AREsp 1907669 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interposto por MÁRCIO MATURANA CARDOSO e Outra contra decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, insurge-se contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. INOVAÇÃO RECURSAL. AFASTADA. PRELIMINAR NA APELAÇÃO. NULIDADE DA SENTENÇA. PEDIDO GENÉRICO. INCONFORMISMO. PRELIMINAR AFASTADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA DIAS). VALIDADE. DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. REGRA. ATRASO DE 16 DIAS. FALTA DE PREJUÍZO AO CONSUMIDOR. TERMO ADITIVO POSTERGANDO O PAGAMENTO. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. NÃO COMPROVADO. VALIDADE DO CONTRATO. VALIDADE DAS CLÁUSULAS. EQUÍLIBRIO CONTRATUAL PRESERVADO. FALTA DE PREJUÍZO POR PARTE DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. ENUNCIADO 361 DA IV JORNADA DE DIREITO CIVIL. 1. Preliminar em contrarrazões. Inovação recursal quanto ao pedido de nulidade do pacto aditivo. Em que pese não haver pedido anterior expresso de nulidade do pacto aditivo, observa-se que o autor impugnou os termos do pacto, expressamente afirmando que as cláusulas são inverídicas, de modo que, com esteio no art. 322, § 2º do CPC, o qual preleciona que a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé, afasta-se a preliminar levantada. 2. Preliminar. Recurso de Apelação. Nulidade da sentença. Preliminar genérica apontando inúmeros pontos da sentença. Peça recursal truncada de difícil interpretação. A preliminar, na verdade, traz argumentos relacionados com a insatisfação do julgamento e não com a existência de vício na sentença. Falta de indicação de um vício específico, mas sim descontentamento com o julgado. Preliminar afastada. 3. É cediço que o exame dos fatos deve fundar-se nos parâmetros do sistema consumerista, porquanto, no presente caso concreto, a relação jurídica sob exame amolda-se nos exatos termos do art. 3º § 2º, do CDC. Ademais, o contrato em questão amolda-se ao que se denomina de "contrato de adesão", onde o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas. 4. Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva, a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras, notadamente quando se trata de construção de porte considerável. 5. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p. e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se" e alvará de construção), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno. 6. A data de averbação do habite-se do imóvel é, em regra, considerada como data de entrega do imóvel, uma vez que nesse momento a construção está em conformidade para ser habitada, assim como existe a possibilidade de se realizar financiamento bancário para pagamento do restante da dívida. 6.1. Esse marco não é absoluto, mas no caso dos autos não existe comprovação de impeditivo para a posse do imóvel, após a averbação do habite-se. A vistoria apontou apenas pequenos detalhes, normais na entrega de uma unidade imobiliária, que não inviabilizam o seu recebimento e reparação oportuna. 6.2. No caso, portanto, correta a adoção da data da averbação do habite-se como data de entrega do imóvel, pois nesse momento a construtora cumpriu sua parte no contrato, ficando o consumidor responsável pelo financiamento ou quitação dos valores para recebimento das chaves. 7. Constata-se nos autos que houve um pequeno atraso na entrega do imóvel, cerca de 16 dias, não causando efetivo prejuízo ao consumidor. Havendo, ainda, a assinatura de pacto aditivo, posterior à averbação do habite-se, no qual ficou acordado que o vendedor suspenderia por 3 meses a cobrança de parcela próxima de vencer, assim como juros e multa, ficando esse prazo estipulado para que o comprador providenciasse o financiamento bancário ou pagamento direto, medida razoável benéfica ao consumidor não havendo que se falar em nulidade ou prejuízo. 8. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NO MÉRITO IMPROVIDO" (fls. 719/720, e-STJ). Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 780/787, e-STJ). No recurso especial, os recorrentes alegam violação dos seguintes dispositivos, com as respectivas teses: (i) artigo 1.022 do Código de Processo Civil de 2015 - porque o acórdão conteria as seguintes contradições: (a) data da parcela das chaves, (b) suposta inércia quanto à adoção de medidas finais para o recebimento do imóvel e (c) acerca dos vícios de qualidade do imóvel, que não comprometeriam sua habitabilidade, apesar de se reconhecer a desconformidade entre o contrato e a entrega do bem. Além disso, não teria se pronunciado sobre a falsidade das informações contidas no termo aditivo; (ii) artigos 187, 421, 422 e 884 do Código Civil e 926 do Código de Processo Civil de 2015 - porque a teoria do inadimplemento substancial não pode ser aplicada na hipótese. A entrega da obra após o período de tolerância configura descumprimento integral do contrato; (iii) artigo 389 do Código Civil - porque mesmo reconhecendo o atraso de 16 (dezesseis) dias na entrega da obra por parte das recorridas, foi afastada a mora; (iv) artigo 313 do Código Civil - porque o credor não está obrigado a receber parcela diferente da que foi contratada. No caso, não estavam obrigados a receber o imóvel com vícios, ainda que considerados habituais; (v) artigos 44 da Lei nº 4.591/1964 e 477 do Código Civil - porque a demora na obtenção do habite-se inviabilizou a aquisição do financiamento imobiliário antes de 15.4.2013, data da quitação e entrega das chaves. Defendem que deve ser aplicada, ao caso, a teoria da exceção de inseguridade; (vi) artigo 927, III, do Código de Processo Civil de 2015 (CPC/2015) - porque é ilegal vincular a data de entrega do imóvel à obtenção de financiamento bancário e o termo aditivo é explicito ao mencionar que a prorrogação da parcela tinha por finalidade exclusiva o financiamento. Afirmam, sem a particularização de nenhum dispositivo legal, que a incidência de juros remuneratórios é ilícita, sendo necessária, ademais, a substituição do índice setorial pelo IPCA. Requerem o provimento do recurso especial para que sejam julgados procedentes os pedidos iniciais, com a fixação do período de mora e inversão dos ônus sucumbenciais. O recurso especial foi inadmitido pela decisão de fls. 847/850 (e-STJ) dando ensejo à interposição do presente agravo. Contraminuta às fls. 872/884 (e-STJ). É o relatório. DECIDO. Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial. O acórdão impugnado pelo presente recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). A insurgência não merece prosperar. No tocante à alegada negativa de prestação jurisdicional, agiu corretamente o Tribunal de origem ao rejeitar os embargos declaratórios por inexistir omissão ou contradição no acórdão embargado, ficando patente, em verdade, o intuito infringente da irresignação, que objetivava a reforma do julgado por via inadequada. Cumpre assinalar que a suposta existência de datas equivocadas relativas a entrega das chaves não foi levada ao conhecimento do Tribunal de origem nos embargos de declaração, o que afasta a alegada violação do artigo 1.022 do CPC/2015 no ponto. É preciso consignar, além disso, que no mais das vezes, existe previsão contratual estabelecendo uma data fixa e a data da expediçãodo habite-se para o pagamento da parcela das chaves, o que acontecer em primeiro lugar. No que respeita à alegada mora das recorridas, o Tribunal de origem entendeu que não estava configurada no caso dos autos, pois apesar de ter havido um atraso de 16 (dezesseis) dias na data da entrega do imóvel, (isso se for considerada a data de averbação do habite-se e não sua expedição), os recorrentes assinaram um termo aditivo, prorrogando o prazo para o adimplemento da parcela relativa à entrega das chaves: "(..) Como já dito, a averbação da carta de habite-se é sim requisito para concessão do financiamento, o que foi feito com cerca de 16 dias de atraso. Mas esses 16 dias de atraso não representam efetivo prejuízo para o consumidor, ainda mais se considerando o termo aditivo que suspendeu parcela contratual substancial, a qual venceria em poucos dias e firmou o prazo de 3 meses para finalização do pagamento. Conclui-se, portanto, corroborando a sentença posta, que a construtora não incidiu em mora, entregando o imóvel no prazo previsto, de modo que após a averbação do habite-se, cabe ao comprador realizar o pagamento seja por meios próprios ou financiamento" (fl. 731/732, e-STJ - grifou-se). Vale destacar, ainda, o seguinte trecho do acórdão dos aclaratórios: "(..) O caso dos autos é totalmente diferente. Efetivamente houve a entrega do imóvel, ou seja, o cumprimento integral da obrigação, mas 16 dias após a data contratual. Desse modo a empresa esteve em mora esses dias, mas afastou a mora com o cumprimento contratual. A demanda só foi ajuizada posteriormente, já com a mora do consumidor, o qual tinha a obrigação de pagar o valor acordado. Além disso, houve termo aditivo assinado pelas partes, após o atraso de 16 