AREsp 2680081 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por MULTSERV - SEGURANÇA E VIGILÂNCIA PATRIMONIAL LTDA. contra decisão que inadmitiu recurso especial (e-STJ, fls. 992-994) proposto para impugnar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado (e-STJ, fls. 911-912): APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PROCESSOS CONEXOS. REUNIÃO. RECURSO ADESIVO. PRELIMINARES. NÃO CONHECIMENTO. REJEITADAS. RESCISÃO CONTRATUAL. TERMO FINAL. DEVOLUÇÃO DAS CHAVES. MULTA CONTRATUAL. ISENÇÃO. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ENCARGOS LOCATÍCIOS. DEVIDOS. DANOS MATERIAIS. IMÓVEL. PROVAS. AUSÊNCIA. 1. O recurso adesivo além de preencher os pressupostos de admissibilidade do recurso principal, deve observar os seus pressupostos específicos: a sucumbência recíproca entre as partes (autor/réu) e a existência de insurgência anterior da parte adversa, devendo ser interposto simultaneamente às contrarrazões. O recurso adesivo não se limita à matéria tratada no recurso principal e, por isso, pode impugnar capítulo diverso da decisão. Precedente. 2. No contrato de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independente de notificação ou aviso (Lei nº 8.245/91, art. 56). 3. O fim do contrato locatício ocorre com a efetiva entrega das chaves ao locador ou em juízo. 4. Revela-se totalmente contraditório o comportamento da locatária em comunicar a rescisão do contrato de locação e entender que poderia permanecer no imóvel por tempo indeterminado até a entrega das chaves. Esse comportamento viola os direitos anexos do contrato e o princípio da boa-fé objetiva. 5. É cabível a aplicação de multa contratual por rescisão antecipada do contrato de locação quando a locatária pede a rescisão e, posteriormente, se mantém inerte para devolver o imóvel. É inaplicável à locação a tese do contrato substancialmente cumprido. Tanto faz rescindir o contrato nos primeiros meses quanto nos últimos, a finalidade da multa é dar ao proprietário segurança jurídica quanto à locação. 6. É cabível o ressarcimento de valores a título de aluguel de período em que as partes controvertem sobre a vistoria final e eventuais reparos. 7. Compete ao autor provar os fatos constitutivos de seu direito e ao réu os fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor (CPC, art. 373). 8. Autos nº 0718746-31.2022.8.07.0001 Preliminar rejeitada. Recurso da ré conhecido e não provido. Recurso adesivo do autor conhecido e não provido. 9. Autos nº 0716745-73.2022.8.07.0001. Preliminar rejeitada. Recurso da autora conhecido e não provido. Recurso adesivo do réu conhecido e não provido. Nas razões do recurso especial, a recorrente alegou, com base nas alíneas a e c do permissivo constitucional, divergência jurisprudencial e violação aos arts. 4º da Lei 8.245/1991; e 413 do CC/2002. Sustentou que, em caso de encerramento antecipado do contrato de locação, a multa deve ser aplicada de forma proporcional. Frisou que "a multa pactuada em razão da devolução antecipada do imóvel alugado deverá ser proporcional ao tempo de cumprimento do contrato, de modo que tal proporção refere-se ao lapso temporal que faltava para o integral cumprimento da avença, no caso concreto, oito meses" (e-STJ, fl. 953). Destacou que "permaneceu no imóvel locado por 28 meses, ou seja, cumpriu com 80% (oitenta por cento) do contrato de locação, deixando de cumprir apenas 20% (vinte por cento)" (e-STJ, fl. 954). Apreciada a admissibilidade do recurso especial, o Tribunal de origem inadmitiu a insurgência (e-STJ, fls. 992-994). Diante de tal fato, foi interposto agravo em recurso especial (e-STJ, fls. 996-1.011). Brevemente relatado, decido. De início, é importante ressaltar que o recurso foi interposto contra decisão publicada já na vigência do Novo Código de Processo Civil, sendo, desse modo, aplicável ao caso o Enunciado Administrativo n. 3 do Plenário do STJ, segundo o qual: "aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativo a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC". A respeito da proporcionalidade da multa, o Tribunal de origem assim se manifestou (e-STJ, fls. 921-922): 81. Quanto ao pedido subsidiário de redução da multa, verifica-se que o art. 4º da Lei nº 8.245/91 dispõe que o locatário pode rescindir antecipadamente o contrato de locação e devolver o imóvel, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente. 82. Cabe ao Magistrado, quando verificar a ocorrência de abusividade da existência do ajuste entre as partes, adequar o valor aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 83. A proporção se refere ao lapso temporal restante para o pagamento integral do cumprimento do contrato. 84. O contrato foi extinto em 1/4/2022 e o prazo final seria 20/12/2022. A multa aplicada ocorreu com base no valor de três aluguéis vigentes à época (Cláusula II, "c"), no total de R$ 39.177,09. 85. A quantia arbitrada a título de multa foi contratada pelas partes, não sendo razoável compreender que o seu valor seja inversamente proporcional à duração do cumprimento do contrato. Não se aplica à locação a tese do adimplemento substancial do contrato. Tanto faz rescindir o contrato nos primeiros meses quanto nos últimos, a finalidade da multa é dar ao proprietário segurança jurídica quanto à locação. 86. O valor da multa, fixado em três meses, tem o fim de assegurar a cobertura do tempo para a relocação do imóvel, que, muitas vezes, é fonte única de renda de famílias. Não há nenhuma ilegalidade em dar ao contrato a finalidade social dele esperada, com segurança e estabilidade jurídicas. E isso não está agregado ao tempo de cumprimento. A estabilidade tem dois marcos: início e o fim. As partes sabiam da multa e, mesmo assim, a locatária se comportou de forma manifestamente desleal no cumprimento. Notificou e não desocupou o imóvel ao fim do prazo contratado, insistindo, neste recurso, no argumento de que a notificação de desocupação não está vinculada a um prazo para devolução das chaves. A apelante permaneceu quase três meses a mais no imóvel, a partir do seu informe de rescisão (3/1/2022 a 1/4/2022). 87. Mantenho o valor da multa pela rescisão antecipada, não estando esse valor associado ao adimplemento substancial do ajuste, que é da natureza jurídica de outros contratos, não da locação. As condições eximentes da multa estão no contrato. A notificação enviada não é uma delas porque o imóvel não foi desocupado. Aplica-se a cláusula contratada da rescisão sem aviso prévio, com a multa fixada pela sentença. Da citada passagem, destaca-se que o Tribunal originário entendeu que os parâmetros para aplicação da penalidade, bem como o valor foram livremente pactuados pelas partes no momento da celebração do contrato de locação. À vista disso, reverter a conclusão da instância originária demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, bem como das disposições contratuais, o que se mostra inviável ante a natureza excepcional da via eleita, consoante enunciados das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. Em virtude da incidência do Enunciado Sumular n 7/STJ, fica prejudicada a apreciação da divergência jurisprudencial. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários sucumbenciais fixados em favor dos advogados da parte recorrida em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação. Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela apresentação de recursos manifestamente inadmissíveis ou protelatórios contra esta decisão, ensejará a imposição, conforme o caso, das multas previstas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC/2015. Publique-se. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.