REsp 1936659 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de restituição de laudêmio pago, cumulada de pedido de lucros cessantes. Prescrição. Não ocorrência. Pleitos que, a debater cláusulas contratuais, estão jungidos à regra geral do Código Reale (art. 205). Atraso na conclusão da obra. Fato incontroverso. Dever de indenizar. Recibo anterior. Caráter indenizatório. Impossibilidade ante a vagueza de seus termos. Desproporcionalidade que, ademais, colide com as regras consumeristas. Valor. Manutenção. Necessidade de obedecer ao senso da Súmula 162 desta Egrégia Corte e o posicionamento a respeito do tema. Sentença resguardada. RECURSO DESPROVIDO. Não foram opostos embargos de declaração. Nas razões de recurso especial, alega a parte recorrente, em suma, divergência jurisprudencial e violação aos artigos 373, I, e 487, II, do Código de Processo Civil de 2015; 27 do Código de Defesa do Consumidor; e 104, 122, 206, § 3º, V, e § 5º, I,402 e476 do Código Civil. Sustenta que: "a pretensão de restituição do laudêmio se encontra prescrita, visto que, como constou no trecho supracitado, o laudêmio foi pago em 22/07/2015, mas a ação foi ajuizada cinco anos depois do pagamento, em 01/07/2020, ou seja, após o decurso do prazo de prescrição trienal" (e-STJ, fl.265). Defende que: "o pedido relativo aos lucros cessantes se encontra coberto pela prescrição quinquenal, já que o autor reivindicou em 2020 o pagamento de lucros cessantes ocorridos desde 01/01/13" (e-STJ, fl. 266). Aduz que: "foi feito o pagamento de indenização no montante de R$ 2.251,26 (dois mil duzentos e cinquenta e um reais e vinte e seis centavos), conforme restou demonstrado no recibo de fl. 178, valor esse equivalente a 0,5%, por cada mês de atraso, sobre os valores efetivamente pagos e quitados pelos autores com recursos próprios diretamente à incorporadora, no período compreendido entre o 1º dia "pós- vencimento" do prazo de tolerância e a data da expedição do "Habite-se".Desta feita, a manutenção da condenação em lucros cessantes resulta no enriquecimento sem causa dos recorridos, já que a indenização pelo atraso já foi paga anteriormente ao ajuizamento da ação (e-STJ, fls. 266 - 267). Ressalta que: "não há que se falar em generalidade do termo de fl. 178, pois foi redigido em linguagem clara, inexistindo dúvidas em relação à "plena, geral e irrevogável quitação, abdicando de efetuar qualquer pleito, nada tendo a reclamar, em qualquer âmbito"" (e-STJ, fl. 267). Sopesa que: "o recibo de indenização é datado de 01/08/13 (fl. 178), e a ação foi ajuizada apenas em 01/07/20, de modo que o extenso intervalo de sete anos entre ambos desqualifica a condenação em lucros cessantes, já que os recorridos poderiam ter recusado o pagamento da indenização e buscado a reparação que entendesse devida naquela época" (e-STJ, fl.268). Ressalta que: "não há como se admitir o acolhimento do pedido concernente ao pagamento de lucros cessantes presumidos, pois além do imóvel ter sido adquirido para fins de moradia, os danos materiais exigem prova do efetivoprejuízo, nos termos do art. 402, CC, e o mandamento previsto no inciso I do artigo 373, CPC" (e-STJ, fls. 268 - 269). Afirma que: "termo final de incidência da indenização definido em sentença e mantido pelo acórdão (entrega das chaves) não pode ser admitido, porque o empreendimento é considerado concluído e em condições de habitabilidade com a expedição do "habite-se" pelo órgão competente, ocorrida, in casu, em 01/04/13" (e-STJ, fl. 269). Concluique: "não há como se admitir que os recorridos desconheciam tal despesa, visto que a escritura foi expressa e não gera dúvidas de que a responsabilidade relativa ao laudêmio incumbe ao outorgado (recorridos), sendo vedada a sua atribuição à outorgante ou eventual pedido de ressarcimento, o que ocorre nessa ação" (e-STJ, fl. 271). Apresentadas contrarrazões (e-STJ fls. 280 - 283), pugnando o não provimento do recurso. O recurso foi admitido na origem, nos termos da decisão de fls. 284 - 287, e-STJ. Assim posta a questão, passo a decidir. Destaca-se que a decisão recorrida foi publicada após a entrada em vigor da Lei 13.105 de 2015, estando o recurso sujeito aos requisitos de admissibilidade do novo Código de Processo Civil, conforme Enunciado Administrativo 3/2016 desta Corte. Não assiste razão à parte recorrente. Inicialmente, quanto aos prazos de prescrição, cumpre destacar quea jurisprudência desta Corte Superior é pacífica quanto à aplicação do prazo de prescrição decenal às hipóteses de inadimplemento contratual, não merecendo reforma o acórdão recorrido. A propósito: AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DEMORA NA OBTENÇÃO DO "HABITE-SE". PRAZO DECENAL. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS. OUTRAS ALEGAÇÕES CONTIDAS NA APELAÇÃO SEM APRECIAÇÃO. NECESSIDADE DE RETORNO DOS AUTOS. (..) 2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do EREsp 1.280.825/RJ (DJe 02/08/2018), pacificando a divergência entre suas Turmas, fixou o entendimento, segundo o qual o prazo prescricional aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual é decenal (art. 205 do CC/2002). No mesmo sentido, a Corte Especial afirmou a incidência do mesmo prazo prescricional (decenal), no julgamento do EREsp 1281594/SP, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019). (..) 