dias, no qual se suspendeu o pagamento da cobrança de juros e multa por três meses (já depois da averbação do habite-se) dando tempo suficiente para o consumidor efetuar o pagamento do valor devido" (fl. 785, e-STJ). Nesse contexto, o acolhimento da tese de que as recorridas estavam em mora demandaria incursão no conjunto fático-probatório dos autos e revisão de cláusulas contratuais, providência obstada pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. No que respeita à alegação de que não se aplica à hipótese a teoria do inadimplemento substancial, verifica-se que no caso dos autos o imóvel foi entregue, ainda que com pequeno atraso. Assim, a conclusão foi no sentido de ter havido o cumprimento integral da obrigação, questão, ademais, superada pela assinatura do termo aditivo: "(..) Assinala-se que o embargante distorce a aplicação do adimplemento substancial ao apresentar julgados que não possuem correlação com os fatos. Deve ser esclarecido que, de fato, não se admite o adimplemento substancial no caso da não entrega do imóvel, mesmo que ele já esteja quase pronto, ou seja concluído no decorrer do processo, o que deve se observar é se no momento do ajuizamento da demanda a empresa estava ou não em mora. O caso dos autos é totalmente diferente. Efetivamente houve a entrega do imóvel, ou seja, o cumprimento integral da obrigação, mas 16 dias após a data contratual. Desse modo a empresa esteve em mora nesses dias, mas afastou a mora com o cumprimento contratual. A demanda só foi ajuizada posteriormente, já com a mora do consumidor, o qual tinha a obrigação de pagar o valor acordado. Além disso, houve termo aditivo assinado pelas partes, após o atraso de 16 dias, no qual se suspendeu o pagamento da cobrança de juros e multa por três meses (já depois da averbação do habite-se) dando tempo suficiente para o consumidor efetuar o pagamento do valor devido" (fl. 785, e-STJ). Cumpre assinalar, ademais, que os recorrentes pretendem que seja reconhecido o descumprimento contratual por parte das recorridas mas, contraditoriamente, deixaram de pagar os valores na data originalmente estabelecida, como destacado no acórdão que julgou os aclaratórios: "Não foi demonstrado qualquer vício na manifestação de vontade do contrato ou termo adesivo, havendo apenas alegações genéricas, não foi apontada qualquer cláusula em desacordo com a legislação consumerista ou mesmo que fosse prejudicial ao consumidor. Note-se que após a averbação do habite-se e não havendo o pagamento do consumidor a empresa teria o direito até mesmo de rescindir o contrato e reter parte do valor pago, mas concedeu prazo extra sem cobrança de juros moratórios e multa. Desse modo não houve prejuízo para o consumidor, mas sim um acordo totalmente válido" (fl. 785, e-STJ - grifou-se). Nesse contexto, não fazem, a princípio, jus aos lucros cessantes. A propósito: "RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E NA LAVRATURA DA ESCRITURA. AÇÃO INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. SALDO DEVEDOR PREVISTO NOMINALMENTE NO CONTRATO. PAGAMENTO AQUÉM DO VALOR NOMINAL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. DIREITO AO RECEBIMENTO DAS CHAVES. INOCORRÊNCIA. INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. CABIMENTO. DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE NA COBRANÇA DO INCC. ENCARGO ACESSÓRIO. TEMA 972/STJ. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. ALEGAÇÕES DISSOCIADAS DA RESPECTIVA QUESTÃO FEDERAL. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1. Controvérsia acerca dos danos morais e materiais decorrentes de inscrição em cadastro de inadimplentes e de atraso na entrega do imóvel e na lavratura da escritura. 2. Caso concreto em que a parte autora admitiu que o contrato previa o valor nominal do saldo devedor, montante que não foi adimplido, mesmo após a obtenção do "Habite-se". 3. Nos termos de tese firmada no Tema 28/STJ, o reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora. 4. Por sua vez, no Tema 972/STJ, consolidou-se entendimento no sentido de que "a abusividade de encargos acessórios do contrato não descaracteriza a mora". 5. Aplicação das razões de decidir dos referidos temas ao caso dos autos para se concluir que a abusividade da cobrança do INCC não é suficiente para descaracterizar a mora do promitente comprador que pagou menos do que o valor nominal do saldo devedor. 6. Inexistência de ilicitude na conduta da incorporadora de recusar a entrega das chaves, tendo em vista a cláusula contratual que condicionava essa entrega ao pagamento do saldo devedor. 