AREsp 3008058 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por PEDRO BASILE (espólio) e FILOMENA LÉA CIMINO BASILE (espólio) contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de demonstração de violação dos arts. 205 e 206, § 5º, I, do Código Civil e 46 da Lei n. 6.766/1979 e por deficiência na demonstração do dissídio jurisprudencial. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. Contraminuta às fls. 1.404-1.410. O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação cível, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos. O julgado foi assim ementado (fl. 1.148): AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO NA POSSE E PERDAS E DANOS. Compromisso de venda e compra de imóvel. Pretensão em razão do inadimplemento do compromissário-comprador. Decreto extintivo pelo reconhecimento da prescrição. Desacolhido pedido reconvencional de adjudicação compulsória. Prolatado acórdão por esta Câmara de provimento parcial para afastar a prescrição. Anulação por ausência de observação do pedido de oposição ao julgamento virtual. Reapreciação. Revisão do posicionamento. Recurso do autor. Aplicação do prazo quinquenal a contar da última prestação insatisfeita. Prescrição de exigir o pagamento das parcelas do preço prejudica o direito de extinção do contrato com base na própria falta de adimplemento. Expirada está a causa que poderia sustentar a pretensão de rescisão. Inteligência do art. 206, § 5º, I, do CC. Precedentes atuais do STJ. Ação ajuizada em 19.06.2023 e última parcela vencida em 25.06.2013. Fluência do lapso prescricional. Termo de Ajustamento de Conduta firmado pelo loteador e o Ministério Pública não representa causa suspensiva da prescrição. Constou disposição acerca do depósito das prestações devidas pelos compromissários compradores no Cartório Imobiliário, nos termos do art. 38, § 1º, da Lei nº 6.766/79, e possibilidade de constituir em mora os eventuais inadimplentes. Recurso dos réus. Cerceamento de defesa não configurado. Usucapião. Matéria de defesa prejudicada ante o reconhecimento da prescrição. Adjudicação compulsória. Impossibilidade. Falta de matrícula individualizada. Precedentes do STJ. Recursos desprovidos. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 1.122): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Arguição de cerceamento, em razão do julgamento virtual ter ocorrido antes da fluência do prazo para manifestação de oposição. Admissibilidade. Anula-se o acórdão, devolvendo-se o processo ao Relator, para que a apreciação dos recursos de apelação se dê de forma convencional ou telepresencial, a fim de afastar o cerceamento alegado pela parte. Embargos acolhidos. Nas razões do recurso especial, a parte aponta, além de dissídio jurisprudencial, violação dos seguintes artigos: a) 205 e 206, § 5º, I, do Código Civil, porque a pretensão de rescisão contratual por inadimplemento se submete ao prazo de prescrição decenal, e não ao quinquenal, como decidiu o acórdão recorrido, contado do vencimento da última parcela, bem como porque é indevida aplicação analógica do prazo quinquenal, próprio de ações de cobrança, a uma ação resolutiva, o que viola o regime prescricional adequado ao caso dos autos; b) 46 da Lei n. 6.766/1979, pois, sem a regularização do empreendimento e formalização dos registros exigidos, o loteador não poderia cobrar ou fundamentar ações judiciais em desfavor dos adquirentes dos lotes, de modo que a suspensão de exigibilidade das cobranças dos pagamentos no período do TAC impediria a fluência de prazo prescricional contra o direito de rescisão. Sustenta que prazo prescricional aplicável às causas que versam sobre rescisão por descumprimento contratual é o decenal, conforme entendimento firmado no AgInt no REsp n. 1.955.059/SC e no REsp n. 1.520.327/SP, entre outros. Requer o provimento do rec urso para que se afaste a prescrição e se admita a pretensão resolutiva, julgando-se procedente a ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração na posse e perdas e danos. Contrarrazões às fls. 1.249-1.267. É o relatório. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse e perdas e danos na qual a parte autora pleiteou a resolução do contrato de compromisso de venda e compra por inadimplemento do compromissário comprador; a reintegração na posse do bem e perdas e danos; e, em reconvenção, houve pedido de adjudicação compulsória. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos do autor e o pedido reconvencional, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, com repartição de custas e honorários de 10% do valor da causa, observada a gratuidade concedida aos réus. A Corte estadual manteve integralmente a improcedência, reconhecendo a prescrição quinquenal da ação com base no art. 206, § 5º, I, do Código Civil para fulminar a base objetiva da rescisão contratual; afastou o cerceamento de defesa; considerou prejudicada a alegação de usucapião; e negou a adjudicação compulsória por ausência de matrícula individualizada do bem, com majoração dos honorários para 11%. I - Art. 205 e 206, § 5º, I do CC A alegada violação consiste na definição do prazo prescricional aplicável à pretensão de rescindir contrato de compromisso de compra e venda fundado no inadimplemento do adquirente. A parte recorrente pugna pela aplicação do prazo geral decenal (art. 205 do CC), enquanto o acórdão recorrido aplicou o prazo quinquenal (art. 206, § 5º, I, do CC). Com efeito, o direito à resolução do contrato por inadimplemento está ligado à causa que lhe dá origem, que, no caso dos autos, refere-se a prestação inadimplida. Daí que, expirado o prazo para exigir o cumprimento da obrigação, com o pagamento das parcelas, expira-se também a causa que poderia sustentar a rescisão. