AREsp 2709739 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CLEITOM GERALDO NOGUEIRA GONTIJO ZAMBALDI (CLEITOM) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre. Não foi apresentada contraminuta. É o relatório. Decido. O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar. Nas razões de seu apelo nobre, interposto com base no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, CLEITOM alegou a violação dos arts. 206, § 3º, IV, do Código Civil e 373, I, do NCPC, ao sustentar (1) a ocorrência da prescrição trienal para a cobrança da "taxa de intermediação" (comissão de corretagem) ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), e (2) que a CORRETORA não logrou apresentar as provas constitutivas do seu direito (e-STJ, fls. 354/365). (1) Da prescrição CLEITOM afirmou a ocorrência da prescrição para a cobrança de comissão de corretagem. Sobre o tema, o Tribunal mineiro, analisando a questão, decidiu nos seguintes termos: Sabe-se que prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, nos termos do art. 206, §5º, inciso I, do Código Civil, o que corresponde ao caso dos presentes autos. Além disso, o termo inicial para contagem do prazo prescricional é a data de celebração da promessa de compra e venda. .. Cumpre esclarecer que há incidência da prescrição trienal somente "sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem" (REsp n. 1.551.956/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, D Je de 6/9/2016. Tema Repetitivo: 938), o que não corresponde ao presente caso. Além disso, pelo teor do art. 240 do Código Civil, um dos efeitos da citação válida é a interrupção da prescrição, que retroage à data de propositura da ação. .. Analisando os autos da ação de cobrança nº 0010107- 82.2018.8.13.0407, verifica-se que a petição inicial foi distribuída em 06/03/2018, tendo sido juntados em 26/07/2018 os mandados de citações cumpridos (Id 296046406), retroagindo, portanto, a interrupção da prescrição, à data de propositura da ação. Assim, tendo sido o "contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel" firmado em 30/07/2015, é patente a não ocorrência da prescrição. (e-STJ, fls. 314/317) grifou-se . Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. MENSALIDADES DE PLANO DE SAÚDE. DÍVIDA LÍQUIDA E CERTA. INSTRUMENTO PARTICULAR. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. PRECEDENTES. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. "A pretensões de cobrança de dívidas líquidas constantes em instrumento público ou particular, tais como mensalidades, contam com prazo específico de cinco anos, a teor do previsto do art. 206, § 5, I, do CC, sendo inaplicável os preceitos do art. 205 do mesmo código, visto seu caráter residual" (AgInt no REsp n. 2.053.443/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024). 2. Incabível o exame de tese não exposta no recurso especial e invocada apenas em momento posterior, pois configura indevida inovação recursal. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.178.585/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024.) grifou-se . PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. PRESCRIÇÃO. PRAZO QUINQUENAL. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA NÃO DEMONSTRADA. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Embargos à execução. 2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 4. A jurisprudência do STJ é no sentido de que o prazo de prescrição da pretensão de cobrança de dívidas líquidas e certas constantes de documento particular é de cinco anos. 5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 6. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 7. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.550.018/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 29/5/2024.) grifou-se . (2) Da incidência da Súmula 7 do STJ No que tange à cobrança da comissão de corretagem, que CLEITOM alegou que LA CASA CORRETORA E ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS não logrou comprovar os fatos constitutivos do seu alegado direito. A esse respeito, o Tribunal mineiro se manifestou nos seguintes termos: É sabido, pelo teor do art. 373 do Código de Processo Civil, que, como regra geral, o ônus da prova é distribuído: ao autor, em relação aos fatos constitutivos de seu direito; e ao réu, quanto aos fatos que impedem, extinguem, ou modificam o direito autoral. Ademais, sendo a corretagem uma obrigação de resultado, ao corretor incumbe a comprovação de que promoveu a aproximação entre os contratantes, alcançando o resultado útil do negócio. E, na hipótese de tratativas verbais, também lhe cabe demonstrar que obteve autorização, pelo vendedor, para proceder à intermediação, e de como foram estabelecidas as disposições negociais. Outrossim, cumpre mencionar que, usualmente, o valor pactuado da comissão incide sobre o valor global da transação. .. nos casos em que o negócio se trate de permuta, ou de compra e venda com dação de outro imóvel em pagamento, de acordo com a "tabela referencial de honorários e serviços", aprovada pelo Sindimóveis/MG e homologada pelo CRECI - 4ª Região/MG (https://www. dominiozago. com. br/tabela-oficial-de-honorarios-creci- minas-gerais-4-região; consulta em 12/09/2023, às 15h25), o percentual de comissão de corretagem incide sobre o valor total negociado. .. O