizada em setembro de 2019 e apontou que o valor mínimo de mercado do aluguel seria de R$ 45.500,00 (ID nº 17611546, Pág. 44). 29. O assistente técnico do réu apresentou laudo divergente e defendeu que o valor mínimo do aluguel seria de R$ 56.300,00 (ID nº 17611596, pág. 8). 30. O valor apurado pelo perito (R$ 45.500,00) e o valor divergente apresentado pelo assistente técnico do réu (R$ 56.300,00) são significativamente inferiores àquele resultante da aplicação da cláusula contratual 9.8: R$ 62.454,71. 31. O art. 54 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que prevalecem as condições livremente pactuadas entre lojistas e empreendedores de shopping centers. Essa norma, contudo, não é absoluta. As cláusulas contratuais devem permitir o respeito às demais disposições da lei do inquilinato, tal como a da proteção ao fundo de comércio (art. 51), bem como aos princípios que regem os contratos (boa-fé, função social, equilíbrio econômico do contrato etc.). 32. A liberdade na formulação das cláusulas contratuais garantida aos shopping centers não pode ser utilizada como pretexto para exigir dos lojistas prestações abusivas e desproporcionais, que imponham um sacrifício exagerado para a manutenção do fundo de comércio. 33. Precedentes: Ac. 1280210; Ac. 1274367; Ac. 1198318; Ac. 1195459. 34. A sentença entendeu pela inexistência de desequilíbrio contratual. Entretanto, o laudo pericial apontou grande desproporção entre o valor de mercado do aluguel (R$ 45.500,00) e o valor exigido pelo réu (R$ 62.454,71) para a renovação do contrato, o que é suficiente para demonstrar a abusividade da cláusula e o desequilíbrio contratual. Divirjo da sentença. 35. Além da desproporção apontada no laudo pericial realizado em setembro de 2019, a situação econômica do país piorou muito nos últimos meses em razão da pandemia da covid-19. 36. É fato público e notório que o comércio local, inclusive os shopping centers, permaneceram fechados por longo período, resultando na falência de muitos empresários e no fechamento de diversas lojas. Com isso, é possível deduzir que o mercado imobiliário de locações comerciais precisa se adequar às novas condições econômicas do país. É necessário buscar-se um equilíbrio entre as prestações devidas pelos contratantes para permitir a continuidade das atividades comerciais e a recuperação da economia. 37. O valor histórico do aluguel no contrato firmado em maio de 2014 era de R$ 38.000,00. No último mês de sua vigência (6/2019), a autora pagou R$ 49.963,77 (ID nº 17611548), tendo em vista a incidência da correção pelo IGP-DI, conforme cláusula 9.1.1 das normas gerais do contrato (IDs nº 17611054 e nº 17611055). 38. O valor apurado pelo perito (R$ 45.500,00) é inferior ao valor pago pela autora ao final do contrato (R$ 49.963,77). A diferença entre o valor exigido pelo réu (R$ 62.454,71) e aquele apontado pelo perito é de R$ 16.954,71. A média entre o valor exigido pelo réu e aquele apontado pelo perito é de R$ 53.977,35. In medio virtus. Entendo que esse deve ser o valor adotado para a renovação do contrato, pois não seria razoável fixar valor inferior ao já pago pela autora ao final da vigência do primeiro contrato. Além disso, há previsão de correção do aluguel pelo IGP-DI, inexistindo defasagem e prejuízo para o réu. Como se vê, por meio da interpretação das cláusulas contratuais e do conteúdo fático-probatório constante dos autos, o órgão julgador concluiu que o valor do aluguel deveria ser fixado na média entre o valorexigido pelo réu ora recorrentee aquele apontado pelo perito. Derruir as conclusões a que chegou o Tribunal de origem e acolher a pretensão recursal, ensejaria o necessário revolvimento das provas constantes dos autos, bem como a interpretação das previsões contratuais, providências vedadas em sede de recurso especial, ante os óbices estabelecidos pelas Súmulas 5 e 7/STJ. Neste sentido, vejam-se os precedentes desta Corte: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR. 1. Não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1022 do CPC/15, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos. Precedentes. 2. Esta Corte Superior já firmou entendimento no sentido de que não há ofensa ao princípio da dialeticidade quando puderem ser extraídos do recurso de apelação fundamentos suficientes e notória intenção de reforma da sentença. Incidência da Súmula 83/STJ. Precedentes. 3. A modificação do valor fixado pelo Colegiado local a título de aluguel demandaria o reexame do conjunto probatório do feito, notadamente a reanálise dos laudos de avaliação, o que é vedado em recurso especial, ante a incidência da Súmula 7/STJ. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp 1518178/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2020, DJe 16/03/2020) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. VALOR REVISADO JUDICIALMENTE. PROVA PERICIAL. REVISÃO. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INOBSERVÂNCIA. SÚMULA Nº 5 DO STJ. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO MANIFESTAMENTE INADMISSÍVEL. INCIDÊNCIA DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige interpretação de cláusula contratual e reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir as Súmulas nºs 5 e 7, ambas do STJ. 3. Em virtude do não provimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei. 4. Agravo interno não provido, com imposição de multa.(AgInt no AREsp 1107800/MG, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/05/2018, DJe 30/05/2018) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ALUGUEL PROVISÓRIO. INSUFICIÊNCIA DE PROVAS. INVERSÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME PROBATÓRIO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Alterar as conclusões da Corte de origem quanto à insuficiência da prova unilateral trazida para lastrear o pedido de fixação de aluguel provisório implicaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento incompatível com o recurso especial, haja vista o disposto na Súmula nº 7/STJ. 3. Agravo interno não provido.(AgInt no AREsp 1228855/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018) Inafastável, no ponto, os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. Do exposto, nego provimento ao agravo. Publique-se. Intimem-se.