REsp 2107712 - ACORDAO

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A Terceira Turma reconheceu que, apesar de a Lei nº 13.786/2018 ter incluído o art. 32-A na Lei nº 6.766/79 e prever descontos, em relação de consumo prevalece o CDC e o juiz pode reduzir a cláusula penal nos termos do art. 413 do CC quando a sua aplicação for manifestamente excessiva; assim, para evitar enriquecimento ilícito e perda total do que foi pago, a retenção foi fixada em 25% dos valores pagos pelo comprador, sendo esta medida adequada à natureza da relação jurídica e à função social do contrato; além disso, condenou as rés ao pagamento de honorários sucumbenciais de 10% do valor da condenação.

Parties
Aplicante / Recorrente: ALEX FERNANDO ALMEIDA DA SILVA BONFIM (ALEX); Recorrido / Recorrido: SETPAR JARDIM VISTA BELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.; Recorrido / Recorrido: EMAIS URBANISMO INCORPORAÇÕES LTDA.
Court
Superior Tribunal de Justiça
Jurisdiction
Brazil
Judgment Date
27 November 2025
Procedural Posture
Recurso Especial / Acórdão (julgamento) Proferido Pela Terceira Turma Do Superior Tribunal De Justiça
Outcome
Recurso especial provido
Legal Topics
Rescisão Contratual, Distrato Por Iniciativa Do Comprador, Cláusula Penal, Direito De Retenção De Valores, Lei Nº 13.786/2018, Art. 32 a Da Lei Nº 6.766/79, Taxa De Fruição, Função Social Do Contrato
Civil Consumidor Processual Civil Rescisão Contratual Distrato Por Iniciativa Do Comprador Cláusula Penal Direito De Retenção De Valores Lei Nº 13.786/2018 +3 more

Case Brief

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Parties

ALEX FERNANDO ALMEIDA DA SILVA BONFIM (ALEX)

Aplicante / Recorrente

SETPAR JARDIM VISTA BELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

Recorrido / Recorrido

EMAIS URBANISMO INCORPORAÇÕES LTDA.

Recorrido / Recorrido

Procedural Posture

Recurso Especial / Acórdão (julgamento) Proferido Pela Terceira Turma Do Superior Tribunal De Justiça

Legal Issues

  1. 1 Pode o juiz reduzir cláusula penal ajustada nos limites legais quando sua aplicação for manifestamente excessiva?
  2. 2 Qual o limite de retenção dos valores pagos em resolução de contrato de compra e venda de imóvel em relação de consumo?
  3. 3 Prevalece o Código de Defesa do Consumidor sobre as regras da Lei nº 13.786/2018 (art. 32-A da Lei nº 6.766/79) em caso de conflito?

Ratio Decidendi

A Terceira Turma reconheceu que, apesar de a Lei nº 13.786/2018 ter incluído o art. 32-A na Lei nº 6.766/79 e prever descontos, em relação de consumo prevalece o CDC e o juiz pode reduzir a cláusula penal nos termos do art. 413 do CC quando a sua aplicação for manifestamente excessiva; assim, para evitar enriquecimento ilícito e perda total do que foi pago, a retenção foi fixada em 25% dos valores pagos pelo comprador, sendo esta medida adequada à natureza da relação jurídica e à função social do contrato; além disso, condenou as rés ao pagamento de honorários sucumbenciais de 10% do valor da condenação.

Court Disposition

Recurso especial provido

Orders

  • Reduzir a cláusula penal para o patamar de 25% dos valores pagos pelo comprador
  • Condenar SETPAR JARDIM VISTA BELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e EMAIS URBANISMO INCORPORAÇÕES LTDA. ao pagamento de honorários sucumbenciais fixados em 10% do valor da condenação