REsp 2138915 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/03/2025 a 31/03/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. EMENTA AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. CONTRATO POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. 1. Aplicam-se as disposições da Lei n. 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual aos contratos celebrados após a vigência desta lei. 2. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto contra a decisão mediante a qual neguei provimento ao recurso especial. O acórdão recorrido tem a seguinte ementa (fl. 581): COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Imóvel - Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos proposta pelos compradores - Sentença de procedência parcial - Apelos dos autores e recurso adesivo da ré - Contrato celebrado após a edição da Lei nº 13.785/18 - Comissão de corretagem que deve ser deduzida do total a ser restituído - Incorporação submetida a regime de patrimônio de afetação - Restituição da quantia paga pelos compradores sujeita à regra específica do artigo 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 -Sucumbência recíproca - Apelação e recurso adesivo parcialmente providos Os agravantes sustentam que se trata de obra concluída com averbação do "habite-se" e individualização das matrículas, razão pela qual, não haveria mais patrimônio de afetação. Assim, a penalidade deveria ser reduzida para até 25% dos valores pagos. Houve impugnação às fls. 856-876. É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. CONTRATO POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. 1. Aplicam-se as disposições da Lei n. 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual aos contratos celebrados após a vigência desta lei. 2. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 3. Agravo interno a que se nega provimento. VOTO O presente agravo não merece prosperar. Inicialmente, nota-se que a alegação dos agravantes de que não haveria mais patrimônio de afetação, uma vez que a obra estaria concluída, é uma inovação recursal. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Inclusive, nas razões de apelação, os ora agravantes argumentaram que as obras não haviam sido concluídas, nos seguintes termos: "O "habite-se" parcial encartado pela apelada jamais poderia eximir de sua responsabilidade pela conclusão completa e a entrega das unidades aos compradores". Verifica-se que o acórdão recorrido está de acordo com a jurisprudência deste Tribunal Superior, no sentido de que em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, o percentual de retenção pode chegar a 50% dos valores pagos quando se trata de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação. Conforme os seguintes julgados: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.) No caso concreto, o acórdão recorrido dispõe o que segue (fls. 585-586): A retenção das quantias pagas pelos compradores está, pois, sujeita ao previsto na cláusula 7.2.2. do contrato e à regra específica do artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, incluído pela Lei nº 13.786/18, correspondente a 50%: .. Em resumo, procede em parte a pretensão recursal da ré para a finalidade de se fixar a restituição em 50% dos valores pagos pelos autores, atualizados desde cada desembolso e acrescidos de juros a partir do trânsito em julgado (Tema 1002 - STJ), e acolhe-se o inconformismo dos autores apenas para a finalidade de se reconhecer a hipótese de sucumbência recíproca, cabendo a cada parte responder pela metade das despesas processuais. Desse modo, observa-se que o Tribunal de origem decidiu em conformidade com o entendimento do STJ, incidindo, portanto, o óbice da Súmula 83 do STJ. Os agravantes não trouxeram argumento capaz de afastar os termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos. Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno. É como voto.