REsp 1998011 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NEGATIVA. AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA. CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE. MORA. TERMO FINAL. PROVAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de aclaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ. 3. Na hipótese, rever a conclusão do aresto impugnado acerca da legitimidade passiva, da abusividade da cláusula contratual que estipulou o prazo de conclusão da obra e do termo final da mora encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. Recurso especial conhecido parcialmente e, nessa extensão, não provido.

RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por CONSTRUTORA ALTANA LTDA. e ITAQUITI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. fundamentado no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: "PROMESSA DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRÉ AFASTADA - CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ O PRAZO DE VINTE E QUATRO MESES APÓS ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM A CEF - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA ENVOLVENDO A DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL ORA RECONHECIDA, EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO FIXADO NO JULGAMENTO DO IRDR Nº 0023203-35.2016.8.26.0000 E DO TEMA 996 PELO STJ - PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE LUCROS CESSANTES AFASTADO, SOB PENA DE CONFIGURAÇÃO DE BIS IN IDEM FICA A CRITÉRIO DO CONSUMIDOR A OPÇÃO ENTRE A CONDENAÇÃO NA CLÁUSULA PENAL PREVISTA EM FAVOR DO VENDEDOR EM RECIPROCIDADE, OU A INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, DESDE QUE NÃO CUMULADOS (TEMAS 970 E 971), NÃO PODENDO O FORNECEDOR IMPOR O QUE LHE FOR MAIS CONVENIENTE - PREVISÃO CONTRATUAL DE MULTAS COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA - EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE, QUANDO NÃO COINCIDIR COM A IMEDIATA DISPONIBILIZAÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL, NÃO AFASTA A MORA CONTRATUAL DA VENDEDORA (SÚMULA 160, DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA) - MULTA MORATÓRIA DEVIDA A PARTIR DO DIA SEGUINTE AO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DAS CHAVES - RESTITUIÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU DO IMÓVEL ADQUIRIDO DA RÉ ENQUANTO NÃO DISPONIBILIZADO O IMÓVEL ADQUIRIDO - MODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS - RECURSO DA RÉ E DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDOS" (e-STJ fls. 535/536). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados. As recorrentes apontam violação dos seguintes dispositivos legais com as respectivas teses: (i) art. 1.022, II, do Código de Processo Civil - o acórdão combatido incorreu em negativa de prestação jurisdicional ao não prequestionar os arts. 373, I e II, e 1.040, I, do Código de Processo Civil, 212, II, 265 e 421 do Código Civil e 51 do Código de Defesa do Consumidor; (ii) art. 1.040, I, do Código de Processo Civil - o Tema nº 996/STJ não pode ser aplicado à hipótese dos autos, pois não se trata de contrato firmado sob o programa Minha Casa Minha Vida nas faixas 1, 5, 2 e 3, como consignado no repetitivo (REsp 1.729.593/SP), mas, sim, de operação de financiamento pelo sistema SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo; (iii) art. 265 do Código Civil - ilegitimidade passiva da recorrente CONSTRUTORA ALTANA LTDA. porque todas as tratativas e contratos objetos da ação advêm de relação jurídica entabulada exclusivamente entre a recorrente ITAQUITI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e os recorridos, não se podendo presumir a solidariedade; (iv) arts. 421 do Código Civil e 51 do Código de Defesa do Consumidor - não há abusividade ou ilegalidade em relação ao início da contagem do prazo de conclusão das obras do empreendimento; e (v) arts. 373, I, do Código de Processo Civil e 212, II, do Código Civil - as chaves da unidade em questão foram entregues no dia 21/7/2017, sendo esse o termo final para o cálculo das verbas moratórias. Com as contrarrazões, o recurso foi admitido na origem. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NEGATIVA. AUSÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA. CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE. MORA. TERMO FINAL. PROVAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de aclaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ. 3. Na hipótese, rever a conclusão do aresto impugnado acerca da legitimidade passiva, da abusividade da cláusula contratual que estipulou o prazo de conclusão da obra e do termo final da mora encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. Recurso especial conhecido parcialmente e, nessa extensão, não provido. VOTO A insurgência não merece prosperar. No que tange ao defeito na prestação jurisdicional, a parte recorrente pretende o prequestionamento dos arts. 373, I e II, e 1.040, I, do Código de Processo Civil, 212, II, 265 e 421 do Código Civil e 51 do Código de Defesa do Consumidor. Da simples leitura do acórdão recorrido (e-STJ fls. 534/539), se vê que o Tribunal de origem indicou adequadamente os motivos que lhe formaram o convencimento, analisando de forma clara, precisa e completa as questões relevantes do processo - legitimidade passiva, abusividade da cláusula contratual que estipulou o prazo de conclusão da obra e o termo final da mora - e solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese. Não há falar, portanto, em prestação jurisdicional lacunosa ou deficitária apenas pelo fato de o acórdão recorrido ter decidido em sentido contrário à pretensão do recorrente. Nesse sentido: "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1022 do CPC, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte. 2. As Turmas que compõem a Segunda Seção deste Superior Tribunal firmaram entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor, é aplicável o prazo decenal contado a partir da resolução. 3. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp 2.267.897/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, DJe 6/12/2023 - grifou-se). Registra-se que o órgão julgador não está obrigado a se pronunciar acerca de todo e qualquer ponto suscitado pelas partes, mas apenas sobre aqueles capazes de, em tese, de algum modo, infirmar a conclusão adotada pelo órgão julgador. A motivação contrária ao interesse da parte, ou mesmo omissa em relação a pontos considerados irrelevantes pelo julgador, não autoriza o acolhimento dos embargos declaratórios. No que se refere à aplicação do Tema nº 996/STJ à hipótese dos autos, a tese recursal é de que não se trata de contrato firmado sob o programa Minha Casa Minha Vida, mas de operação de financiamento pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Ocorre que a questão relativa ao tipo de contrato firmado entre as partes não foi objeto de debate pela instância ordinária, sequer de modo implícito, embora opostos embargos de declaração. Ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na Súmula nº 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo." De mais a mais, não há impropriedade em afirmar a falta de prequestionamento e afastar a negativa de prestação jurisdicional, haja vista que os recorrentes não alegaram vício no acórdão recorrido em relação a esse tema. Observe-se ainda que a admissão de prequestionamento ficto em recurso especial, previsto no art. 1.025 do CPC, exige que no mesmo recurso seja reconhecida a existência de violação do art. 1.022 do CPC, o que não é o caso dos autos. No mais, as conclusões do Colegiado local acerca da legitimidade passiva, da abusividade da cláusula contratual que estipulou o prazo de conclusão da obra e do termo final da mora decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório carreado aos autos, o que se pode facilmente aferir a partir da leitura dos fundamentos do julgado atacado, que ora se colaciona, na parte que interessa: "(..) Não é o caso de declarar a ilegitimidade passiva da corré Altana. A participação de dita empresa na cadeia de fornecimento é suficientemente comprovada pelos comunicados de fls.75/76, dirigidos aos adquirentes das unidades do empreendimento e por ela subscritos. Assim, é viável a responsabilização solidária com fulcro no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, é evidente a relação de pertinência subjetiva da Construtora Altana com a demanda, e a preliminar de ilegitimidade deve ser rejeitada. Os pedidos formulados na inicial vieram escorados no contrato de compromisso de compra e venda do imóvel descrito na inicial, firmado entre as partes, o qual previa a entrega da unidade habitacional em 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal (celebrado em 10 de fevereiro de 2015), prorrogável por mais 180 (cento e oitenta) dias, cuja unidade condominial foi entregue em abril, cujo prazo de entrega seria 09 de agosto de 2017. Entretanto, no item G do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, firmado em 2013, previa a conclusão da obra em 24 meses contados da data em que fosse firmado contrato de financiamento entre o promitente comprador e a Caixa Econômica Federal. Isto porque a referida cláusula contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio no que se refere às obrigações assumidas pelas partes. Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível. (..) Sendo assim, afastada a cláusula abusiva de prazo para entrega da obra (fls. 19), por não conter prazo final certo e o prazo de vinte e quatro meses para a conclusão do empreendimento deve ser contado a partir da data em que foi celebrado o compromisso (17 de junho de 2013), acrescida do prazo de tolerância de 180 dias previsto na mesma cláusula. Neste sentido, portanto o contrato deverá ser suprido e corrigido para que o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para entrega da unidade autônoma seja contado a partir da data do contrato, acrescido do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o qual corresponde a 17 de dezembro de 2015. E não há falar em inexistência de atraso com a expedição do certificado de conclusão de obra ou habite-se ocorrida à mesma data do término do período de tolerância de 180 dias, vez que não coincidente com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador. (..) Sendo assim, ante o atraso na entrega da unidade, é cabível a condenação das rés ao pagamento das multas moratória e compensatória estipuladas no contrato, em respeito ao "pacta sunt servanda". Outrossim, quanto ao termo inicial da multa compensatória e de moratória, este deve ocorrer no dia seguinte ao término do prazo para entrega da obra até a efetiva entrega das chaves, aplicada sob o valor atualizado do imóvel, pelos índices do contrato, por cada mês de atraso da obrigação contratual" (e-STJ fl. 537/539). Nesse contexto, denota-se que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra inviável ante a natureza excepcional da via eleita, a teor do enunciado da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça. Salienta-se que a errônea valoração da prova que dá ensejo à excepcional intervenção do Superior Tribunal de Justiça na questão decorre de falha na aplicação de norma ou princípio no campo probatório, não das conclusões alcançadas pelas instâncias ordinárias com base nos elementos informativos do processo. Ante o exposto, conheço em parte do recurso especial e, nessa extensão, nego-lhe provimento. Em observância ao art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, majoro em 10% (dez por cento) a verba honorária a cargo da parte recorrente, acerca do valor arbitrado pelas instâncias de origem, em favor do patrono da parte recorrida, observando-se os limites estabelecidos no § 2º do mesmo dispositivo legal, bem como o benefício da gratuidade de justiça, se for o caso. É o voto.