REsp 2091170 - ACORDAO

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O Superior Tribunal de Justiça deu parcial provimento ao recurso especial, entendendo que, embora a cláusula que permita retenção de até 50% seja válida em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação firmados após a Lei nº 13.786/2018, o percentual pode ser reduzido quando manifestamente abusivo à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do CC; ademais, é indevida a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem além do percentual fixado pela cláusula penal, por configurar bis in idem, devendo o acórdão recorrido ser anulado nesses pontos e os autos retornarem ao Tribunal de origem para novo julgamento.

Parties
Recorrente: CAROLINE SANTOS DE CAMARGO EUGENIO; Recorrida: RESIDENCIAL SÃO MATEUS SPE LTDA; Recorrida: SUGOI INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.
Court
Superior Tribunal de Justiça
Jurisdiction
Brazil
Judgment Date
30 October 2025
Procedural Posture
Recurso Especial / Acórdão (julgamento)
Outcome
Recurso especial parcialmente provido
Legal Topics
Promessa De Compra E Venda De Imóvel, Rescisão Contratual, Restituição De Valores, Cláusula Penal (retenção), Comissão De Corretagem, Lei Do Distrato (lei Nº 13.786/2018), Patrimônio De Afetação
Direito Civil Processo Civil Direito Do Consumidor Promessa De Compra E Venda De Imóvel Rescisão Contratual Restituição De Valores Cláusula Penal (retenção) Comissão De Corretagem +2 more

Case Brief

Summary, issues, holding and outcome

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Parties

CAROLINE SANTOS DE CAMARGO EUGENIO

Recorrente

RESIDENCIAL SÃO MATEUS SPE LTDA

Recorrida

SUGOI INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A.

Recorrida

Procedural Posture

Recurso Especial / Acórdão (julgamento)

Legal Issues

  1. 1 validade e possibilidade de redução da cláusula penal que prevê retenção de até 50%
  2. 2 incidência do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64 (após Lei nº 13.786/2018) em empreendimentos com patrimônio de afetação
  3. 3 possibilidade de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem

Ratio Decidendi

O Superior Tribunal de Justiça deu parcial provimento ao recurso especial, entendendo que, embora a cláusula que permita retenção de até 50% seja válida em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação firmados após a Lei nº 13.786/2018, o percentual pode ser reduzido quando manifestamente abusivo à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 413 do CC; ademais, é indevida a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem além do percentual fixado pela cláusula penal, por configurar bis in idem, devendo o acórdão recorrido ser anulado nesses pontos e os autos retornarem ao Tribunal de origem para novo julgamento.

Court Disposition

Recurso especial parcialmente provido

Orders

  • Anular o acórdão recorrido nos pontos relativos ao percentual de retenção e à restituição da comissão de corretagem
  • Determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento da causa, com análise da possibilidade de redução do percentual de retenção e reavaliação da retenção da comissão de corretagem