REsp 2076334 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DECLARATÓRIA. COBRANÇA DE TAXAS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO NÃO CONTROLADO. REVISÃO NO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Tema nº 882/STJ. 3. Nos termos da orientação firmada nesta Corte, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. 4. O recurso especial é inviável quando a modificação do acórdão recorrido demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, conforme dispõe a Súmula nº 7/STJ. 5. Recurso especial conhecido em parte para, nessa extensão, negar-lhe provimento.

RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS EM RESERVA DA BOA VISTA, fundamentado no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "ASSOCIAÇÃO DE MORADORES COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA OBSERVÂNCIA DO POSICIONAMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SENTENÇA MANTIDA A cobrança de contribuição associativa, destinada à manutenção de condomínio de fato, deve observar os parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça" (e-STJ fl. 1.056). A questão foi reapreciada com base no art. 1.030 do CPC e ementada nos seguintes termos: "ASSOCIAÇÃO DE MORADORES COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA INTERPOSIÇÃO DE RECURSO EXTRAORDINÁRIO PELA ASSOCIAÇÃO AUTORA DETERMINAÇÃO DA E. PRESIDÊNCIA DESTA CORTE DE REAPRECIAÇÃO DA QUESTÃO NOS TERMOS DO ARTIGO 1.030, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL JUÍZO DE RETRATAÇÃO LOTEAMENTO RESIDENCIAL DE ACESSO NÃO CONTROLADO NÃO APLICAÇÃO DO TEMA REPETITIVO 492 SENTENÇA MANTIDA AÇÃO IMPROCEDENTE RECURSO IMPROVIDO" (e-STJ fl. 1.827). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 1.923/1.926). Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 1.928/1.954), o recorrente sustenta violação dos arts. 1.022 do Código de Processo Civil e 36-A da Lei nº 13.465/17. Aduz omissão no julgado. Menciona que, "embora no decorrer da instrução probatória foi comprovado que o LOTEAMENTO É DE ACESSO CONTROLADO, porém, no julgamento da reapreciação da matéria, com o devido respeito, NÃO houve a análise detida das provas relevantes" (e-STJ fl. 1.950). Argumenta que "(..) não se proíbe o ingresso no loteamento, mas a Recorrente dispõe de normas de controle (cancelas, câmeras, monitoramento, vigias) que fiscalizam a entrada e saída de pessoas e veículos autorizadas pelos Decretos Municipais, comprovando-se assim o requisito da tese de existência de Lei Municipal anterior a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado" (e-STJ fl. 1.953). Ao final, requer o provimento do recurso. Contrarrazões às e-STJ fls. 1.992/2.011. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DECLARATÓRIA. COBRANÇA DE TAXAS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO NÃO CONTROLADO. REVISÃO NO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Tema nº 882/STJ. 3. Nos termos da orientação firmada nesta Corte, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. 4. O recurso especial é inviável quando a modificação do acórdão recorrido demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, conforme dispõe a Súmula nº 7/STJ. 5. Recurso especial conhecido em parte para, nessa extensão, negar-lhe provimento. VOTO A insurgência não merece prosperar. No tocante à negativa de prestação jurisdicional, verifica-se que o Tribunal de origem motivou adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, conforme se observa do seguinte trecho: "(..) Todas as questões já foram examinadas, nada havendo a acrescentar ou a esclarecer, vez que pertinente outro recurso para proceder a alteração do julgado e a consequente rediscussão da matéria já analisada pelo colegiado entendimento (nitidamente infringentes os presentes embargos). No mais, basta uma simples leitura daquela decisão para que as questões apresentadas no ora analisado remédio sejam devidamente sanadas. Verifica-se, no caso em tela, que as questões foram amplamente discutidas, inclusive as questões suscitadas pelo embargante, vez que apesar de ter chancela e portaria em duas entradas, não há efetivo controle de acesso, até porque há outra entrada onde não existe restrição de acesso (apenas câmeras), não se configurando loteamento de acesso controlado. Neste sentido, não há que se falar em reforma do v. acórdão embargado por omissão" (e-STJ fl. 1.925). Não há falar, portanto, em existência de omissão apenas pelo fato de o julgado recorrido ter decidido em sentido contrário à pretensão da parte. No mais, a discussão dos autos está em saber se é devida taxa associativa de proprietário de lote localizado na área de atuação da associação de moradores. A Segunda Seção desta Corte tem entendimento firme no sentido de que "(..) as taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo" (EREsp 444.931/SP, relator Ministro Fernando Gonçalves, relator p/ acórdão Ministro Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, julgado em 26/10/2005, DJ de 1º/2/2006). Registra-se que o referido entendimento foi consolidado nos Recursos Especiais nºs 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, julgados pela sistemática dos recursos repetitivos, cujos acórdãos estão assim ementados: "RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança." (REsp 1.280.871/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator p/ acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, DJe de 22/5/2015- grifou-se) "RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança." (REsp 1.439.163/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator p/ acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, DJe