REsp 1970848 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por LITORAL INCORPORADORA LTDA, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 230, e-STJ): APELAÇÃO CÍVEL. Rescisão contratual. Sentença de parcial procedência dos pedidos iniciais. Insurgência da requerida. Concessão do benefício da gratuidade, tendo em vista os documentos colacionados a estes autos e não tendo sido afastada presunção relativa de sua alegação. Ausente, contudo, cerceamento de defesa. Alegação de encargos abusivos que deverá ser objeto de demanda revisional caso assim o queira a ré. Taxa de fruição que, no caso em análise, é devida diante da resolução do contrato, porém, apenas durante o período de início do inadimplemento até desocupação do imóvel e no importe de 0,5% sobre o valor do contrato atualizado. Aplicação do art. 86 do Código de Processo Civil, com redistribuição do ônus da sucumbência no caso. Recurso parcialmente provido. Não foram opostos embargos de declaração. Em suas razões recursais (fls. 237-249, e-STJ), arecorrente aponta, além de dissídio jurisprudencial, ofensa ao art. 884 do Código Civil, sustentando que a taxa de fruição é devida por todo o tempo de ocupação, isto é, desde o ingresso da recorrida na posse do imóvel até a devolução das chaves. Contrarrazões às fls. 321-324, e-STJ. Após decisão de admissibilidade do recurso especial, os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça. É o relatório. Decido. A irresignação merece prosperar. 1. Cinge-se a controvérsia recursal acerca do termo inicial da taxa de ocupação de imóvel, nos casos de resolução do contrato de compra e venda. Arecorrente aponta ofensa ao art. 884 do Código Civil, e sustenta que a taxa de fruição é devida por todo o tempo de ocupação, isto é, desde o ingresso da recorrida na posse do imóvel até a devolução das chaves. O Tribunal de origem, ao analisar a controvérsia, assim decidiu (fls. 232-233, e-STJ): "Em relação ao mérito do recurso, este Eg. Tribunal e, em especial, esta Col. Câmara, posicionam-se no sentido deque a taxa de fruição do imóvel se dá apenas durante o período de inadimplência até a devolução da sua posse, período este no qual o comprador utiliza-se do imóvel sem contraprestação, caracterizando-se, pois, como uso indevido (cf. Apelação 1002135-38.2018.8.26.0292, 5ª Câm. Dir. Privado, J. 10.10.2018; Apelação 1043787-90.2017.8.26.0576, 7ª Câm. Dir. Privado, J. 12.11.2018; Apelação 0005430-71.2013.8.26.0029, 2ª Câm. Dir. Privado, J. 04.12.2018). Nesse ponto, pois, a r. sentença merece reforma para que a taxa de fruição incida apenas no período de 20.08.2017 início do inadimplemento da ré (cf. fls. 02) até 07.12.2018 (fls. 128) data em que o imóvel fora desocupado." Como se verifica, o Tribunal a quo concluiu que a taxa de ocupação doimóvel é devida apenas no período de inadimplência contratual até a efetiva devolução da posse do bem pelo promissário comprador, ora recorrido. Com efeito, importa consignar que esta Corte Superior firmou jurisprudência no sentido de que "Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida" (AgInt no REsp 1863339/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2021, DJe 26/04/2021). Nesse sentido: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO/FRUIÇÃO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA. REEXAME FÁTICO PROBATÓRIO. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. DECISÃO MANTIDA. 1. Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de quantias pagas. 2. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel. 3. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes. 4. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial. 5. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. (..) 11. Agravo interno em Recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1943713/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/09/2021, DJe 22/09/2021) (grifou-se) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Nas rescisões de contrato de promessa de compra e venda, seja por culpa do contratante ou da contratada, é cabível a fixação de valor referente à taxa de ocupação do imóvel durante a execução do contrato, desde que haja a imissão na posse do bem pelo adquirente" (AgInt no REsp 1881300/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2021, DJe 03/03/2021). 2. Rever a conclusão do Tribunal de origem sobre a não imissão na posse do bem pelos adquirentes exigiria reexaminar as provas dos autos, providencia que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1941501/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2021, DJe 08/10/2021)(grifou-se) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. ART. 1.029 DO CC/02. LIMITE. VALOR DA INDENIZAÇÃO DEVIDA. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. VEDAÇÃO. ART. 884 CC/02. ALUGUÉIS. TAXA DE OCUPAÇÃO. UTILIZAÇÃO DE IMÓVEL ALHEIO. INCIDÊNCIA. PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INTEGRALIDADE. INDENIZAÇÕES. VALORES. COMPENSAÇÃO. PROVIMENTO. 1. Cuida-se de ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento do comprador, na qual a obrigação de pagar aluguéis pela ocupação do imóvel foi suspensa durante o período de exercício do direito de retenção por benfeitorias. 2. Recurso especial interposto em: 17/05/2019; conclusos ao gabinete em: 27/12/2020; aplicação do CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) ocorreu negativa de prestação jurisdicional; e b) na resolução de contrato de compra e venda de imóvel, existindo o direito à retenção por benfeitorias, deve-se, durante seu exercício, isentar o adquirente do pagamento de aluguéis ou taxa de ocupação. (..) 7. A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pela integralidade do tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio e da boa ou má-fé da posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor pelo uso de propriedade alheia. Precedentes. 8. Ainda que o adquirente possua direito de retenção por benfeitorias, não pode ser isento, no período de exercício desse direito, da obrigação de pagar ao vendedor aluguéis ou taxa de ocupação pelo tempo que usou imóvel alheio. (..) 11. Recurso especial provido. (REsp 1854120/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 11/02/2021)(grifou-se) RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos valores pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram. 3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional. 4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. 5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. 6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta. 7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional. 8. Recurso especial não provido. (REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018)(grifou-se) O acórdão recorrido encontra-se, portanto, em dissonância com a jurisprudência desta Casa, merecendo reforma para fixar o pagamento da indenização pelo tempo em que o promissário comprador ocupou o imóvel, desde a data em que a posse lhe foi transferida. 2. Do exposto, dou provimento ao recurso especial, à luz do entendimento da jurisprudência desta Corte Superior, para reformar o acórdão recorrido, nos termos da fundamentação supra. Publique-se. Intimem-se.