AREsp 3022371 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por MARCELO FERREIRA DA SILVA contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que o/a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" , da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS cuja ementa guarda os seguintes termos (fls.732 - 744 ): D I R E I T O C I V I L . A P E L A Ç Ã O C Í V E L . A Q U I S I Ç Ã O D A PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO CRI. DUPLA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. PREVALÊNCIA DO PRIMEIRO REGISTRO. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE PROVAS EM SENTIDO CONTRÁRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que condenou a primeira requerida (construtora) ao pagamento de indenização por danos morais ao autor em razão de venda em duplicidade de imóvel, mas julgou improcedente o pedido de anulação dos registros posteriores de dação em pagamento e alienação do mesmo imóvel para terceiros, ante a ausência de registro prévio do contrato de compra e venda formalizado pelo autor/apelante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a presunção de boa-fé dos adquirentes subsequentes, que registraram a aquisição da propriedade imobiliária, pode ser afastada em razão da existência de contrato de compra e venda anterior não registrado e também por suposta ausência de diligência sobre a situação jurídica do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legislação exige o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis para que se efetive a transferência da propriedade, conforme artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil. 4. A presunção de boa-fé dos adquirentes prevalece, pois o contrato de compra e venda firmado entre o apelante e a construtora não foi registrado, impedindo o conhecimento por terceiros. 5. A ausência de comprovação de má-fé por parte dos adquirentes subsequentes inviabiliza a anulação dos registros, sendo o direito do autor apenas obrigacional, sem eficácia perante terceiros. 6. Em caso de dupla alienação de imóvel, deve prevalecer aquela cujo título translativo foi levado a registro, pois, diante do confronto entre o direito real de propriedade e o direito obrigacional da parte autora, derivado de compromisso de compra e venda desprovido de registro, deve prevalecer aquele registrado, mormente porque não demonstrados quaisquer vícios que lhe revistam de nulidade ou má-fé do terceiro adquirente. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Sem embargos de declaração. Interposto Recurso Extraordinário (fls.769 - 776). No recurso especial, a parte recorrente alega ofensa ao art. 1.022,II, do CPC , art.186, art.421, art.422, art.927 e art.1.245, § 1º, todos do CC. Sustenta, em síntese, que: a) o acórdão recorrido foi omisso quanto à alegação de ausência de diligências dos adquirentes subsequentes para verificar a situação jurídica do imóvel, e não se pronunciou sobre o dolo da dupla alienação com o objetivo de ocultar patrimônio da construtora; b) deve ser observada a função social do contrato, a boa-fé obje tiva, presunção relativa de boa-fé dos adquirentes subsequentes e a patente fragilização da confiança legítima ocorrida; c) o acórdão desconsiderou que o adimplemento substancial da parte recorrente deveria ser protegido, mesmo na ausência de registro público, pois a prevalência da alienação posterior fomenta práticas de má-fé. Sem contrarrazões ao recurso especial (fl.803) Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls.806 - 810 ), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 857 - 860 ). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. - Da violação do art. 1.022, inciso II, do CPC. Inicialmente, afasto a alegação de negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação, não há falar em ofensa ao art. 1.022, parágrafo único, inciso II, do CPC. Primeiro, porque a parte recorrente não apresentou os embargos de declaração para prequestionar a omissão alegada. E segundo pelo fato do Tribunal de origem ao negar provimento a apelação ter deixado claro que (fls.736-739): Com relação à forma de transmissão e aquisição da propriedade imobiliária entre vivos, os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, dispõem expressamente que a propriedade de um bem imóvel só se transfere mediante o devido registro do título translativo (contrato de compra e venda, contrato de doação, contrato de dação em pagamento, entre outros títulos possíveis) no Cartório de Registro de Imóveis. (..) A legislação brasileira privilegia a segurança das transações imobiliárias ao exigir que a transferência da propriedade seja formalizada por meio do registro no Cartório de Registro de Imóveis, sem o qual o alienante continua a ser considerado proprietário do bem imóvel. Nesse sentido, julgados do Superior Tribunal de Justiça: Nesse sentido, julgados do Superior Tribunal de Justiça: (..) X - Com efeito, a transmissão da propriedade imobiliária, por força do disposto no art. 1.245 do CC/2002, opera-se apenas com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente, sem o qual o alienante continua a ser havido como proprietário do bem imóvel. (..) XII - Agravo interno improvido. (AgInt no AR Esp n. 1.628.028/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 19/10/2020, D Je de 22/10/2020.) (..) 