AREsp 2820530 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto pelo CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER IGUATEMI CAMPINAS contra a decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que inadmitiu o recurso especial com base na incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. O recurso especial, fundamentado no art. 105, III, a, da Constituição Federal, foi interposto contra acórdão proferido em apelação nos autos de embargos à execução e assim ementado (fl. 241): Locação comercial. Embargos à execução. Termo final da locação que corresponde à data da entrega das chaves. Artigo 23 inciso III da Lei 8.245/91. Locatário que permaneceu por sete meses no imóvel e por tais meses havia de pagar o aluguel acrescido de multa contratual pela rescisão antecipada, sendo descabido dele exigir, porém, o pagamento de aluguéis pelos cinco anos previstos inicialmente como prazo para a locação. Excesso de execução configurado. Recurso improvido. Os embargos de declaração opostos na origem foram rejeitados por não ocorrência dos vícios alegados. Em suas razões recursais, o recorrente aponta violação dos seguintes dispositivos legais: a) 421, parágrafo único, do Código Civil, visto que o acórdão recorrido desconsiderou o princípio da intervenção mínima nas relações contratuais privadas (pacta sunt servanda); b) 884 do Código Civil, já que a decisão configura enriquecimento sem causa do recorrido; c) 54 da Lei n. 8.245/1991, pois houve ofensa às condições livremente pactuadas entre as partes em contrato de locação de espaço em shopping center. O agravante sustenta que foram preenchidos os pressupostos de admissibilidade do recurso especial e requer a reforma integral do acórdão recorrido para julgar improcedentes os embargos à execução. A parte agravada, em contraminuta, pugna pelo não conhecimento do agravo, reiterando que a pretensão recursal demanda reexame de fatos e provas, o que é vedado na via especial. Pleiteia a manutenção da decisão. O recurso especial foi inadmitido por deficiência da argumentação do recorrente - que não demonstrou, de forma clara e específica, de que modo o acórdão do Tribunal de Justiça teria violado os dispositivos de lei indicados, limitando-se a fazer menções genéricas -; também diante do óbice intransponível das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Concluiu-se que a análise das alegações do recorrente exigiria, inevitavelmente, a reinterpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto de fatos e provas dos autos, procedimentos vedados na instância especial, o que levou à inadmissão do recurso com base no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil. É o relatório. Trata-se na origem de ação judicial de embargos à execução em que o exequente pleiteava pagamento decorrente de contrato de aluguel pelo prazo integral do contrato de 5 anos. A instância ordinária reconheceu excesso de execução, considerando que o locatário permanecera por 7 meses no imóvel. O recorrente sustenta que os princípios da autonomia privada, da força obrigatória dos contratos e da intervenção mínima foram afrontados pelo Tribunal de origem ao admitir a redução de valores devidos em razão da rescisão antecipada do contrato de locação, que tinha duração de 5 anos. O acórdão recorrido, com análise do acervo fático-probatório, concluiu que, diante das peculiaridades do caso concreto ocupação do imóvel por apenas 7 meses de um contrato previsto para 60 meses , a cobrança dos valores pretendidos pelo locador configuraria excesso de execução. A Corte de origem assentou que o locatário já havia pago montante superior ao proporcional ao tempo de efetivo uso do imóvel, tornando inexigível o valor remanescente executado. Nesse contexto, para alterar o entendimento firmado pelo Tribunal de origem e acolher a tese do recorrente de que as condições contratuais foram desrespeitadas sem justificativa e de que não houve enriquecimento ilícito do recorrido , seria imprescindível o reexame das cláusulas do contrato de locação e a reavaliação das provas produzidas nos autos. Essa análise, contudo, é expressamente vedada em recurso especial, por força do óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Confira-se trecho do acórdão recorrido (fls. 242-243): Assim, o locatário permaneceu no imóvel por sete meses e por tais meses eram devidos os aluguéis cujo valor havia de ser obtido pelo valor total do contrato (R$ 262.500,00) dividido pelo número de meses de seu prazo (60), o que resulta em R$ 4.375,00 por mês, R$ 30.625,002 pelo tempo da locação, devendo tal montante ser acrescido da multa contratual de 10% pela rescisão antecipada, nos exatos termos em que constou da sentença. Nesse contexto, mostrou-se incensurável a conclusão da Juíza de que "mostra-se possível a redução proporcional da prestação, levando em conta que, desfeito o contrato de locação, o Embargante pode ceder o espaço a outro interessado e obter ganhos. Efetivamente, o lugar ficou novamente disponível, habilitando-se para abrigar estabelecimento diverso, propiciando ao locador a consecução da receita que se frustrou. .. Afinal, o pacto vigorou por meros 07 meses, dos 60 originalmente previstos, mas o inquilino solveu cerca de 32% da prestação. Veja-se ainda o entendimento do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. FUNDAMENTAÇÃO. AUSÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LOJA. SHOPPING CENTER. SUPERVENIÊNCIA. PANDEMIA DA COVID-19. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. MULTA. RESCISÃO ANTECIPADA. CABIMENTO. DESCONTOS. ABUSIVIDADE. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, tampouco em fundamentação deficiente, se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. Segundo o entendimento assentado no julgamento do REsp nº 2.032.878 /GO, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, "a situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial". 3. No caso, rever a conclusão dos magistrados de origem, que, com base nas provas produzidas nos autos, afastaram integralmente a multa pela rescisão antecipada do contrato de locação e consideraram abusivo o condicionamento dos descontos concedidos pela locadora à quitação de todas as pendências financeiras, exige a interpretação de cláusula contratual e o reexame do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.720.502/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025.) Por fim, a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ impede, consequentemente, a análise do dissídio jurisprudencial suscitado, uma vez que não há como estabelecer a necessária similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas apresentados. Ante o exposto, nego provimento ao agravo. Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, obse rvados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça. Publique-se. Intime m-se. EMENTA