4. Agravo interno em recurso especial parcialmente provido para devolver os autos ao Tribunal de origem, para a apreciação das demais alegações suscitadas na apelação. (AgInt no REsp 1704110 / DF, Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, Julgamento, 24/6/2019, DJe 26/6/2019). Quanto à presunção do dano material e à condenação em lucros cessantes no valor equivalente ao aluguel do imóvel, até a data da efetiva entrega das chaves, relevante se faz a reprodução de trecho do acórdão que tratou o tema da seguinte forma (e-STJ, fls. 254 - 256): No que diz respeito aos lucros cessantes em si, calha asseverar que, independentemente da admissão das rés com relação ao atraso (vivificada pela espontâneo pagamento a esse timbre folha 176), a não entrega da posse representa dano dessa estirpe, consoante já fixado por este Seleto Tribunal de Justiça mercê da edição da Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,independentemente da finalidade do negócio. Ademais, cumpre anotar que, nos termos da Súmula 160 desta Colenda Corte (A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.), fortuitos problemas administrativos juntos aos entes públicos não se prestam a exonerar a responsabilidade dos fornecedores, impossível, nesse prisma, afastar a culpa das rés. Portanto, estando em mora, cabe às rés suportarem esta modalidade de pena. E nem se creia que o recibo assinado pelos autores possa representar o desígnio das partes em prefixar os danos provocados aos compradores (na forma da cláusula 7.4.), haja vista que referida combinação é igualmente ineficaz, valendo aqui as mesmas explicações dadas anteriormente sobre o assunto (CDC, art. 51, inc. IV). A questão da valoração, bem fixada na r. decisão guerreada, foi definida pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça em regime de Recursos Repetitivos (REsp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Sação, j. 25/09/2019 Tema nº 996): Cumpre destacar que, ao concluir pela presunção de prejuízo em virtude do atraso na entrega do imóvel, e pela necessidade de indenização ao comprador calculada em 0,5% sobre o valor do imóvel (e não do montante pago), considerando ainda a data de efetiva entrega das chaves, a Corte de origem adotou posicionamento em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, não merecendo reparo no ponto, em virtude da aplicação da Súmula 83/STJ. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. TERMO FINAL DOS LUCROS CESSANTES. ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA 83/STJ. MORA DO ADQUIRENTE NÃO COMPROVADA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019). 2. A Corte de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que, embora a ré alegue que houve demora da autora em atender às suas intimações para imissão na posse do imóvel, não fez nenhuma prova nesse sentido, devendo a data final da mora coincidir com o momento em que houve o efetivo recebimento das chaves. A modificação do entendimento da Corte de origem demandaria a análise do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1780033/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2021, DJe 18/06/2021) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO.ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES POR FALHA NO PROCESSO DE FINANCIAMENTO DOS IMÓVEIS A CARGO DE EMPRESA INDICADA PELA RÉ. LUCROS CESSANTES.CABIMENTO. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019). 2. A Corte de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que os danos experimentados pelos autores pelo atraso na entrega do imóvel decorreram da desídia da ré, ora agravante, na solução dos problemas apresentados por falha na prestação de serviço de correspondente bancária prestado pela sociedade empresária por ela indicada, bem como dos vícios de construção da unidade imobiliária discriminada na inicial, que resultaram no aparecimento de infiltrações antes mesmo da entrega das chaves do bem aos autores. 3. Nesse contexto, a modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. 4. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão recorrido atrai o óbice da Súmula 283 do STF. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1829350/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 13/04/2021) Com relação à responsabilidade pelo pagamento do laudêmio, a Corte de origem destacou que (e-STJ, fls. 253 - 254): As disposições mencionadas pelas rés, no tocante ao laudêmio, são ineficazes, notadamente por serem genéricas (a cláusula F aponta que o terreno é faixa de marinha e que o foreiro é a União; porém, não traz qualquer indicação do laudêmio a ser pago pelos autores. Da mesma forma, a cláusula 16.1.1. alude a impostos, especificando, a seguir, o ITBI), infringindo o dever de informação estabelecido no CDC (art. 30). Vale trazer à lembrança da ré, acerca da ineficácia de referidas regras, o que giza o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa Consumidor. Demais, o artigo 51 do CDC, de modo expresso, dispõe que: "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (..) IV estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade". E são exageradas, presumivelmente, em face da lei, as cláusulas contratuais que estabeleçam vantagem que "restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual" (§ 1º, inciso II). Nem se argumente com a disposição lançada na escritura definitiva assinada, eis que, conforme é cediço, tais disposições finais sequer são lidas aos compradores, inexistindo e isto é muito mais relevante suporte prévio no compromisso firmado, o que é irregular. Logo, a atribuição das despesas de laudêmio aos autores é indevida. Conforme se verifica, a Corte local concluiu, com base na análise de cláusulas contratuais, fatos e provas,pela nulidade da cláusula que atribuía a responsabilidade pelo pagamento do laudêmio aos compradores, por não observar o dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor. Nesse contexto, a revisão da conclusão adotada na origem é medida que encontra veto nas Súmulas 5 e 7 do STJ, por demandar necessário reexame decláusulas contratuais, fatos e provas. Idêntica sorte socorre àtese de quitação dos valores devidos, uma vez que, conforme se extrai do trecho do acórdão acima reproduzido, a Corte de origem concluiu pela nulidade da cláusula que previa aquitação, ao passo que a revisão da conclusão em apreço demandaria necessário reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas. Incidem as Súmulas 5 e 7 do STJ. Em face do exposto, nego provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo. Intimem-se.