REsp 2121228 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por JOÃO HENRIQUE RIBEIRO DA SILVA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, para impugnar acórdão proferido pela Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (e-STJ, fl. 610): Compromisso de compra e venda. Lei n. 13.786/2018 que não se entende de aplicar a contratos antes dela pactuados. Dissolução do contrato em virtude de inadimplemento do adquirente. Circunstância que não impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao artigo 53 do CDC. Retenção de 20% dos valores pagos, na esteira da orientação da Câmara. Correção monetária a incidir mesmo a partir de cada desembolso, mas pelo índice da Tabela Prática do TJSPe não pelo IGP-DI. Juros de mora de 1% ao mês, por sua vez, a incidirem desde o trânsito em julgado. Devida, ainda, a taxa de ocupação. Irrelevância da existência ou não de construção sobre o lote. Sentença parcialmente revista. Recurso principal do autor desprovido, na parte conhecida, e recurso adesivo das rés provido. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 727-733). Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 641-672), o recorrente aponta violação aos arts. 3º, III, e 5º, XXXII, e 170 da Constituição Federal 1998; 6º, V, 51, IV e 53 da Lei 8.078/1990; 413, 421, 478, 479 e 480 do CC; Código de Processo Civil; e à Súmula 543 do STJ. Sustenta, em síntese, culpa das recorridas, ainda que parcial, pela rescisão/resolução do contrato em razão da irregularidade do loteamento e da propaganda enganosa quanto ao prazo de entrega. Defende a abusividade da cobrança de taxa de fruição do imóvel, tendo em vista que adquiriu um lote sem edificações, sendo que todas as melhorias, edificações, acessões e benfeitorias foram realizadas pelo consumidor. Insurge-se, ainda, contra o percentual de retenção aplicado. Contrarrazões apresentadas às fls. 737-762 (e-STJ). Admitido o recurso especial na origem, os autos ascenderam a esta Corte. Brevemente relatado, decido. O Tribunal de origem, ao deixar de reconhecer a culpa das rés, assim se manifestou (e-STJ, fls. 616, sem grifo no original): ( ) embora o autor afirme que a culpa pela resolução do contrato seja das rés, em razão de inexistir no instrumento clareza quanto à forma de progressão das parcelas, bem assim quanto à contabilização dos juros, de modo que configurada propaganda enganosa e vício de consentimento, referidas alegações foram afastadas na ação revisional ajuizada pelo autor em face das rés, e já transitada (fls. 286/295 Proc. n. 1001353-58.2021.8.26.0152). Além disso, fixado no contrato o preço de R$127.710,00 pelo bem e o pagamento em 2 parcelas iniciais de R$810,00, seguidas de 180 parcelas de R$705,00, sobre as quais expressamente incidente reajuste mensal pelo IGP-DI e juros simples de 1% ao mês (fls. 57), assim ausente qualquer irregularidade. E também não se pode desconsiderar a conduta do autor, que, por mais de 4 anos, pagou normalmente as prestações, sem nada questionar a respeito (fls. 63/64). Fê-lo apenas quando admitida a impossibilidade de continuar a honrar as parcelas, dada a sua correção e as dificuldades financeiras descritas na inicial, mesmo por conta da pandemia, muito embora sem se questionar a elevação do IGP-DI, em relação a outros indexadores, neste mesmo período. E, note-se, ao final requerendo-se a resolução do ajuste, narrando-se abusividade nas condições de restituição das partes ao estado anterior e postulando-se a devolução completa das prestações pagas, a pretexto da falha de informação inicial, mais de 4 anos antes, mas que nunca foram impedientes do normal adimplemento do contrato. De se afastar, igualmente, a alegação do autor no sentido de que o loteamento em que situado o imóvel não possui todas as licenças necessárias para seu regular funcionamento. Com efeito, e como bem ressaltado pelo MM. Juízo de origem na sentença apelada (fls. 454), as rés comprovaram nos autos a regularidade do empreendimento, juntando documentos diversos nesse sentido, como "Termo de Recebimento de Obras" emitido pela Secretaria da Habitação do Município de Cotia,"Certificado Graprohab" emitido pela Secretaria da Habitação do Estado de São Paulo e "Certificado de Movimentação de Resíduos de Interesse Ambiental" e "Licença de Operação de Loteamento" emitidos pela CETESB (fls. 296, 314/319, 332/333 e 334/336). Logo, não há como desconstituir o entendimento delineado no acórdão impugnado (preclusão da questão relativa à propaganda enganosa e comprovação da regularidade do empreendimento), sem que se proceda ao reexame dos fatos e das provas dos autos, o que não se admite nesta instância extraordinária, em decorrência do disposto na Súmula 7/STJ. Ilustrativamente: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO NÃO REALIZADO. 1. Ação anulatória. 2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 4. A preclusão "pro judicato" afasta a necessidade de novo pronunciamento judicial acerca de matérias novamente alegadas, mesmo as de ordem pública, por se tratar de matéria já decidida. Precedentes. 5. