AREsp 2884244 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por BALATIR INVESTIMENTOS LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, assim resumido: APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL NÃO RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DEFENSIVA AO ARGUMENTO DE QUE AS ATITUDES DA LOCADORA (COM A CONCESSÃO DE DESCONTOS E ABATIMENTOS) GERARAM NA LOCATÁRIA A PERCEPÇÃO DE QUE O VALOR DO ALUGUEL TERIA SIDO REDUZIDO. RESOLUÇÃO DA QUESTÃO QUE DEVE OBSERVAR OS PRINCÍPIOS QUE NORTEIAM A REALIZAÇÃO DE UM CONTRATO, TAIS COMO, A AUTONOMIA DA VONTADE, A BOA-FE" OBJETIVA, O EQUILÍBRIO CONTRATUAL, O PACTA SUNT SERVANDA (CUMPRIMENTO DOS CONTRATOS) E A SEGURANÇA JURÍDICA. CONTRATANTES QUE DEVEM, DURANTE TODA A FASE CONTRATUAL, PAUTAR SUAS CONDUTAS COM A VERDADEIRA INTENÇÃO DE NÃO PREJUDICAR A NINGUÉM, DEVENDO ADOTAR UMA POSTURA DE ACORDO COM O HOMEM PROBO, HONESTO (ART. 422, DO C.C.). APESAR DOS TERMOS CONTRATUAIS INICIALMENTE ESTABELECIDOS, RESTA CLARO, PELA ANÁLISE DOS DOCUMENTOS QUE INSTRUEM A CONTESTAÇÃO, QUE A EMPRESA LOCADORA,DE FATO, DEMONSTROU ANUÊNCIA COM A REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. COBRANÇAS EMITIDAS PELA PRÓPRIA LOCADORA MENCIONANDO O VALOR DE R$17.000,00, SEM QUALQUER RESSALVA OU ALUSÃO A VALORES EM ATRASO. LOCADORA QUE NÃO COMPROVOU TER REALIZADO QUALQUER MOVIMENTO COM A FINALIDADE DE RECEBIMENTO DE VALORES EM ATRASO, ATE" INGRESSAR COM A PRESENTE DEMANDA, APESAR DE HAVER CLÁUSULA EXPRESSA NO CONTRATO QUE PREVISSE A PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO EM CASO DE INADIMPLEMENTO, GERANDO NA LOCATÁRIA A PERCEPÇÃO DE SEREM REDUZIDOS OS VALORES DOS ALUGUE"LS, AINDA QUE INADVERTIDAMENTE. PARTE RE" QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DE FATO MODIFICATIVO DO DIREITO DA AUTORA, NOS TERMOS DO ART. 373, II, DO C.P.C. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM, QUE VEDA O COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO, INESPERADO, QUE CAUSA SURPRESA NA OUTRA PARTE, SENDO QUE SUA APLICAÇÃO DECORRE DA BOA-FE" OBJETIVA E DA LEALDADE CONTRATUAL, EXIGÍVEIS DE TODOS OS CONTRATANTES. ADOTANDO CRITÉRIOS DE EQUIDADE, RAZOABILIDADE E BOM SENSO, ENTENDE-SE QUE O CONTRATO, POR LIBERALIDADE DA LOCADORA, FOI REPACTUADO, DE MODO QUE O VALOR MENSAL DE ALUGUEL DEVE SER TIDO COMO R$17.000,00, NÃO HAVENDO VALORES A SEREM PAGOS. MULTA ESTABELECIDA PARA A HIPÓTESE DE RESCISÃO DO CONTRATO QUE DEVE SER CALCULADA COM BASE NO VALOR DE R$17.000,00. AO DEIXAR DE COBRAR O VALOR CHEIO, POR LONGO PERÍODO, A LOCADORA GEROU NA LOCATÁRIA IMPRESSÃO DE QUE O VALOR DO ALUGUEL TERIA SIDO REDUZIDO. ISSO, NÃO NECESSARIAMENTE IMPORTA EM ADMITIR QUE, NA PERCEPÇÃO DA LOCADORA A REDUÇÃO TENHA, DE FATO, OCORRIDO, RAZÃO PELA QUAL, SOB SUA ÓTICA, ERAM DEVIDOS OS VALORES COBRADOS. MÁ-FE" NÃO COMPROVADA. REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. REDISTRIBUÍDOS OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DADO PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do arts. 421, caput, e parágrafo único, no que concerne à existência e eficácia do negocio jurídico celebrado, ante a ausência de qualquer manifestação de vontade da autora no sentido de alterar o valor cobrado a título de aluguel do imóvel, trazendo a seguinte argumentação: Assim sendo, como bem pontuou o v. Acórdão, não há nos autos qualquer termo de contrato escrito. Nem mesmo existe alguma prova escrita ou evidência de que haveria entre as partes, alguma avença no sentido de modificar-se o valor devido a título de aluguel. Muito pelo contrário, a única evidencia é a alegação unilateral da parte ré de termos e condições de suposta avença, quando a prova documental aponta em sentido diametralmente oposto. O Estado atua através de suas funções (ou Poderes) na sociedade. Assim sendo, a atividade Jurisdicional nada mais é que uma destas. Quando o Poder Judiciário atua na liberdade contratual, conforme dispositivo, esta intervenção deve ser mínima. Não é o que se observa no r. Acórdão proferido. Ao contrário, trata-se de ausência de fundamento para impor a autora um aditamento contratual para o qual jamais se obrigou. A