7. Inexistência de ilicitude na inscrição dos promitentes compradores em cadastro de inadimplentes, tendo em vista a não descaracterização da mora. 8. Afastamento da indenização por danos morais, face à licitude da negativação. 9. Ocorrência de ato ilícito por parte da incorporadora no que tange ao atraso de dois meses na obtenção do "Habite-se". 10. Nos termos do Tema 996/STJ, o atraso na entrega do imóvel gera para o adquirente indenização correspondente ao valor locativo. 11. Necessidade de se fazer distinção para o caso concreto, tendo em vista o comportamento contraditório dos promitentes compradores, que buscaram reprovação para o atraso da incorporadora, pleiteando lucros cessantes, mas também praticaram conduta reprovável contratualmente, ao deixarem de quitar o saldo devedor após a obtenção do "Habite-se". 12. Aplicação do princípio da boa-fé objetiva ao caso, na concreção da fórmula jurídica "tu quoque". 13. Afastamento da condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros cessantes. 14. Inviabilidade de se conhecer de questões suscitadas nas razões do apelo nobre sem a correspondente devolução a esta Corte da questão federal controvertida. Óbice da Súmula 284/STF. 15. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1.823.341/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/5/2020, DJe 11/5/2020 - grifou-se) Os recorrentes afirmam, ainda, que a demora na obtenção do habite-se inviabilizou a aquisição do financiamento. A Corte de origem, porém, considerou que não houve comprovação do atraso na obtenção do financiamento: "(..) Ou seja, não se tem nem mesmo o prazo que demorou o processo de financiamento, quando a parte deu entrada com o pedido de financiamento. Quando foi realizada a sua concessão Não tendo a parte apresentado esses parâmetros mínimos não há de se apurar suposto causador do atraso, pois nem mesmo atraso foi comprovado" (fl. 732, e-STJ, grifou-se) Rever esse entendimento esbarraria na censura da Súmula nº 7/STJ. No que respeita à afirmação de que o imóvel conteria vícios de construção, o Tribunal de origem entendeu que houve alteração da causa de pedir: "(..) Não obstante, não se pode afastar o fato de que a parte muda sua base narrativa da inicial para a apelação. Se antes era focado na invalidade da prorrogação e da ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem agora tenta culpar o réu pelo atraso em certidões e na falta de qualidade do apartamento entregue. Essa alegação de vício no imóvel só aparece expressamente no decorrer da instrução não sendo tratada de forma explícita na peça inicial" (fl. 731, e-STJ). Esse entendimento foi reiterado no julgamento dos aclaratórios, quando se afirmou: "(..) Esclarecendo, na prolixa inicial de mais de 50 páginas a massiva fundamentação se da na alegação de nulidade da extensão dos 180 dias e da comissão de corretagem, havendo apenas alegação en passant, em um parágrafo, do suposto defeito do imóvel. Posteriormente, a tese principal da nulidade da cláusula foi esquecida, passando-se a afirmar na apelação a demora na entrega por defeito no imóvel. Por esse motivo, não existe qualquer contradição ou mesmo equívoco de base fática. Ficou registrado em sessão de julgamento e no voto escrito que o recorrente apresenta razões que permeiam a inovação recursal com elementos truncados em sua petição inicial(..)" (fls. 785/786, e-STJ - grifou-se). Apesar disso, esse fundamento não foi objeto de impugnação pela parte, o que atrai o óbice da Súmula nº 283/STF. Cumpre destacar, de todo modo, que o Tribunal consignou que os vícios alegados não eram de molde a demonstrar suposto atraso ou impedir o recebimento da unidade: "(..) Contudo, mesmo estes argumentos não são suficientes para demonstrar suposto atraso, pois se observa que os defeitos constatados na vistoria (..) são habituais de um apartamento novo, como alinhamento de esquadria, rejunte faltando, manchas, etc..de modo que não impedem o recebimento da unidade, ficando estes detalhes sujeitos à garantia existente. Não houve nos autos qualquer afirmação sobre a negativa da construtora de corrigir posteriormente esses detalhes na construção" (fl. 731, e-STJ). Incide, no ponto, a Súmula nº 7/STJ. É oportuno mencionar que a Súmula nº 7/STJ obsta o conhecimento do recurso também pela alínea "c" do permissivo constitucional. Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa parte, negar-lhe provimento. Publique-se. Intimem-se.