AREsp 1686897 - DECISAO

DECISÃO 1. Cuida-se de agravo interposto por LPS BRASIL - CONSULTORIA DE IMOVEIS S/A., LPS ONLINE CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA contra decisão que não admitiu o seu recurso especial, por sua vez manejado em face de acórdão proferido peloTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO - CONSELHEIRO FURTADO - PÁTIO DO COLÉGIO, assim ementado: REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS - DESPESAS DE INTERMEDIAÇÃO - PARCIAL PROCEDÊNCIA SENTENÇA QUE DETERMINOU A RESTITUIÇÃO DO QUE FOI PAGO A TÍTULO DE TAXA SATI INSURGÊNCIA DOS AUTORES ALEGAÇÃO DE QUE A COMISSÃO DE CORRETAGEM TAMBÉM DEVE SER RESTITUÍDA E QUE TODOS OS VALORES DEVEM SER DEVOLVIDOS EM DOBRO PARCIAL CABIMENTO PRESCRIÇÃO PRAZO TRIENAL TESE FIRMADA NO RESP N 1551956- SP RECURSO REPETITIVO CONDENAÇÃO À RESTITUIÇÃO DO QUE FOI PAGO A TÍTULO DE CONTRAPRESTAÇÃO POR SERVIÇO DE ASSESSORIA (SATI) QUE DEVE SER MANTIDA NÃO OBSTANTE A PRESCRIÇÃO TRIENAL INCIDENTE NO CASO INTELIGÊNCIA DO ART 515 DO CPC/73 PARCIAL PRESCRIÇÃO DO QUE FOI PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM VALORES PAGOS DENTRO DO PRAZO TRIENAL QUE CONTUDO NÃO ERAM DEVIDOS PELOS COMPRADORES POIS AUSENTE CLÁUSULA CONTRATUAL ESTIPULANDO O VALOR DA COMISSÃO RESTITUIÇÃO NECESSÁRIA TESE FIRMADA NO RESP N 1599511-SP RECURSO REPETITIVO DEVOLUÇÃO SIMPLES AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, aponta a parte recorrente, além de dissídio jurisprudencial, ofensa ao disposto nos arts.206, §3º, IV do Código Civil,1.022, § único, II, 489, § 1º, 3º VI, 927, III do Código de Processo Civil. Sustenta, em síntese, o recorrente: "ARecorrida celebrou o contrato pelo qual se comprometeram a arcar com as vernas devidas pela corretagem imobiliária em 06 de fevereiro de 2011; e, esta ação foi distribuída mais de três anos depois, em 04 de Dezembro de 2014. Por assim ser, a pretensão da Recorrida se encontra prescrita, em face da aplicabilidade, ao quanto se discute, da regra do artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV do CC..OE. Tribunal a quo, a despeito de afirmar que adotou em suas razões as teses fixadas por este C. STJ quando do julgamento dos REsps nº 1.551.956 e nº 1.599.511, deu a esta demanda solução diametralmente oposta àquelas fixadas pelos v. acórdãos paradigmas..No que toca à discussão referente ao ônus de pagamento direto da corretagem imobiliária, é fato que a adoção generalizada da tese adotada pelo v. acórdão recorrido traria à análise de todas as demandas nas quais se discutem verbas de corretagem imobiliária uma indesejada dose de subjetividade, na medida em que, para aplicá-la, dever-se-ia discutir em cada caso um extremamente aberto conceito de antecedência - que, se levado a um ponto extremo tal qual aquele adotado, teria o condão de, sem qualquer leique isso defina, somente tornar justos e transparentes negócios imobiliários que tenham sido celebrados em dias distintos..a transferência para os Recorridos do ônus de pagamento direto da corretagem imobiliária foi suficientemente transparente e feita em fase suficientemente pré-negocial e que, portanto, o pagamento feito foi justo e nada deve lhes ser reembolsado.". Contrarrazões ao recurso especial às fls. 412-417. É o relatório. DECIDO. 2.Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos artigos 1022 e 489 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. Não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional. A Câmara Julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não corresponde à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao julgado. 3. O Tribunal de origem - destinatário da prova - após a análise dos elementos informativos contidos nos autos, assim concluiu: Nos termos do decidido no REsp nº 1.551.956-SP, recurso repetitivo, "incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).". No caso em tela, parte da comissão de corretagem (R$6.942,84) foi paga em 11/02/2011 (fls. 36/37) e esta ação foi ajuizada em 04/12/2014. Logo, a pretensão de restituição dessa cifra está prescrita. Contudo, não está prescrita a pretensão relativa aos demais pagamentos efetuados a título de comissão de corretagem. Com efeito, os recibos de fls. 38/41 são datados de 17/04/2012 e somam a quantia de R$6.875,16. Acrescento que para o pleito de restituição em questão pouco importa a data do contrato de compra e venda (fevereiro de 2011), mas sim a data do desembolso dos pagamentos reivindicados, isso porque se trata de pretensão ressarcitória, e não rescisória. (..) Nos termos do decidido no REsp nº 1.599.511-SP, recurso repetitivo, "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente- comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime deincorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.". Nos autos, não há documento que comprove a existência dessa cláusula (que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem) e as inúmeras planilhas de cálculo apresentadas com a contestação não revelam que os autores tiveram exata e prévia ciência dos valores que teriam que desembolsar a título de comissão de corretagem. Com efeito, as mencionadas planilhas são documentos confusos, apresentando diversos valores aleatoriamente (fls. 192/199), e em muitas delas sequer há a indicação da data da assinatura (fls. 188). Noutras não existe qualquer indicação de valor (fls. 186/187 e 191) e também consta dos autos documento ilegível (fls. 185). Acrescento que no instrumento particular que vinculou as partes, no item relativo ao preço, não há qualquer indicação de que o comprador seria responsabilizado pelo pagamento das verbas de intermediação (fls. 15). Dessa forma, os valores pagos em 2012 (R$6.875,16), a título de verbas de intermediação, devem ser restituídos na forma simples aos autores, pois não houve má-fé das corrés. De fato, a questão relativa à responsabilidade pelo pagamento das verbas de intermediação (corretagem e SATI) por anos foi extremamente controvertida e só foi solucionada pelo STJ recentemente, sob a sistemática dos recursos repetitivos, motivo pelo qual inviável o reconhecimento da má-fé das corrés e, consequentemente, da restituição em dobro pretendida pelos demandantes. (..) A Segunda Seção do STJ definiu, em sede de repetitivo, a seguinte tese: "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016,DJe 06/09/2016). Na hipótese vertente, a Corte de origem, amparada nos elementos fáticos dos autos, concluiu que: "Não está prescrita a pretensão relativa aos demais pagamentos efetuados a título de comissão de corretagem. Com efeito, os recibos de fls. 38/41 são datados de 17/04/2012 e somam a quantia de R$6.875,16..Nos autos, não há documento que comprove a existência dessa cláusula (que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem) e as inúmeras planilhas de cálculo apresentadas com a contestação não revelam que os autores tiveram exata e prévia ciência dos valores que teriam que desembolsar a título de comissão de corretagem.Com efeito, as mencionadas planilhas são documentos confusos, apresentando diversos valores aleatoriamente (fls. 192/199), e em muitas delas sequer há a indicação da data da assinatura (fls. 188). Noutras não existe qualquer indicação de valor (fls. 186/187 e 191) e também consta dos autos documento ilegível (fls. 185).Acrescento que no instrumento particular que vinculou as partes, no item relativo ao preço, não há qualquer indicação de que o comprador seria responsabilizado pelo pagamento das verbas de intermediação (fls. 15).". Dessarte, entender de forma diversa demandaria a análise do acervo probatório, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES.VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE.DEVER DE INFORMAÇÃO. 1. Sob a égide do CPC/73, era firme a jurisprudência do STJ no sentido de que "a comprovação da tempestividade do recurso especial, em decorrência de feriado local ou de suspensão de expediente forense no Tribunal de origem que implique prorrogação do termo final para sua interposição, pode ocorrer posteriormente, em sede de agravo regimental. Precedentes do STF e do STJ."(AgRg no AREsp 137.141/SE, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, CORTE ESPECIAL, julgado em 19/09/2012, DJe 15/10/2012). 2. No presente caso, o agravante comprovou nos embargos de fls. 465-472 que o Provimento 2297/15 TJSP determinou a suspensão do expediente forense e dos prazos processuais no período de 20/12/2015 a 17/01/2016. Por conseguinte, o recurso especial interposto no dia 21/01/2016 é tempestivo. 3. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional, sob pena de responsabilização. 4. "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador" (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018). 5. A Segunda Seção do STJ definiu, em sede de repetitivo, a seguinte tese: "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). 6. Na hipótese, destacou o acórdão recorrido que "Ao que consta o imóvel foi adquirido em stand de vendas do próprio empreendimento, com utilização de contrato padrão, sem especificação dos serviços de assessoria efetivamente prestados, nem indícios de que tenha sido dada ao consumidor a opção de escolher a contratação de outro corretor". 7. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1737415/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 30/09/2019) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. NÃO OBSERVÂNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É válida cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Caso concreto em que não foi debatida a validade de cláusula contratual porque não havia nenhuma previsão contratual, ficando, todavia, demonstrada a divergência entre o valor de compra e venda contratado e o valor efetivamente pago pelo comprador. 3. Diante da ausência de pactuação, reconheceu-se, na origem, a abusividade da cobrança em harmonia com o entendimento do STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1527735/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 06/03/2018) 4. Ante o exposto, nego provimento ao agravo. Publique-se. Intimem-se.