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à conclusão de preclusão em relação à alegação impenhorabilidade do imóvel objeto desta ação, à intimação da agravante acerca da penhora do referido bem na situação em comento, bem como no que se refere à não ocorrência de preço vil na hipótese, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 6. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 7. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.394.596/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. NÃO OCORRÊNCIA. TESE DA ADEQUAÇÃO DO VALOR DO CRÉDITO. VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO. PRECLUSÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULA N. 7 DO STJ. LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTERRUPÇÃO DA CONTAGEM DOS JUROS DE MORA. 1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando omissão, contradição ou negativa de prestação jurisdicional. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 3. "Nos termos da jurisprudência desta Corte, a decretação da liquidação extrajudicial não impede a contagem dos juros em face da entidade, pois, havendo saldo suficiente após a liquidação do passivo, os juros serão pagos" (AgInt no AREsp n. 1.019.479/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5.12.2017, DJe de 19.12.2017). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.325.175/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 21/12/2023.) Em relação à devolução das parcelas pagas na rescisão contratual por iniciativa do adquirente, consta do acórdão recorrido (e-STJ, fls. 618-619): A jurisprudência, no entanto, consagrou o entendimento de que ao comprador, mesmo inadimplente, e dissolvido o contrato, assiste direito à devolução das parcelas pagas, apenas que descontado percentual suficiente para o pagamento das perdas e danos e despesas administrativas, nos termos da Súmula n. 1, editada pelo Tribunal de Justiça, a qual dispõe que" O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.". Ou seja, reconhece-se o direito de o promissário, mesmo inadimplente, obter a devolução das parcelas, frise-se, que é mera consequência e reflexo da resolução, inclusive sob pena de ofensa à norma prevista pelo art. 53 do CDC, que dispõe serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das parcelas pagas em benefício do credor em contratos de compra e venda resolvidos em razão de inadimplemento. Tudo o que, afinal, se consolidou no enunciado da Súmula n. 543 do STJ. Pois, admitida a dissolução, e para que sejam reparados adequadamente os prejuízos sofridos, aí incluídas as despesas das fornecedoras, afigura-se mesmo razoável, na esteira da orientação da Câmara, e conforme determinado na origem, a retenção no patamar de 20% dos valores pagos pelo autor. Com efeito, nos termos da jurisprudência vigente no Superior Tribunal de Justiça, rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, é possível a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos pelo contratante durante a vigência do pacto. A título exemplificativo: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ. 1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga 2. A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador. Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (AgInt no AREsp n. 2.051.509/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. DIREITO À RESTITUIÇÃO. PERCENTUAL. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.018.699/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 16/11/2022.) Logo, constata-se que o acórdão recorrido encontra-se em sintonia com a jurisprudência deste Tribunal Superior, permanecendo incólume o enunciado da Súmula 83/STJ, aplicável a ambas as alíneas do permissivo constitucional. No tocante à taxa de fruição, as instâncias ordinárias consignaram que "o autor exerceu a posse desde o término das obras de infraestrutura em 2014, inclusive construindo no imóvel conforme fotografias que inseriu na inicial" (e-STJ, fl. 455). Assim, apesar de não existir edificação no lote quando da sua comercialização, o recorrente usufruiu efetivamente do local. Portanto, cabível a taxa de ocupação do bem, nos termos do contrato firmado entre as partes. Impende registrar que, a partir dos pressupostos analisados pelo acórdão recorrido, a questão foi resolvida com base nas cláusulas contratuais e nos elementos fáticos que permearam a demanda. Assim, rever os fundamentos que ensejaram a conclusão alcançada pelo Colegiado local implicaria na análise dos termos contratuais e no reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 deste Tribunal. Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, nego-lhe provimento. Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela apresentação de recursos manifestamente inadmissíveis ou protelatórios contra esta decisão, ensejará a imposição, conforme o caso, das multas previstas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC/2015. Publique-se. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CULPA DAS VENDEDORAS AFASTADA. ALEGAÇÃO DE PROPAGANDA ENGANOSA. PRECLUSÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. ACÓRDÃO EM PERFEITA HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DESTA CORTE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.