AREsp 2903673 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interposto por Direcional Engenharia S/A e outros contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fl. 305): Promessa de compra e venda de imóvel. Ação de devolução de quantias pagas, com pedido de declaração de inexistência de débitos e indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Apelo do autor. Promessa de compra e venda de imóveis. A responsabilidade pela obtenção do financiamento é do comprador. Na hipótese, todavia, pelas tratativas havidas entre o autor e a representante das rés, se verifica que ele foi levado a crer que já possuía financiamento aprovado em seu nome. Após o autor indagar sobre a aprovação do crédito, esclarecendo que as rés já sabiam de seu histórico em razão das anteriores tentativas de obtenção de financiamento, lhe foi dito, expressamente, que tudo estava aprovado, só faltava ser assinado o contrato. Negado o financiamento pela instituição financeira, os contratos foram automaticamente rescindidos. Rescisão da compra e venda de unidade autônoma por culpa das rés. Devolução integral dos valores pagos, com correção monetária desde os desembolsos e juros de mora a partir da citação, conforme índices previstos no contrato. Danos morais não vislumbrados. Situação vivenciada que não extrapolou os dissabores do cotidiano, próprios das negociações que envolvem a aquisição de imóveis. Recurso parcialmente provido. Os embargos de declaração opostos pelas recorrentes foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964. Defende a aplicação do regime de patrimônio de afetação, com a consequente validade da cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, sustentando que o contrato e a matrícula do imóvel comprovariam a afetação e que o acórdão recorrido afastou indevidamente o comando legal. Registra, ainda, divergência jurisprudencial, afirmando existir dissídio sobre a fixação da retenção máxima de 50% em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação. Contrarrazões, na qual a parte recorrida alega óbices de admissibilidade, especialmente a incidência da Súmula 7/STJ, a ausência de demonstração de violação de lei federal, bem como sustenta a proteção do consumidor e a razoabilidade na fixação da retenção. A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo, o qual foi devidamente impugnado. Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial. O recurso não prospera. Originariamente, trata-se de ação de devolução de quantias pagas, cumulada com declaração de inexistência de débitos, indenização por danos materiais, morais e tutela de urgência, proposta por Victor Emmanoel Martins em face de empresas do setor imobiliário, narrando ter sido informado por representante das rés de que seu financiamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida estaria aprovado, o que o levou a celebrar promessa de compra e venda e a realizar pagamentos de entrada e encargos acessórios, vindo posteriormente a ser comunicado da negativa do financiamento, razão pela qual pleiteia a devolução integral dos valores e indenização. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para determinar a restituição de 50% do total pago, em parcela única, com correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado; confirmou a tutela de urgência para impedir cobranças e afastou danos morais; fixou sucumbência recíproca e honorários de 10%, observada a gratuidade deferida ao autor. Entendeu a sentença que a rescisão era motivada por distrato da parte autora, sem qualquer inadimplemento ou culpa da parte ré, uma vez que cláusula contratual prevê que compete a compradora a obtenção do financiamento. O Tribunal de origem deu parcial provimento à apelação para reconhecer a responsabilidade das rés pela rescisão da promessa de compra e venda e dos contratos acessórios, condenando-as solidariamente à devolução integral de R$ 45.344,64 (quarenta e cinco mil, trezentos e quarenta e quatro reais e sessenta e quatro centavos), em parcela única, corrigida pelo INCC/FGV desde os desembolsos e com juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação; manteve a negativa dos danos morais e a sucumbência recíproca. Na decisão de admissibilidade, o Tribunal de origem inadmitiu o recurso especial por dois fundamentos principais: ausência de demonstração de ofensa ao art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964 e necessidade de reexame de matéria fático-probatória, atraindo o óbice da Súmula 7/STJ; além disso, quanto à alínea "c", consignou a falta de cotejo analítico nos termos do art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil. Verifico do acórdão impugnado que o Tribunal de origem analisando o acervo fático probatório concluiu dos áudios que o inadimplemento decorreu de culpa da parte ré, pois ficou evidenciado que a parte autora foi induzida a erro pela ré, que assegurou que o financiamento tinha sido concedido, e por esta razão celebrou a promessa de compra e venda (fl. 309/310): O autor apresentou, no bojo da inicial, 06 links de áudios de conversas que teve com a corretora que atuava em nome das rés (f. 03/04), que não sofreram qualquer impugnação na contestação. Peço vênia para transcrever parte dessas conversas: "- Vitor, boa tarde, o nosso projeto, o Triunfo, ele agora está aprovando com o Minha Casa Minha Vida, ou seja, vai aprovar muito mais, por que o Minha Casa Minha Vida agora tem um valor bem maior, e aí facilitou tudo (..) e aí eu falei, vamos fazer novamente, aí eu quero que você veja, me fale, porque o negócio mudou, mudou muito (..)" "- Oi Helena, e aprovou quanto aí Helena, como é que ficou essa dinâmica do valor da aprovação E o valor do imóvel (..) Me fala aí qual o valor da aprovação". "- Esquece praticamente aquele valor que você tinha que dar por fora, lembra É mais ou menos isso." (..) Você consegue ir lá hoje Aprovou naquela média que te falei. É que eu não tenho acesso no começo (..). Esse valor com desconto que eu vou conseguir fazer para você é hoje, porque amanhã já fecha o mês (..) " - Oi Helena, assim, quero que você me entenda, gostei muito daí, gostei mesmo, tá Só que assim, aprovou aí ontem, ontem inclusive, olha só, sério mesmo, faço o print da conversa e te envio, tá Até falei para o cara, cara, não vou conseguir ir. Assim, não vou ficar cancelando nada pra chegar aí, sabe.. eu já fui várias vezes aí e não deu certo (..) porque cancelar uma aprovação é um inferno (..). Então assim, pra chegar aí e não ser do jeito que eu entendo que é bom pra mim, tá Então assim, qual é o valor do empreendimento (..) não sei se vocês conseguem ver, porque eu estava com várias consultas no meu nome de aprovação, aí eu fui lá na Caixa, conversei com o gerente de gestão habitacional, o cara tirou tudo do meu nome, que foi a última vez, até que acabou tirando a de vocês também. Assim, não quero dor de cabeça. Legal aí, se dá para comprar dentro do que eu entendo que é bom pra mim, mas não vou ficar com informações às escuras, sabe, porque isso daí me atrapalha. Tipo, aprovou lá, aí eu peço para não aprovar porque daí vai aprovar com você, né Qual que é a dinâmica Porque na escura, amiga.. Vocês já sabem o que aprova pra mim ou não, porque vocês tinham a minha aprovação (..) Mas assim, só por cima, amiga, não posso fazer, porque não é legal, né Vocês já conhecem o meu perfil, vocês têm aí o meu histórico e vai conseguir entender como dá para fazer. Se for bom pra nós, até quarta-feira nós fecha com você, senão realmente eu vou assinar a papelada ali com o coleguinha (..) mas se conseguir algo viável eu, com certeza, vou ouvir. " - Vitor, boa tarde, tudo bem E aí consegue ir lá hoje, ou você prefere amanhã Tudo aprovado, só falta você bater o martelo. Me fala o horário." Não se olvida que no contrato assinado pelo autor constou, expressamente, que "O(s) COMPRADOR(ES) declara(m)-se ciente(s) de que a obtenção do financiamento junto a Instituição Financeira para quitação da "Parcela Financiamento" é de sua(s) responsabilidade(s) e é condição resolutiva do negócio. Esta obtenção deve ocorrer no prazo máximo de 60 (sessenta) dias contados da assinatura deste contrato, sob pena de RESCISÃO UNILATERAL e AUTOMÁTICA." (cláusula IV, §6º - f. 212). Todavia, pelas tratativas havidas entre o autor e a representante das rés, se verifica claramente que ele foi levado a crer que já possuía financiamento aprovado em seu nome. A corretora disse: "tudo aprovado, só falta você bater o martelo". Essa frase, aliada ao histórico de que o autor já havia tentado outras vezes obter o financiamento para a aquisição desse imóvel, permitiu a conclusão de que, com a alteração das regras do programa de financiamento da CEF, a proposta em nome do autor, anteriormente rejeitada, havia sido agora aprovada. O autor, então, resolveu desistir do outro negócio, alegação de fato não impugnada na contestação, e celebrar a promessa de compra e venda com as rés, pagando parte do preço como entrada e assumindo outras obrigações parceladas. Em seguida, negado o financiamento pela instituição financeira, os contratos foram automaticamente rescindidos. Desta forma, o Tribunal local concluindo pela culpa da parte ré e seu inadimplemento afastou a aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964, o qual prevê a retenção do percentual de 50% a favor da vendedora, na hipótese de inadimplemento do adquirente. Fixada tal premissa revê-la demandaria reexame do contexto fático-comprobatório, inclusive quanto à conduta das partes, o que não é compatível com a via estreita do recurso especial, conforme óbice da Súmula 7/STJ. No tocante à alínea "c", o agravo não afasta o fundamento de inadmissibilidade. A decisão agravada apontou a ausência de cotejo analítico exigido pelo art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil, não bastando a transcrição de ementas sem a demonstração da similitude fática e da divergência específica sobre a mesma questão de direito. Em face do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. EMENTA