AREsp 1734366 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Marco Buzzi. EMENTA AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃONO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO- DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE DEMANDADA. 1. Esta Corte superior já se posicionou sobre a existência de distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato).1.2No caso, o Tribunal de origem consignou ser inaplicável o prazo prescricional de três anos para a pretensão de restituição da comissão de corretagem, porquanto o fundamento do pedido de restituiçãoé a resolução do contrato de compra e venda, e não a abusividade na cobrança. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Cuida-se de agravo interno interposto por ALFENAS INCORPORADORA LTDA em face de decisão monocrática da lavra deste signatário que negou provimento ao agravo em recurso especial. O aludido apelo extremo, fundado nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em desafio a acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 314): CONTRATO Compromisso de compra e venda Desistência - Retenção parcial dos valores desembolsados para pagamento do preço, incluindo a quantia desembolsada a titulo de comissão de corretagem - Parcela de retenção de 20% que, no caso, se revela razoável Correção monetária Incidência a partir do desembolso Juros de mora Incidência a partir do trânsito em julgado da decisão Autores que deram causa à resolução Taxa SATI - Ilegalidade (tema 938, STJ) - Ressarcimento devido, observada a prescrição trienal Recursos providos em parte. Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados (e-STJ, fls. 396-398). Nas razões do especial (e-STJ, fls. 321-339), a parte recorrente sustentou violação aos arts. 206 do Código Civil; 487, II, 927, III e 1.040 do CPC15, alegando, em síntese, (i) que o pedido de devolução dos valores pagos a título de Comissão de Corretagem e taxa SATI foram atingidos pela prescrição trienal e (ii) pugnando pela redução do percentual de devolução das parcelas pagas para 75%, de forma a se adequar o acórdão recorrido ao entendimento mais recente deste Tribunal Superior. Requereu, ainda, a redistribuição dos ônus de sucumbência, sem, contudo, indicar artigo de lei federal que entende ter sido violado pelo acórdão. Oferecidas as contrarrazões às fls. 403-420 (e-STJ). Em sede de juízo provisório de admissibilidade, o Tribunal local negou seguimento ao recurso especial (fls. 447-450, e-STJ), o que ensejou o manejo do presente agravo (fls. 453-463, e-STJ), buscando destrancar o processamento daquela insurgência. Em decisão monocrática (e-STJ, fls. 507-511), este signatário negou provimento ao recurso especial ante a incidência das Súmulas 83/STJ e 284/STF. No presente agravo interno (e-STJ, fls. 533-541), a ora agravante combate o óbice da Súmula 83/STJ e reitera os mesmos argumentos lançados nas razões do apelo extremo, no sentido de se reconhecer a improcedência do pleito de repetição da comissão de corretagem formulado pelos recorridos, seja pela ocorrência da prescrição trienal, seja pela validade da cláusula contratual pactuada. Requer, por fim, a reconsideração da decisão monocrática ou sua reforma pelo Colegiado. Impugnação às fls. 544-555 (e-STJ). É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃONO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO- DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE DEMANDADA. 1. Esta Corte superior já se posicionou sobre a existência de distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato).1.2No caso, o Tribunal de origem consignou ser inaplicável o prazo prescricional de três anos para a pretensão de restituição da comissão de corretagem, porquanto o fundamento do pedido de restituiçãoé a resolução do contrato de compra e venda, e não a abusividade na cobrança. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno desprovido. VOTO O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): O agravo interno não merece acolhida, porquanto os argumentos tecidos pela parte agravante são incapazes de infirmar a decisão agravada, motivo pelo qual merece ser mantida na íntegra, por seus próprios fundamentos. 1. Cinge-se a irresignação no presente agravo interno acerca da incidência da Súmula 83/STJ à hipótese, porquanto a parte agravante não impugnou o óbice da Súmula 284/STF. Opera-se, assim, a preclusão da matéria não impugnada. 2. Em suas razões recursais, a parte reitera a tese referente à improcedência do pleito de repetição da comissão de corretagem formulado pelos recorridos, seja pela ocorrência da prescrição trienal, seja pela validade da cláusula contratual pactuada. Razão não lhe assiste, todavia. Consoante asseverado na decisão singular, a Corte estadual entendeu não ser aplicável o prazo prescricional de três anos porque a pretensão inicial de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem decorre, na hipótese, da rescisão de compromisso de compra e venda, e não da validade da cobrança dos referidos encargos. Por outro lado, o Tema 938, que fixa a "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)" aplica-se quando a pretensão de restituição se funda na abusividade da cláusula contratual, ou seja, quando se discute a validade da cobrança dos referidos encargos. Assim constou do acórdão (e-STJ, fl. 398): Restou expressamente mencionado no Acórdão embargado que os valores pagos pelos embargados a titulo de comissão de corretagem deveriam ser considerados para cálculo do valor da restituição, por não ter sido objeto de discussão a validade de referida cobrança. Inaplicável, pois, a prescrição trienal, como pretendido pela embargante. Sobre o tema, esta Corte Superior tem orientação firmada no sentido de que "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem" (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 20/11/2019). Assim, correto o entendimento da Corte estadual no sentido de afastar a incidência da prescrição trienal, uma vez que o fundamento do pedido de restituição da taxa de corretagem, no caso, é a resolução do contrato de compra e venda, e não a abusividade na cobrança. Nesse mesmo sentido, colhem-se precedentes desta Corte Superior: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI. PRESCRIÇÃO INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL SOBRE A RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO NO CASO. DISTINÇÃO COM A HIPÓTESE DE PRESCRIÇÃO TRIENAL DO TEMA 938/STJ. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca da prescrição das pretensões restituitórias decorrentes da resolução de promessa de compra e venda por atraso na entrega do imóvel. 2. Nos termos da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Caso concreto em que a resolução foi pleiteada com base na culpa da incorporadora, sendo cabível, portanto, a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da referida súmula. 4. No julgamento do Tema 938/STJ, esta Corte Superior concluiu pela Incidência da "prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)". 5. Distinção entre a pretensão restituitória abordada no Tema 938/STJ (fundada na abusividade de cláusula contratual) e a pretensão restituitória do caso dos autos (fundada na resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora). Doutrina sobre o tema da pretensão restituitória decorrente da resolução do contrato. 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. 7. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/08/2019, DJe 23/08/2019) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2.RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes. 3. Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 08/05/2020) AGRAVO INTERNO. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. 1. No presente caso verifica-se que houve impugnação aos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial, devendo ser provido o agravo interno para que se conheça do agravo em recurso especial. 2. Segundo o entendimento das Turmas integrantes da Segunda Seção desta Corte (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019 e EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019), nas demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a resolução do contrato em virtude de inadimplemento do vendedor, ao atrasar a entrega de imóvel, o prazo prescricional da pretensão restituitória somente começa a fluir após a resolução, não se aplicando o prazo prescricional trienal previsto no Tema 938/STJ. 3. "Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." "Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução". (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019). 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo em recurso especial mas negar-lhe provimento. (AgInt no AREsp 1587903/MA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 03/03/2020) De rigor, portanto, a manutenção da decisão agravada. 3. Do exposto, nega-se provimento ao agravo interno. É como voto.