AREsp 2711247 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 01/04/2025 a 07/04/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso. II. Razões de decidir 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). III. Dispositivo 3. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO Trata-se de agravo interno (fls. 4.198-4.208) interposto contra decisão desta relatoria, que negou provimento ao recurso (fls. 4.191-4.194). Em suas razões, a parte alega que não se aplicam ao caso as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Argumenta que "o agravado ocupou suas 4 lojas no empreendimento, pelo período de 9 meses, e por isso não pode simplesmente nada pagar" (fl. 4.206). Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado. A parte agravada não apresentou impugnação (fl. 4.212). É o relatório. EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso. II. Razões de decidir 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). III. Dispositivo 3. Agravo interno desprovido. VOTO A insurgência não merece acolhida. A parte não trouxe nenhum argumento capaz de afastar os termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos (fls. 4.191-4.194): Trata-se de agravo interno (e-STJ fls. 4.109/4.176) interposto contra decisão da Presidência desta Corte que não conheceu do recurso (e-STJ fls. 4.104/4.105). Em suas razões, a parte agravante aduz que não se aplica a Súmula n. 284/STF, pois apontou a violação dos arts. 54 da Lei n. 8.245/1991 e 476 do CC. Ao final, pede a reconsideração da decisão ou a apreciação do agravo pelo Colegiado. Sem contrarrazões (e-STJ fl. 4.180). É o relatório. Decido. A parte recorrente apontou os artigos de lei federal tidos por violados. Assim, reconsidero a decisão agravada, proferida pela Presidência do STJ, e passo a novo exame do recurso. Na origem, o recurso especial foi inadmitido em virtude da incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (e-STJ fls. 4.048/4.051). O acórdão recorrido está assim ementado (e-STJ fls. 3.949/3.950): APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - EXECUÇÕES DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER - RECURSO DA SUBLOCADORA (APELANTE 2) - PEDIDO DE IMPROCEDÊNCIA DAS AÇÕES AJUIZADAS PELO SUBLOCATÁRIO (RESCISÃO CONTRATUAL E EMBARGOS À EXECUÇÃO) E DE PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO - ALEGAÇÃO DE CULPA DO SUBLOCATÁRIO PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - INVIABILIDADE - APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL - CONJUNTO PROBATÓRIO QUE EVIDENCIA QUE O EMPREENDIMENTO FOI ENTREGUE EM TOTAL DESCONFORMIDADE COM O PROJETO APRESENTADO AO SUBLOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE IMPLANTAÇÃO DOS MEIOS DE ENTRETENIMENTOS PROMETIDOS E AUSÊNCIA DE AÇÕES DE MARKETING PARA DIVULGAÇÃO DO EMPREENDIMENTO - SUBLOCADORA QUE DESCUMPRIU AS OBRIGAÇÕES PRÉ E PÓS-CONTRATUAIS - CONFIGURADA A VIOLAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO DA PARTE SOBRE O REAL CONTEÚDO DO NEGÓCIO - FRUSTRAÇÃO DAS EXPECTATIVAS DO SUBLOCATÁRIO QUE ULTRAPASSA O MERO RISCO DO NEGÓCIO - OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA - SENTENÇA MANTIDA - PEDIDO DE RETENÇÃO DAS BENFEITORIAS EM RELAÇÃO AO CONTRATO VERBAL - IMPOSSIBILIDADE - INVIABILIDADE DE PRESUNÇÃO DA RENÚNCIA DO DIREITO À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS - NECESSIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA - ARTIGO 35 DA LEI DE LOCAÇÃO -SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DO SUBLOCATÁRIO (APELANTE 1) - PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE RETENÇÃO DAS BENFEITORIAS POR SE TRATAR DE CONTRATO DE ADESÃO - INVIABILIDADE - FUNDAMENTAÇÃO NÃO VEICULADA NA PETIÇÃO INICIAL - LEGITIMIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL - ART. 35 LEI No 8.245 /1991 E SÚMULA 335 DO STJ - PEDIDO DE APURAÇÃO DOS VALORES A SEREM INDENIZADOS POR MEIO DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR ARBITRAMENTO - IMPOSSIBILIDADE - SENTENÇA LÍQUIDA - CONDENAÇÃO COM BASE NOS GASTOS COMPROVADOS - AUSÊNCIA DE HIPÓTESE AUTORIZADORA DE LIQUIDAÇÃO - PEDIDO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO DAS VERBAS CONDOMINIAIS POR AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - SUBLOCADORA QUE JUNTOU AOS AUTOS O REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO QUE ESPECIFICA DESPESAS E O CUSTO, ALÉM DOS BALANCETES E DESPESAS DO EMPREENDIMENTO - SENTENÇA MANTIDA - FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 4.008/4.023), fundamentado no art. 105, III, "a", da CF, a parte recorrente apontou ofensa aos seguintes dispositivos legais: (i) art. 54 da Lei n. 8.245/1991, pois incidem os aluguéis em razão da ocupação dos espaços comerciais, (ii) art. 476 do CC, tendo em vista que a culpa pelo fracasso dos negócios da parte recorrida não foi do recorrente. A insurgência não merece prosperar. A controvérsia foi assim decidida pela Corte local (e-STJ fls. 3.980/3.982): No caso dos autos, a prova oral produzida em juízo foi uníssona em confirmar que o empreendimento foi entregue em desacordo com a proposta apresentada aos lojistas, na medida em que não contou com as atrações prometidas, como espaço kids, espaço pet, carrossel, terceiro andar, laboratório de cozinha, self school, espaço para workshop, horta orgânica, hotel, refeitório e banheiro para os funcionários, tampouco equipamentos de climatização como ar condicionado, além de o espaço não comportar 500 pessoas sentadas e faltar mesas/espaço para todos os restaurantes, bem como o estacionamento era pequeno e ocasionava problemas. A prova oral produzida em juízo confirmou a ausência de marketing ativo e ações de publicidade para divulgação do empreendimento (movs. 160.1 a 160.4 - autos nº 0027013- 23.2018.8.16.0001). Os documentos juntados pela apelante em sede de contestação como fotografias do ar condicionado, estacionamento e paredes de vidro, não possuem indicação da data, o que inviabiliza a análise da data de implantação (movs. 42.5 a 42.10 - autos nº 0027013-23.2018.8.16.0001), bem como os relatórios de fluxo e de marketing são documentos unilaterais e não comprovam, que os dados são verídicos e/ou refletem o período em que o sublocatário permaneceu no empreendimento (mov. 42.13 a 42.27 - autos de origem). Não se descura da complexidade dos contratos envolvendo locação de lojas em shoppings centers, tratando-se de negócios jurídicos envolvendo uma série de riscos, investimentos e planejamentos. Entretanto, é necessário considerar a racionalidade econômica desse tipo de contratos como guia para o comportamento dos contratantes na relação obrigacional e, a partir daí, pode-se inferir que não restou comprovado pelo empreendimento que atuou ativamente para garantir o sucesso das lojas, como promoção de eventos e instalação de lojas âncoras como meio de atrair consumidores e consolidar o negócio. O conjunto probatório evidencia que a apelante Fresh Shopping Center Ltda apresentou diversas falhas na execução das obrigações contratuais, na medida que não entregou a infraestrutura e serviços prometidos, o que ocasionou violação do dever de informação da outra parte sobre o real conteúdo do negócio e frustrou as legítimas expectativas do sublocatário. .. Nesse contexto, a partir do momento em que a sublocadora apresentou a proposta do empreendimento com todos seus atrativos, não está autorizada a deixar de entregar o prometido, em razão da aplicação do princípio da vedação ao comportamento contraditório, considerando que os atrativos do shopping e sua estrutura foram determinantes para realização do negócio entre as partes.(..) .. Assim, o descumprimento contratual por parte da apelante ocasionou o insucesso do empreendimento, além de violação ao disposto no art. 22, inciso I, da Lei de Locação, o que afasta qualquer narrativa de assunção do risco do negócio, em razão do descumprimento das obrigações por parte da sublocadora e quebra da expectativa do sublocatário. Desse modo, o acolhimento das razões recursais, para entender como devidos os aluguéis e também que a culpa foi da parte recorrida, exigiria o reexame das provas e do contrato, o que não se admite em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Ante o exposto, reconsidero a decisão da Presidência desta Corte (e-STJ fls. 4.104/4.105) para CONHECER do agravo nos próprios autos e NEGAR-LHE PROVIMENTO. Mantida a majoração dos honorários aplicada pela decisão agravada. Publique-se e intimem-se. Rever a conclusão do acórdão, quanto à necessidade de pagamento dos aluguéis, demandaria reavaliação do contrato e incursão no campo fático-probatório, providências vedadas na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Assim, não prosperam as alegações constantes no recurso, incapazes de alterar os fundamentos da decisão impugnada. Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno. É como voto.