que as partes divergem é sobre a comissão relativa ao pagamento concernente ao apartamento dado em pagamento de parte do transacionado, localizado à Rua Professora Alice de Andrade, 300, Itaúna, MG. A autora defende que o saldo remanescente seria de R$12.000,00, ou seja, de 5% do montante que o bem imóvel representava no contrato de compra e venda, de R$240.000,00 (ordem 02). Já o réu garante que, na verdade, "restou comprometido o pagamento da respectiva porcentagem de intermediação, somente quando o corretor procedesse à respectiva venda", o que deveria ocorrer em até 90 dias após a transação, mas que não se sucedeu, já que a alienação do apartamento somente ocorreu em 2017, com a intermediação por outro corretor de imóveis, que não a demandante. Ainda, afirma que a requerente exigiu a assinatura de uma nota promissória no valor de R$10.000,00, "vinculada à venda deste outro imóvel" (ordem 12). De início, observa-se que os depoimentos das testemunhas Amanda Aparecida da Silva Teixeira (ex-funcionária da autora/apelante) e Ivete Figueiredo Duarte (compradora da casa), colhidos em audiências realizadas em 19/07/2021 e em 18/08/2021, em nada contribuíram para a elucidação dos fatos, visto que declararam que não estavam presentes no momento das deliberações ocorridas entre os litigantes. Já as notas fiscais, mencionadas alhures, assinadas pelo réu/apelado, ambas com a informação de que são vinculadas à cláusula segunda do contrato de promessa de compra e venda da casa localizada à Rua Ivone Rezende, 99, Mateus Leme, MG, são fundamentais para o entendimento dos fatos e para a solução da controvérsia. Em relação ao título de nº "02/02", preenchido no valor de R$9.000,00, com data de vencimento em 16/07/2015 (ordem 12, fl. 20), é incontroverso que o respectivo pagamento foi devidamente realizado pelo réu. A nota fiscal nº "01/02", de R$10.000,00, com vencimento em 30/12/2015, apresenta o esclarecimento de que ela se refere a "honorário que será pago quando vender o apartamento 102 situado na Rua Professora Alice de Andrade, nº 300, bairro Vila Mozart em Itaúna, MG", constante do Id 3640183042, fl. 08, dos autos 0041466- 50.2018.8.13.0407 ("ação declaratória de inexistência de débito c/c sustação e anulação de protesto c/c pedido de reparação civil por danos morais e pedido liminar", proposta pelo ora réu/apelado, em desfavor do ora autor/apelante, que se encontra atualmente suspensa, aguardando-se o trânsito em julgado dos presentes, Id 9846762751). Ora, extrai-se de tal nota que o honorário pela corretagem, referente à parcela da compra e venda da casa (Rua Ivone Rezende, 99, Mateus Leme, MG), quitada pela compradora por meio de um apartamento (Rua Professora Alice de Andrade, 300, Itaúna, MG), seria pago, pelo vendedor, quando esse último imóvel foi vendido, não sendo mencionado por quem. Ou seja, conclui-se que, assim que apartamento fosse alienado, seja por esforços do próprio réu, por intermédio da imobiliária autora, ou por atuação de terceiros, a comissão, relativa a tal parcela, deveria ser quitada pelo demandado. Assim, como não realizada a venda até o prazo de vencimento do título (30/12/2015), e, mesmo que depois de ocorrida, em 30/01/2017 (ordem 12, fls. 15-18), não tendo sido pago o percentual correspondente à parcela que teve o apartamento dado em pagamento, a alteração da sentença vergastada é medida que se impõe. Aliás, cumpre mencionar que, conforme já explicitado alhures, nas transações que envolvem dação de imóvel em pagamento, é de praxe que o percentual de comissão de corretagem incida sobre o valor total negociado, não havendo abatimento em relação à parte da avença que foi quitada mediante a entrega de outro bem. .. . Por derradeiro, ressalta-se que, in casu, o fato de o requerido/recorrido ter pagado, a terceiro, comissão pela posterior venda do apartamento (Rua Professora Alice de Andrade, 300, Itaúna, MG), a condenação ora imposta se trata de remuneração diversa, já que é relativa à venda da casa (Rua Ivone Rezende, 99, Mateus Leme, MG), que não havia sido por ele desembolsada completamente.(e-STJ, fl. 252/257). Como se extrai, das razões acima, o TJMG, analisando o substrato fático-probatório dos autos, concluiu que houve inadimplemento contratual por parte de CLEITOM, que não logrou comprovar o pagamento integral do valor relativo à taxa de corretagem, decorrente do contrato de promessa de compra e venda do imóvel localizada à Rua Ivone Rezende, 99, Mateus Leme, MG. Nesse toar, a modificação de tal entendimento demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7 desta Corte Superior de Justiça. Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial. MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de DE LA CASA CORRETORA E ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC. Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do NCPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PARCELA DA TRANSAÇÃO PAGA COM DAÇÃO DE OUTRO IMÓVEL EM PAGAMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ART. 206, § 5º, I, DO CC/02. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL NÃO CONFIGURADA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DEMONSTRADO. REFORMA DO JULGADO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NS. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.