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. EFEITOS. RESCISÃO. DIREITO POTESTATIVO. FACULDADE. EXERCÍCIO. PRAZO PRESCRICIONAL. COBRANÇA. CRÉDITO. SALDO DEVEDOR. EXISTÊNCIA. NÃO COMPROVAÇÃO. REEXAME PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. DEFICIÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. SÚMULAS NºS 7/STJ E 284/STF. 1. A controvérsia dos autos está em definir se o reconhecimento da prescrição no tocante à ação de cobrança de eventual saldo remanescente decorrente de contrato de compra e venda de imóvel tem o condão de i) afastar o direito do credor à rescisão contratual e ii) impedir a adjudicação compulsória do objeto do ajuste. 2. Nos casos de rescisão de negócio jurídico por inadimplemento, em que a lei não estabelece prazo extintivo, o direito potestativo de o credor promover a resolução do negócio se sujeita ao prazo prescricional relativo à pretensão de cobrança de eventual saldo em aberto decorrente do contrato firmado entre as partes. Precedentes. 3. Na hipótese, o reconhecimento da prescrição quanto à pretensão de cobrança de eventual dívida decorrente do compromisso de compra e venda de imóvel fulmina a possibilidade de exercício do direito potestativo de rescisão contratual pelo credor. 4. Na hipótese, é inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias acerca da ausência de comprovação da existência de saldo devedor sem a reanálise dos elementos de convicção produzidos nos autos, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ. 5. É deficiente a argumentação do recurso especial que se sustenta em dispositivos legais que não contêm comando normativo capaz de conferir sustentação jurídica às teses defendidas nas razões recursais. Incidência da Súmula nº 284 do STF. 6. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 1.765.641/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/6/2024, DJe de 18/6/2024, destaquei.) CIVIL. AGAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE PRESTAÇÕES. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DAS PRESTAÇÕES VENCIDAS. AUSÊNCIA DE ELEMENTO OBJETIVO QUE SUSTENTA O PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A pretensão de cobrança das parcelas ajustadas no contrato de compra e venda de imóvel prescreve no prazo de 5 (cinco) anos. Precedentes. 2. Prescrita referida pretensão, desaparece a base objetiva para pleitear a resolução do contrato com restituição das partes ao status quo ante. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.826.982/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024, destaquei.) No caso, a última parcela venceu em 2013, e a ação foi ajuizada apenas em 2023. Tendo transcorrido o lapso quinquenal para a cobrança da última prestação, operou-se a prescrição, o que fulmina a pretensão resolutória, tal como decidido pelo Tribunal de origem. Não há, portanto, violação dos artigos citados do Código Civil. II - Art. 46 da Lei n. 6.766/1979 Alegam os recorrentes violação do dispositivo legal acima citado para afastar a prescrição sob o argumento de que o termo de ajustamento de conduta firmado com o Ministério Público representaria uma causa suspensiva. Acontece que o instrumento citado previa a possibilidade de os compromissários compradores depositarem as prestações devidas no cartório de registro de imóveis e uma de suas cláusulas autorizava o proprietário a "constituir em mora os eventuais inadimplentes, ajuizando ações competentes". Confira-se o que constou do acórdão recorrido: Descabe a alegação de condição suspensiva em razão da subscrição pelo loteador, em 15.08.2006, de Termo de Ajustamento de Conduta com o Ministério Público, uma vez que constou disposição acerca do depósito das prestações devidas pelos compromissários compradores no Cartório Imobiliário, nos termos do art. 38, § 1º, da Lei nº 6.766/791 , "estando autorizados os proprietários a constituir em mora os eventuais inadimplentes, ajuizando ações competentes, formalizando, inclusive, eventuais acordos para o efetivo depósito das parcelas vencidas e não pagas (cláusula IV.4). O acórdão recorrido, nesse ponto, analisou o conjunto probatório dos autos para concluir pela inexistência de causa suspensiva da prescrição. Desse modo, a conclusão de que não houve suspensão do prazo prescricional decorre também da análise das cláusulas de um documento específico e inércia de uma das partes. Desse modo, incidem na espécie as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. III - Dissídio jurisprudencial O dissídio jurisprudencial com julgados que apontam para a aplicação do prazo decenal não se alinham ao entendimento atual desta Corte, de que se deve atrelar o prazo da pretensão resolutória ao da pretensão de cobrança. Assim, estando o acórdão recorrido alinhado à jurisprudência atual do Superior Tribunal de Justiça, aplica-se ao caso a Súmula n. 83 do STJ. Ao mesmo tempo, a incidência da Súmula n. 7 do STJ, na hipótese dos autos, impede a análise de dissídio jurisprudencial, uma vez que não há como estabelecer a necessária similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas apresentados. IV - Conclusão Ante o exposto, nego provimento ao agravo . Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado n as instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem -se. EMENTA