E. Câmara Cível compreendeu que a autora receber do autor valores a título de aluguel que jamais concordou. Assim sendo, é evidente que a intervenção estatal passa longe de ser mínima, mas adentra temas não abrangidos pela causa para impor à autora uma pagamento a titulo de aluguel para o qual nunca anuiu. Requer-se, portanto, a reforma do r. Acórdão de forma a adequá-lo à Lei federal cuja vigência se negou, declarando a existência e eficácia do negocio jurídico da forma que foi celebrado, ante a ausência de qualquer manifestação de vontade da autora no sentido de alterar o valor cobrado a título de aluguel do imóvel (fls. 604/605). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: Vê-se, no caso em exame, que a autonomia da vontade das partes foi respeitada, tanto durante a fase pré-contratual, como durante a execução do contrato. Dessa forma, não há dúvidas de que as normas e obrigações geradas entre as partes, assim o foram de forma livre e consciente, de acordo com a conciliação de suas vontades individuais, gerando, ao final das tratativas, o contrato de locação não residencial objeto da ação de cobrança. .. Voltando ao caso sub judice, observa-se que o contrato foi ajustado com prazo de 4 anos, com início em 13-07- 2013 e término em 12-07-2017. O valor do aluguel seria de R$30.000,00, com vencimento todo dia 13 de cada mês. No primeiro ano haveria um desconto de R$10.000,00 no valor mensal, sendo que, no segundo ano, o desconto passaria a R$5.000,00. Desse modo, em princípio, a empresa Demandante teria demonstrado, através do contrato adunado aos autos (fls. 27/33), o fato constitutivo de seu direito, cumprindo, assim, o disposto no art. 373, I, do C.P.C. Entretanto, apesar dos termos contratuais inicialmente estabelecidos, resta claro, pela análise dos documentos que instruem a contestação, que a empresa locadora, de fato, demonstrou anuência com a redução do valor do aluguel à quantia de R$17.000,00 mensais, o que se observa a partir do mês de fevereiro de 2016 até a rescisão contratual, em fevereiro de 2017. Tal conclusão é motivada pelas cobranças emitidas pela própria locadora (fls. 151/167), em todos aqueles meses, mencionando o valor de R$17.000,00, sem qualquer ressalva ou alusão a valores em atraso. Vejamos exemplos: .. Assim sendo, é evidente que uma repactuação foi realizada, na medida em que a própria locadora expedia a cobrança dos aluguéis com o valor de R$17.000,00, exatamente o valor pago pela locatária. Ademais, a parte Apelada, em nenhum momento, demonstra ter realizado qualquer cobrança de eventuais valores que entendia como devidos, ou seja, se havia o pagamento parcial dos aluguéis, a locadora não comprovou ter realizado qualquer movimento com a finalidade de recebimento, até ingressar com a presente demanda, apesar de haver cláusula expressa no contrato que previsse a propositura da ação de despejo em caso de inadimplemento. Observemos o parágrafo primeiro, da cláusula décima segunda: .. Importante frisar que a sequência de missivas anexada aos autos pela locatária não foi impugnada pela locadora, de modo que devem ser admitidas como verdadeiras, além de não constar qualquer ressalva quanto a pagamento parcial ou existência de diferença a ser quitada. Dessa forma, indene de dúvidas que a locadora gerou na locatária a percepção de serem reduzidos os valores dos aluguéis, ainda que inadvertidamente. A parte Ré, portanto, demonstrou a existência de fato modificativo do direito da Autora, nos termos do art. 373, II, do C.P.C. .. Importante frisar que a sequência de missivas anexada aos autos pela locatária não foi impugnada pela locadora, de modo que devem ser admitidas como verdadeiras, além de não constar qualquer ressalva quanto a pagamento parcial ou existência de diferença a ser quitada. Dessa forma, indene de dúvidas que a locadora gerou na locatária a percepção de serem reduzidos os valores dos aluguéis, ainda que inadvertidamente. A parte Ré, portanto, demonstrou a existência de fato modificativo do direito da Autora, nos termos do art. 373, II, do C.P.C (fls. 560/567, grifo meu). Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA