AREsp 1853894 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo contra decisão que negou seguimento a recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado: Apelação. Compra e venda de imóvel. Resolução do contrato, reintegração de posse e perdas e danos. Alegação de inadimplência dos réus-promissários compradores. Ação principal e reconvenção julgadas parcialmente procedentes.Sentença de rescisão do contrato e reintegração de posse,observado direito de retenção da ré, reconhecido o direito desta na restituição dos valores pagos e pelas acessões realizadas. Ré condenada a indenizar a autora pela ocupação do bem, pelo período da mora, a partir de setembro de 2006.Prescrição. Resolução contratual. Aplicação da regra geral do artigo 205, do Código Civil. Prazo prescricional para ação de rescisão do contrato se conta do inadimplemento do comprador (maio de 2002). Ação distribuída em 27/03/2012,antes do decurso do prazo de 10 anos. Prescrição para a resolução contratual não caracterizada.Prescrição. Indenização pela utilização do imóvel. Aplicação da regra geral do artigo 205, do Código Civil. Caso que se trata de descumprimento contratual, em virtude de relação obrigacional. Não incidência do previsto no art. 206, § 3º, I, do Código Civil, vez que o feito não tem como objetivo o pagamento de locativos. Pagamento destes valores é apenas consequência natural da resolução contratual.Indenização pela ocupação indevida do imóvel. Não se trata de penalizar a parte inadimplente, mas, de compor equitativamente os prejuízos de ambas as partes. Resolução por inadimplemento. Quitação não provada.Cabimento da resolução do contrato.Adequada a fixação da indenização pelo período em que a compradora ocupou o imóvel, sem por ele nada pagar.Indenização que deveria ter como termo inicial a data do inicio da posse, até a efetiva desocupação do imóvel. Ré pretende que o termo inicial seja a data da prolação da sentença. Manutenção como termo inicial para pagamento da indenização pela ocupação indevida, o inadimplemento da ré, com incidência a partir de maio de 2002 até a efetiva desocupação, conforme fixado pelo V. Acórdão anteriormente proferido quando do julgamento do recurso de apelação da autora. "Exceptio non adimpleti contractus" alegada pela ré.Afastamento. Falta de pagamento do preço do instrumento de promessa de compra e venda do imóvel. Permanência na posse do imóvel desde maio de 2002 sem nada pagar. Alegação de que o imóvel não estaria regularizado junto àMunicipalidade de Guarulhos e da transmissão do registro do bem junto ao Registrador de Imóveis. Ré que não tomou quaisquer providências úteis, apenas suspendendo o pagamento do preço avençado unilateralmente. Inadmissibilidade. Quando da propositura da presente ação a ré já se encontrava inadimplente há dez anos. Nulidade e revisão das cláusulas contratuais. Ausência de especificação do devido e do controvertido. Devedor que somente se desonera dos efeitos do inadimplemento pagando ou depositando em juízo a integralidade dos valores, segundo o contrato de que se pede a revisão.Impugnação genérica do contrato. Recurso não provido. Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados. No recurso especiala recorrente aponta violação aos artigos 206, § 5º, I, 413 e 476, do Código Civil; 6º, IV, 51, II e IV, e 53do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que "a Recorrida só interpelou a Recorrente sob a existência de eventual débito em 25.08.2011, data que deve ser considerado como de interrupção do transcurso do lapso prescricional, que, repita-se, é de cinco anos". Alega que "são questões distintas o prazo prescricional para rescisão contratual, 10 anos, conforme entendimento constante do v. acórdão, e o prazo para pretensão de dívida líquida baseada instrumento particular, como é o caso dos autos, em que o prazo é de cinco anos". Afirma que a exceção do contrato não cumprido lhe favorece, porquanto "para se exigir a integralidade do preço, a Recorrida deveria cumprir a obrigação de efetivamente entregar o imóvel que prometeu a venda. Apenas foi realizada a entrega física do lote, sem a possibilidade de regularização por inúmeros ilícitos incontroversos que são atribuídos única e exclusivamente à Recorrida". Aduz que "não há mora e, portanto, nada deve a Recorrente, tendo em vista que não se pode existir a integralidade do preço ante as irregularidades que recaem sobre o lote colocado a venda". Contrarrazões apresentadas. O recurso especial não foi admitido na origem. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Destaca-se que a decisão recorrida foi publicada antes da entrada em vigor da Lei 13.105 de 2015, estando o recurso sujeito aos requisitos de admissibilidade do Código de Processo Civil/1973, conforme Enunciado Administrativo 2/2016 desta Corte. O recurso não merece prosperar. Ao solucionar a controvérsia, o Tribunal de origemassim dispôs: Oportuno salientar que em 14/06/2002 foi elaborado novo Instrumento Contratual pelas partes em cumprimento ao Contrato Preliminar assinado em 19/11/1995 (fls. 78, cláusula XVI). A ré/reconvinte alega ocorrência da prescrição parainterposição da ação de resolução contratual, vez que superado o prazo de dez anos de acordo com o artigo 205 do Código Civil. O prazo prescricional aplicável para interposição da ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel é o decenal, conforme o artigo 205 do Código Civil. Ao contrário do entendimento da ré/reconvinte, o termo inicial do prazo prescricional não é a data da celebração do contrato original, que ocorreu 19/11/1995 (fls. 78, cláusula XVI), mas, a data do inadimplemento contratual da ré/reconvinte, que ocorreu em maio de 2002. A ré foi notificada judicialmente (fls. 26), e a partir desse momento surgiu a pretensão rescisória para o vendedor. A presente ação foi distribuída em 27/03/2012 (fls. 02); portanto, quando de sua interposição ainda não havia decorrido o prazo de 10 anos do inadimplemento, não havendo que se falar em prescrição da pretensão de resolução contratual por inadimplemento. PRESCRIÇÃO MESMO QUE ASSIM NÃO FOSSE. Aliás, mesmo que o termo inicial da prescrição se contasse da assinatura do contrato (19/11/1995), o prazo não teria se escoado com a interposição da ação em 27/03/2012. É que, para o ajuizamento de ação de resolução do contrato de compra e venda de imóvel, na vigência do Código Civil de 1916, o prazo prescricional era de 20 anos, pela aplicação do prazo geral do art. 177. A partir da entrada em vigor do Código Civil de 2002, o prazo prescricional aplicável passou a ser o decenal, disposto no art. 205, devendo observar, se for o caso, a regra de transição prevista no art. 2028 do Código Civil.Nesse contexto, tem-se que o prazo prescricional vintenário,caso adotado o entendimento da ré/reconvinte, teria se iniciado em 19/11/1995(data da assinatura do contrato) sendo que até o início da vigência do Código Civil de 2002, observa-se que transcorreu menos de 10 anos - vale dizer, menos da metade do prazo de 20 anos -, razão pela qual deve ser aplicada a regra de transição do artigo 2028 do CC/2002 .. . Dessa forma, caso fosse aplicado o entendimento da ré/reconvinte da data de 11/01/2003 até a data de interposição da ação em27/03/2012 o prazo decenal também não haveria transcorrido.Assim, por qualquer ângulo que se analise a questão, não há que se falar em prescrição da ação de resolução do contrato de compra e venda. PRESCRIÇÃO - INDENIZAÇÃO PELA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL A ré/reconvinte sustenta também a prescrição da indenização pela utilização do imóvel e que o prazo trienal do Código Civil não foi observado pela r. sentença. Argumenta que ainda que seja considerada a prescrição quinquenal deve ser levado em conta que o inadimplemento ocorreu em maio de 2002 estando prescrito o direito de pleitear qualquer valor. .. É certo que incabível a aplicação da prescrição trienal ao caso, como alega a ré/reconvinte, pois, em se tratando de descumprimento contratual, em virtude de relação obrigacional entre pessoa, não tem incidência o previsto no art. 206, §3º, I, do Código Civil, vez que o presente feito não tem como objetivo o pagamento de locativos. Norma que rege a prescrição é denatureza restritiva e, nessas condições, sua interpretação também deve ser feita restritiva e não ampliativamente.Saliente-se que o valor mensal a que a ré/reconvinte foi condenada é referente à indenização pelo período de utilização do imóvel. A condenação ao pagamento de indenização pela ocupação do imóvel é uma forma de compensar a autora pelo prejuízo havido com a inadimplência daré/reconvinte. Dito isso, o pagamento destes valores é apenas consequência natural da resolução contratual. Por isso, a demanda se insere na regra geral prevista no artigo 205 do Código Civil sendo o prazo prescricional de10 anos. .. . No caso dos autos restou incontroverso o não pagamento do preço do instrumento de promessa de compra e venda, mesmo após realizada a notificação (fls. 26), não se verificando a exceção de contrato não cumprido suscitada pela ré/reconvinte. A ré/reconvinte recebeu a notificação enviada pela autora/reconvinda e não a impugnou. Permaneceu na posse do imóvel desde maio de 2002 sem nada pagar e pelas razões expostas nestes autos, pretende que a situação assim permaneça, o que não se apresenta razoável. .. Além do que os decretos de indisponibilidade do bem foi expedido no Processo nº 224.01.2007.059940-2 em 01/04/2008, no Processo nº 224.01.2007.041880-2 em 02/07/2008 e no Processo n. 224.01.2009.007559-6em 02/03/2009 (fls. 253) sendo que na época a ré/reconvinte já estava inadimplente desde o ano de 2002. A presente ação foi distribuída no ano de 2012, após a suspensão/cancelamento da indisponibilidade do bem que ocorreu no ano de2011 e quando a ré/reconvinte já era devedora há dez anos.Diante desse quadro, conclui-se que o inadimplemento no pagamento do preço ensejou a resolução do contrato e a reintegração na posse do bem pela autora, impondo-se à compradora a causa para tanto, não havendo motivos para a ré/reconvinte alegar em seu favor a exceptio non adimpleticontractus. Com efeito, o recurso especial esbarra no óbice das Súmulas 7/STJ e 83/STJ, porquanto o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, e para a sua modificaçãoseria necessário o reexamedas provas, e dos fatos já analisados, providência vedada em sede de recurso especial. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA REQUERIDA 1. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação, manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide. Dessa forma, à míngua de qualquer omissão, contradição ou obscuridade no aresto recorrido, não se verifica a ofensa ao artigo 535 do Código de Processo Civil de 1973. 2. A ação anulação do contrato de promessa de compra e venda por abusividade de cláusula tem natureza pessoal, de modo que, para avenças firmadas na vigência do Código Civil de 1916, aplica-se o prazo prescricional vintenário. Precedentes. 2.1. O prazo previsto no Art. 178, § 5º, V, do CC/16 diz respeito à anulação do negócio jurídico por vícios de consentimento, sociais e, ainda, por incapacidade da parte, hipóteses diversas do caso presente. 3. A insuficiência das razões recursais e subsistência de fundamento inatacado, apto a manter o acórdão recorrido impõe a inadmissão do recurso especial. Incidência, por analogia, das Súmulas 283/STF e 284/STF. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no Ag 1376791/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 30/10/2018). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ACÓRDÃO QUE AFASTOU A PRESCRIÇÃO E ANULOU A SENTENÇA. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC DE 1973. NÃO OCORRÊNCIA. PRAZO PRESCRICIONAL. ART. 205 DO CC DE 2002. JURISPRUDÊNCIA. MÉRITO NÃO DISCUTIDO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Na hipótese em exame, aplica-se o Enunciado n. 2 do Plenário do STJ: "Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça." 2. Não prospera a alegada ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil/73, tendo em vista que o v. acórdão recorrido enfrentou as questões alegadas, adotando fundamentação suficiente e decidindo integralmente a controvérsia, não obstante tenha adotado entendimento contrário ao buscado pela recorrente. 3. O acórdão recorrido acompanha o entendimento desta Corte no sentido de ser aplicável, ao caso, o prazo prescricional geral decenal previsto no art. 205 do Código Civil de 2002, por se tratar de demanda em que há pedido de restituição de valores pagos decorrente de rescisão de contrato de promessa de compra e venda ajuizada antes de transcorrida metade do prazo vintenário estabelecido no Código Civil de 1916. Precedentes. 4. É incabível a apreciação do mérito da demanda na hipótese em que mantido o acórdão recorrido que anulou a sentença para, afastando-se a prescrição, determinar o prosseguimento do feito, ante a ausência de prequestionamento. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1321697/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 24/4/2017). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Na hipótese, o Tribunal de origem entendeu que não pode ser imposta à demandada a obrigação de entregar imediatamente o imóvel, sem que o autor tenha cumprido sua obrigação quanto ao pagamento do saldo devedor do preço. A reforma do julgado, a fim de aplicar a exceptio non adimpleti contractus em favor do demandante, sob a alegação de que a requerida não adimpliu integralmente sua obrigação, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1662686/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 23/9/2020). AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO DE UNIDADE RESIDENCIAL. IMÓVEL NÃO CONCLUÍDO NO PRAZO. ABANDONO DA OBRA NAS FUNDAÇÕES. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO EXCEPTIO NON ADIMPLENTI CONTRACTUS. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. DIREITO PESSOAL. PRESCRIÇÃO VINTENÁRIA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. 1. A controvérsia acerca da natureza do direito e do prazo prescricional aplicável à espécie é insuscetível de exame em recurso especial, pois, para tanto, é necessária a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. Incidência das Súmulas n. 5 e 7/STJ. 2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 1065394/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe 24/3/2011). Em face do exposto, nego provimento ao agravo. Intimem-se.