de 22/5/2015- grifou-se) Acrescenta-se, por oportuno, que tais julgados assentaram que o exame de eventual violação do princípio do enriquecimento sem causa deve ser feito à luz da garantia fundamental da liberdade associativa. Ressalta-se, ainda, que ficou consignada a impossibilidade de anuência tácita e que, no caso da compra posterior à instituição regular da associação, a criação da obrigação dependerá de lei e de contrato e, na ausência de qualquer um deles, eventual conflito de preceitos constitucionais aplicados ao caso deve ser dirimido pelo Supremo Tribunal Federal. Registre-se que, nos que diz respeito ao advento da Lei nº 13.645/2017, a Terceira Turma desta Corte acentuou que, após a entrada em vigor da referida lei, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. A propósito: "PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ACEITAÇÃO. 1. Ação de cobranças de taxas associativas. 2. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo. 3. A Terceira Turma deste STJ já definiu que a anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis." 4. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 2.076.328/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 6/9/2023 - grifou-se) No presente caso, o Tribunal de origem concluiu que: "(..) Ao compulsar dos autos, não se verifica adesão a comprovar relação jurídica entre a autora e a ré e permitir à autora a cobrança de taxa associativa" (e-STJ fl. 1.059). "(..) A requerida, por força de escritura de venda e compra lavrada em 30/04/2015 (anterior, pois, a Lei nº 13.465/17), adquiriu um terreno constituído pelo lote nº 26 da quadra "F" do loteamento denominado "Residencial Mirante do Cachoeira", bairro Boa Vista, munício de Piracaia, neste Estado (fls. 49/54). A ata notarial de fls. 1714/1718 atesta que o loteamento em questão não possui acesso controlado, ou seja, não há de se cogitar na incidência do tema 492 do STF. Ainda que se cogitasse a existência de anterior lei municipal naquela cidade que disciplinasse a questão, a constatação de que o loteamento residencial não tem acesso controlado impede o reconhecimento de possível cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos" (e-STJ fls. 1.830/1831 - grifou-se) Dessa forma, o Tribunal de origem concluiu que não cabe a cobrança da taxa de associação de moradores pela ausência de anuência da parte e por não se tratar de loteamento controlado e rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias demandaria o reexame dos fatos e das provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7/STJ. A esse respeito: "CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INDICAÇÃO DE OFENSA A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 280 DO STF. ASSOCIAÇÃO DE LOTEAMENTOS. TAXAS DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA. MATÉRIA DECIDIDA EM REPERCUSSÃO GERAL PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. TEMA N. 492 DO STF. INDISPENSABILIDADE DA ANUÊNCIA DOS PROPRIETÁRIOS. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO, E, NESSA PARTE, NÃO PROVIDO. 1. Não se pode conhecer do recurso especial na parcela que indica ofensa à legislação municipal, em razão do óbice da Súmula n. 280 do STF. 2. No julgamento do RE n. 695.911 RG/SP, o Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento de que é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis (Tema n. 492 do STF). 3. É indevida a cobrança de taxas de manutenção de associação de quem dela não se associou, apesar de ser proprietária do imóvel anteriormente à edição da Lei n. 13.465/17. Precedentes. 4. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido." (REsp 2.162.367/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025) "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. ACÓRDÃO ESTADUAL EM CONSONÂNCIA COM AS ORIENTAÇÕES ESTABELECIDAS NOS TEMAS N. 492/STF E 882/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. 1.O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há violação do art. 1.022 do CPC. 2. O Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE n. 695.911/SP, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema n. 492/STF), firmou a tese d e ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". 3.As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Precedente julgado sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 882). 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não há que se falar em enriquecimento ilícito do recorrido porque a existência de associação, congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional, não possui o caráter de condomínio, pelo que, não é possível exigir de quem não seja associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria" (AgRg no AREsp 525.705/SP, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, DJe de 25/5/2015). 5. Modificar o entendimento a que chegou o Tribunal de origem e concluir de modo diverso quanto à ausência de demonstração do vínculo associativo ou da anuência expressa do agravado em arcar com as cobranças em questão requer, necessariamente, o reexame de fatos e provas, o que é vedado ao STJ, em recurso especial, por esbarrar no óbice da Súmula n. 7/STJ. Precedentes. Agravo interno improvido." (AgInt nos EDcl no REsp 2.023.215/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024 ) Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial para, nessa extensão, negar-lhe provimento. Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, os quais devem ser majorados para o patamar de 20% (vinte por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso. É o voto.