REsp 2134624 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por TR ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA. contra decisão que inadmitiu recurso especial manejado em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. O acórdão recorrido (fls. 2267-2275, e-STJ) foi assim ementado: LOCAÇÃO COMERCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA E REVISIONAL - DISCUSSÃO ACERCA DA POSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO, DO VALOR DO ALUGUEL E DA ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - DISCUSSÃO SOBRE A QUESTÃO DA LOCAÇÃO ABRANGER OU NÃO FUNDO DE COMÉRCIO ALEGADAMENTE PREEXISTENTE - NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL - CABÍVEL O DIREITO CONTRATUAL À RENOVAÇÃO - RETOMADA AFASTADA - PROVA PERICIAL EMPRESTADA PRODUZIDA NA AÇÃO REVISIONAL EM TRAMITAÇÃO - PROVA PERICIAL INCONCLUSIVA - COMPLEMENTAÇÃO PROBATÓRIA NOS AUTOS DA AÇÃO REVISIONAL - MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DE RENDA ADOTADO NA PERÍCIA - VALIDADE DA NOVA PROVA PERICIAL - DETERMINAÇÃO DO VALOR LOCATIVO DE ACORDO COM O ESTABELECIDO NA AÇÃO REVISIONAL - APELAÇÕES NÃO PROVIDAS, COM OBSERVAÇÃO. Opostos embargos de declaração (fls. 2286-2302, e-STJ), foram parcialmente acolhidos apenas para sanar erro material quanto à data-base do valor do aluguel, nos seguintes termos (fls. 2331-2336, e-STJ): EMBARGOS DECLARATÓRIOS - LOCAÇÃO COMERCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA - ATENDIDOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À RENOVAÇÃO LOCATÍCIA - RETOMADA DO IMÓVEL AFASTADA - SUBLOCAÇÃO PARCIAL DOS ESPAÇOS POR LOJISTAS NÃO RETIRA A TITULARIDADE DA LOCATÁRIA DO IMÓVEL - INFRINGÊNCIA QUE NÃO SE RESOLVE NESTA SEDE - ESCLARECIMENTOS QUANTO AOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS - CRITÉRIO DE RAZOABILIDADE PARA FIXAÇÃO DO VALOR - ERRO MATERIAL SANADO - EMBARGOS DO PATRONO DA REQUERENTE REJEITADOS - EMBARGOS DA REQUERIDA PARCIALMENTE ACOLHIDOS. Novos embargos de declaração foram opostos (fls. 2343-2354, e-STJ) e rejeitados (fls. 2357-2360, e-STJ). Nas razões do recurso especial (fls. 2429-2451, e-STJ), aponta a parte recorrente, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos arts. 11, 17, 371, 489, § 1º, 493 e 1.022 do Código de Processo Civil; e arts. 51 e 52 da Lei n. 8.245/1991. Sustenta, em síntese: a) negativa de prestação jurisdicional e deficiência na fundamentação; b) ilegitimidade da recorrida para o pleito renovatório, visto que, na condição de sublocadora total do imóvel (shopping popular), o direito à renovação caberia apenas aos sublocatários; c) inexistência de fundo de comércio a ser protegido pela recorrida; d) direito de retomada do imóvel para uso próprio, amparado na presunção de sinceridade; e) descumprimento de obrigações contratuais pela recorrida (seguro e conservação), impedindo a renovação; f) validade das cláusulas contratuais que previam a transferência do fundo de comércio e a impossibilidade de renovação. O recurso foi inadmitido na origem (fls. 2589-2592, e-STJ), o que ensejou a interposição do presente agravo. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. De início, no que tange à alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, constata-se que o Tribunal de origem apreciou fundamentadamente a controvérsia, não padecendo o acórdão recorrido de qualquer omissão, contradição ou obscuridade. O julgado estadual enfrentou as teses da recorrente, concluindo, com base no acervo fático-probatório, que a recorrida é a titular do fundo de comércio desenvolvido no local ("Shopping Vautier"), que não houve sublocação total nos moldes alegados, e que a presunção de sinceridade do pedido de retomada foi elidida pela prova dos autos, que demonstrou a intenção da recorrente de se apropriar do fundo de comércio criado pela locatária. Assim, o mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza vício de fundamentação. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489, § 1º, III E IV, E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. DECISÃO FUNDAMENTADA. DOCUMENTOS NOVOS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. SÚMULA 83/STJ. IMPENHORABILIDADE DE IMÓVEL. BEM DE FAMÍLIA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Não há violação aos arts. 489, § 1º, III e IV, e 1.022 do CPC quando o acórdão recorrido resolve a controvérsia de maneira clara, sólida e fundamentada, ainda que sem acolher a tese do recorrente, conforme jurisprudência pacífica desta Corte. 2. A ausência de intimação para manifestação sobre documentos novos não gera nulidade processual quando não há prejuízo à parte, especialmente se esta teve acesso aos autos. Aplicação da Súmula 83/STJ. 3. A impenhorabilidade de imóvel como bem de família, nos termos da Lei 8.009/90, exige comprovação de que o bem é utilizado para a subsistência da entidade familiar. No caso, o Tribunal de origem concluiu, com base no acervo probatório, pela ausência de comprovação pela recorrente de que os valores obtidos pelo imóvel teriam como finalidade o sustento de sua família, sendo inviável a revisão dessa conclusão em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 4. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 1.958.121/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 17/11/2025.) 2. Quanto ao mérito, a recorrente sustenta a impossibilidade de renovação devido à suposta sublocação total, à ausência de fundo de comércio da recorrida, ao descumprimento do contrato, bem como defende seu direito de retomada e a validade das cláusulas contratuais. O Tribunal a quo, soberano na análise das provas e do contrato, consignou expressamente que: (i) Embora a Lei de Locações preveja a possibilidade de o locador postular a retomada do imóvel para uso próprio, o contrato de locação livremente firmado entre as partes estabeleceu a possibilidade de renovação pela locatária, desde que cumpridos os certos requisitos; (ii) A recorrida, embora subloque espaços (boxes/lojas), é a responsável pela organização e desenvolvimento do empreendimento ("Shopping Popular"), sendo a titular do fundo de comércio ali constituído; (iii) A cláusula que previa a transferência do fundo de comércio à locadora (VIII.4) foi declarada nula por não refletir a realidade fática, uma vez que o fundo de comércio foi criado e desenvolvido pela locatária; (iv) O pedido de retomada para uso próprio foi afastado por colidir com a vedação de destinação ao mesmo ramo de atividade da locatária (art. 52, § 1º, da Lei 8.245/91), considerando que a locadora pretendia explorar o mesmo negócio implantado pela recorrida; (v) As alegadas infrações contratuais não restaram comprovadas ou foram consideradas inaptas a impedir a renovação. (fls. 2267-2275, e-STJ). Quanto à nulidade da cláusula VIII.4, consignou o acórdão recorrido: Além disso, a inserção da cláusula VIII.4 no novo contrato de locação firmado entre as partes, que expressamente prevê que a locação abrange "o fundo de comércio, as instalações, investimentos, benfeitorias e obras, procedidas pela locadora no imóvel para sua utilização" está sendo questionada pela locatária, sob o argumento de que não havia fundo de comércio quando celebrada a contratação da locação, mas que todo o empreendimento foi por ela implantado e desenvolvido. Tal argumentação deve ser acolhida para manter a nulidade da cláusula contratual VIII.4 (fls. 86), uma vez que, quando da locação inicial, não ficou comprovado haver empreendimento no local no formato de shopping popular, tendo a locatária feito as adaptações e obtido as licenças necessárias, ensejando a formação do fundo de comércio. Nesse sentido, o juízo sentenciante assim destacou a fls. 1.975: "Tanto assim que, não obstante o imóvel tenha sido entregue em perfeitas condições físicas de uso, não tinha regularização administrativa para funcionar como um shopping; o próprio contrato previu que a utilização do imóvel deveria se dar para INSTALAÇÃO e exploração de comércio. Ora, se já estivesse em funcionamento o shopping, se já houvesse o fundo de comércio da ré, TR, não haveria necessidade alguma de instalação do empreendimento e de obtenção do auto de licença". Desse modo, a cláusula VIII.4 não reflete a situação concreta inicial da locação e não pode persistir, razão pela qual de rigor manter a sua nulidade como fez o juízo sentenciante. Rever tais conclusões demandari a, inevitavelmente, o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. .. REEXAME DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. .. 2. A alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem, acerca do preenchimento dos requisitos para a renovação do contrato de locação, demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos e a análise das cláusulas contratuais, providência vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto nas Súmulas 5 e 7/STJ. .. (AgInt no AREsp 1.369.663/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2019, DJe 28/03/2019). AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. RETOMADA PARA USO PRÓPRIO. SINCERIDADE DO PEDIDO. SÚMULA 7/STJ. 1. A presunção de sinceridade do pedido de retomada do imóvel para uso próprio é relativa, podendo ser elidida por prova em contrário. 2. Tendo o Tribunal de origem, com base no conjunto probatório dos autos, afirmado a insinceridade do pedido, a pretensão recursal esbarra no óbice da Súmula 7/STJ. .. (AgRg no Ag 1.153.646/SP, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEXTA TURMA, julgado em 01/12/2011, DJe 14/12/2011). 3. Da mesma forma, a análise da tese de que o imóvel possuiria "destinação única" ou características singulares que justificariam a retomada esbarra no óbice da Súmula 7/STJ, pois o Tribunal de origem, apoiado em perícia, concluiu que o galpão não possui características que impeçam destinação diversa. Do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 1% (um por cento) sobre o valor fixado, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA