REsp 1926491 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e venda de imóvel Ação de restituição de valores pagos Sentença de procedência Inconformismo da ré Pedido de reforma 1.Prescrição não consumada. Prazo decenal nos termos do artigo 205 do Código Civil 2. Legitimidade passiva da incorporadora com relação à pretensão de restituição de valores pagos a título de taxa de evolução da obra 3. Juros de evolução da obra.Ilegalidade da cobrança após a entrega das chaves, conforme entendimento firmado por este E. Tribunal de Justiça em sede de incidente de resolução de demandas repetitivas e pelo E. Superior Tribunal de Justiça em recurso repetitivo Sentença mantida Recurso não provido. Não foram opostos embargos de declaração. Nas razões de recurso especial, alega a ora recorrente, em suma, divergência jurisprudencial e violação aos artigos206, § 3º, IV, e 884 do Código Civil. Sustenta a impossibilidade de restituição da parcela referente aos juros de obra, destacando que: "restou pacificado, no âmbito do Colendo Superior Tribunal de Justiça, por analogia, por julgamento de recurso especial submetido ao rito dos repetitivos, o entendimento de que o prazo prescricional, na espécie, é de 3 (três) anos (art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil), a contar da data de celebração do contrato" (e-STJ, fl. 318). Defende a legalidade da cobrança dos juros de obra, aduzindo que: "Todavia, a referida lei autorizando a cobrança de juros durante a fase da construção, a lei nº 9.514/97, que criou o sistema de financiamento imobiliário, autoriza, expressamente, no artigo 5º, inciso II, a livre estipulação de juros remuneratórios(..) "- e-STJ, fl. 323. Sopesa que: "Nesse contexto, observando o aludido IRDR, os juros de obra poderão ser cobrados até o prazo contratado para a entrega do imóvel, sendo que a cláusula 5ª do contrato de compra e venda anexado aos autos, estabelece que o prazo de entrega das chaves dar-se-á em 30 meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a Promitente Vendedora (CONSTRUTORA REQUERIDA) e o Agente Financeiro (Banco), noCartório de Registro de Imóveis. Afirma que: "entre a constatação da inadimplência do cliente pela instituição financeira, o repasse da cobrança à construtora através de débito na conta desta e a emissão de nova cobrança da mesma taxa ao cliente, mas desta vez pela construtora e não pelo banco, pode ocorrer decurso de alguns meses, haja vista que se trata de um processo rigoroso, em que a taxa deve ser repassada nos mesmos termos ao cliente. Esse lapso temporal, muitas vezes, não é compreendido pelo cliente, que acredita estar sendo cobrado indevidamente, quando na verdade a origem da cobrança é totalmente escorreita" (e-STJ, fl. 328). Pondera que: "Excelência, o Banco debitou os valores da conta da construtora requerida (conforme faz prova relatório e cópia do extrato da conta da empresa já juntados) nas datas entre 09/01/2015 até 17/05/2016 (COLUNA VERDE), bem como a construtora requerida cobrou o reembolso da parte requerente entre 20/04/2015 até 20/08/2016 (COLUNA AZUL), PORTANTO, ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO PREVISTO EM CONTRATO, INCLUINDO O PERÍODO DE TOLERÂNCIA (26/06/2017). Isto posto, o acórdão deverá considerar a prescrição ou se não for o entendimento da Câmara, deverá considerar a data prevista em contrato para entrega das chaves como parâmetro para cobrança dos juros de obra e sua tolerância conforme súmula" (e-STJ, fl. 329). Apresentadas contrarrazões (e-STJ fls. 356 - 359), pugnando o não provimento do recurso. O recurso foi admitido na origem, nos termos da decisão de fls. 360 - 364, e-STJ. Assim posta a questão, passo a decidir. Destaca-se que a decisão recorrida foi publicada após a entrada em vigor da Lei 13.105 de 2015, estando o recurso sujeito aos requisitos de admissibilidade do novo Código de Processo Civil, conforme Enunciado Administrativo 3/2016 desta Corte. Inicialmente cumpre destacar que o Tema repetitivo 966 a que se refere a parte, ao que tudo indica, representa erro material. Entendo que a matéria de prescrição trienal de cobrança da taxa de corretagem deu origem ao Tema 938, onde foram firmadas as seguintes teses: (I) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (II) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (II, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP) Nesse contexto cumpre ressaltar que a aplicação de entendimento exarado sob a sistemática dos recursos repetitivos pressupõe a identidade de matérias, o que não se verifica na hipótese em estudo, que trata de juros de obra , ao passo que o entendimento repetitivo invocado pela parte recorrente trata de taxa de corretagem. É o que se extrai do artigo 1.036 do Código de Processo Civil de 2015. Confira-se: Art. 1.036. Sempre que houver multiplicidade de recursos extraordinários ou especiais com fundamento em idêntica questão de direito, haverá afetação para julgamento de acordo com as disposições desta Subseção, observado o disposto no Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal e no do Superior Tribunal de Justiça. Por outro lado, verifica-se que a tese de divergência jurisprudencial não comporta acolhimento, uma vez que a parte agravante traz acórdão paradigmaoriundo da Corte local, não demonstrando assim a existência de divergência de entendimentos entre Tribunais diferentes, sendo imperiosa a aplicação da Súmula 13/STJ, onde consta:"A divergênciaentre julgados do mesmo não enseja recurso especial". No que concerne à legitimidade da cobrança, a Corte de origem destacou que (e-STJ, fl. 305): No caso, a apelada recebeu as chaves do imóvel em 26/04/2016 (fl. 118) e restou demonstrada a realização de cobranças após esta data, em 20/07/2016 e 20/08/2016 (fl. 13), de forma que a r. sentença deve ser mantida quanto ao reconhecimento da inexigibilidade destes débitos. É irrelevante que o fato gerador da cobrança da taxa de evolução dos juros tenha ocorrido antes da entrega das chaves, ou que ainda não tenha se esgotado o prazo de tolerância. A entrega das chaves é o momento fixado como marco temporal para a proibição de cobranças futuras da taxa de evolução, e a jurisprudência não reconhece exceções. Verifica-se que o entendimento adotado na origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, não merecendo reparo em virtude da aplicação da Súmula 83/STJ.No ponto, a Segunda Seção do STJ, em sede de julgamento repetitivo(Tema 996), fixou, entre outras teses, a de que: "1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância". Eis a ementa desse julgado: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.2. Recursos especiais desprovidos.(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019). Ainda nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. JUROS DE OBRA. CABIMENTO DA COBRANÇA SOMENTE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O recurso especial é inviável quando o tribunal de origem decide em consonância com a jurisprudência do STJ (Súmula 83/STJ). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1802625/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 07/12/2020) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA APÓS O PRAZO PARA A ENTREGA DAS CHAVES.DESCABIMENTO. ILICITUDE. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. De acordo com o entendimento deste Superior Tribunal, na aquisição de unidades autônomas em construção, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 2. O Tribunal de origem, ao concluir pela necessidade de restituição à autora, ora recorrida, das quantias pagas a título de juros de obra do período posterior à entrega das chaves, encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Corte, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ, aplicável a ambas as alíneas do permissivo constitucional. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp 1884764/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/11/2020, DJe 16/11/2020) Quanto ao prazo de prescrição para restituição do valor pago a título de juros de obra, a jurisprudência desta Corte Superior é assente no sentido de que, tratando-se deindenização por ilícito contratual, no qual se enquadra a cobrança de juros de obra após a entrega das chaves,o prazo de prescrição aplicável é o de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil. A propósito: EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS. UNIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA. 1. Ação ajuizada em 14/08/2007. Embargos de divergência em recurso especial opostos em 24/08/2017 e atribuído a este gabinete em 13/10/2017. 2. O propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente, se nessas hipóteses o período é trienal (art. 206, §3, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do CC/2002). (..) 4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua situação de insegurança. 5. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos. 6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo "reparação civil" não abrange a composição da toda e qualquer consequência negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato ilícito. 7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados. (..) 9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e, nessa parte, não providos. (EREsp 1.280.825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 27/6/2018, DJe 2/8/2018) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. SENTENÇA ARBITRAL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PRESCRIÇÃO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Considerando a moldura fática delineada nas instâncias ordinárias, em se tratando de cobrança de valores decorrentes de ilícito contratual, incide o prazo prescricional decenal estabelecido no artigo 205 do Código Civil de 2002. Precedentes desta Corte. 2. Agravo interno não provido (AgInt no AREsp 1328472 / GO, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, Julgamento, 23/10/2018, DJe 29/10/2018). Em face do exposto, nego provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo. Intimem-se.