2. Por determinação expressa do art. 1.245 do CC, a transferência da propriedade imobiliária somente ocorre com o registro do título aquisitivo perante o Registro de Imóveis. No caso concreto, é incontroverso que isso não foi realizado em momento anterior aos fatos geradores do IPTU executado. (..) (AgRg no AR Esp n. 305.935/MG, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 3/9/2013, D Je de 10/9/2013.) Ainda, caso não observada essa formalidade, isto é, sem o registro do título translativo no CRI competente, o direito do comprador é meramente pessoal (obrigacional), mas não real, de modo que, em regra, não é oponível contra terceiros. (..) Tal exigência visa justamente assegurar a publicidade dos atos e proteger os adquirentes de boa-fé. Ocorre que, na situação em apreço, embora o apelante tenha formalizado contrato de compra e venda com a requerida Construhab Construtora e Incorporadora Ltda para aquisição do imóvel de matrícula n. 58.231 (2ª Circunscrição da Comarca de Anápolis/GO), tendo inclusive adimplido boa parte do preço ajustado, o recorrente não providenciou o devido registro do título aquisitivo às margens da matrícula imobiliária, conforme exigido pela legislação de regência. (..) Inexistente o registro do contrato de compra e venda anterior, tal qual ocorrente no caso em apreço, é necessária a comprovação de simulação ou má-fé por parte dos adquirentes subsequentes para que se possa invalidar as alienações posteriores. Não havendo essa comprovação, prevalece o direito daquele que primeiramente registrou a aquisição da propriedade imobiliária. Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo, tendo o acórdão do Tribunal de origem se pronunciando, expressamente, a respeito da tese do Recurso Especial, isto é, acerca da exigência legal de registro do contrato de compra e venda no Cartório de Imóveis a fim de ser oponível a terceiros, afastando a tese de que, diante da ausência do referido registro, os adquirentes subsequentes deveriam ter verificado a situação jurídica do imóvel. De modo que foi prolatada decisão, suficientemente, fundamentada, e não ficou demostrada violação do art. 1.022, parágrafo único, I, II e III do CPC . Verifica-se, igualmente, que inexiste omissão ou contradição. - Da violação do art.186, art.421, art.422, art.927 e art.1.245, § 1º, todos do CC. Na insurgência acerca de ofensa aos art.186 e art.927, do CC, a parte recorrente não desenvolveu a necessária tese para demonstrar os motivos pelos quais teria ocorrido a alegada violação, o que impede a análise da pretensão em razão do teor da Súmula nº 284/STF. Desse modo, a apresentação de razões sem conexão com os artigos apontados e com a fundamentação do acórdão do Tribunal de origem, bem como a ausência de tese e delimitação da controvérsia, atraem a incidência da referida súmula. Por outro lado, quanto à alegada violação dos art.421, art.422, e art.1.245, § , do CC, a parte recorrente sustenta que deve ser observada a função social do contrato e a boa-fé objetiva, bem como que o adimplemento substancial da parte recorrente deveria ser protegido, mesmo na ausência de registro público. Ora, analisar os pontos arguidos pela parte recorrente, resultaria, necessariamente, no reexame do conjuto fático-probatório dos autos, que é incabível em sede de recurso especial. Assim, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante nova análise de fatos e provas, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmula n. 7 do STJ. Neste sentido, segue o seguinte julgado desta Corte: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTIGOS 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. SÚMULA Nº 211/STJ. FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. COISA JULGADA. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA Nº 284/STF. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULAS N ºS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. Não viola os artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, nem importa negativa de prestação jurisdicional, o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo integral a controvérsia posta. 2. Ausente o prequestionamento de dispositivos apontados como violados no recurso especial, nem sequer de modo implícito, incide o disposto nas Súmulas nº 211/STJ e nº 282/STF. 3. A teor do artigo 504, inciso I, do Código de Processo Civil, a fundamentação e os motivos, ainda que importantes para determinar o alcance da parte dispositiva da sentença, não fazem coisa julgada. Precedentes. 4. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que não indica os dispositivos legais supostamente violados pelo acórdão recorrido, circunstância que atrai a incidência, por analogia, do enunciado nº 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. 5. A reforma do julgado demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame do contexto fático-probatório, procedimentos vedados na estreita via do recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 6. Os impedimentos que obstruem a análise do recurso pela alínea "a" também prejudicam o exame do recurso especial interposto pela alínea "c" da norma constitucional. 7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.056.222/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.) Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12%, sobre o valor total da causa, observada a gratuidade processual deferida. Publique-se. Intime-se. EMENTA