AREsp 2626655 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da incidência da Súmula n. 7 do STJ e ausência de comprovação do dissenso jurisprudencial (e-STJ fls. 204/206). O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (e-STJ fl. 169): EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDEDOR PESSOA FÍSICA. HABITUALIDADE. APLICABILIDADE DO CDC. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESNECESSIDADE DE JUSTIFICATIVA PARA QUE SE OPERE A RESCISÃO DO CONTRATO. PENALIDADE SOBRE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS ADMITIDOS PELO STJ. SENTENÇA MANTIDA COM FUNDAMENTOS DIVERSOS. 1. "Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços" (art. 3º, CDC). 2. Réu que é loteador e exerce com habitualidade a venda de imóveis, o que se conclui pela expressão do contrato e suas cláusulas, cujo pacto é, inclusive, numerado e traz o Decreto de aprovação do loteamento pela Prefeitura de Posse-GO, impondo-se a aplicação das normas consumeristas. 3. O direito à rescisão contratual motivada por culpa do promitente comprador independe de motivação ou justificativa, ainda que não haja previsão expressa no contrato, podendo ser requerida a qualquer momento. 4. A jurisprudência do STJ, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a variação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. 5. A disposição contratual que fixa multa em percentual sobre o valor total do contrato revela-se abusiva, submetendo o autor a situação de excessiva penalidade, observada a natureza do negócio jurídico e as suas consequências, além de afrontar os princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato, nos termos do artigo 421 e 422 do Código Civil. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 173/186), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais: (a) arts. 320 e 373, I, do CPC/2015 e 393 do CC/2002, sustentando, em síntese, que "o Recorrido em NENHUM momento provou a FORÇA MAIOR que o impediu de arcar com o pagamento" (e-STJ fl. 179) e (b) arts. 421 e 421-A do CC/2002, aduzindo a inexistência de abusividade no contrato. Segundo o recorrente, "sendo as partes signatárias plenamente capazes, o objeto lícito e determinado, o negócio jurídico deve ser mantido em sua integralidade, sob pena de intervenção indevida pelo poder judiciário na autonomia da vontade" (e-STJ fl. 182). No agravo (e-STJ fls. 210/220), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial. Contraminuta apresentada (e-STJ fls. 224/228). É o relatório. Decido. Extraem-se as seguintes razões de decidir do aresto impugnado (e-STJ fls. 166/167 ): Vale destacar a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda de um imóvel motivado pelo comprador, ainda que não haja previsão expressa e independente de justificativa, como expressão da autonomia da vontade. Assim, é inequívoco o direito do autor à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, na medida em que não há, de fato, qualquer lógica que autorize a conclusão de que a parte autora deva continuar obrigada a pagar as prestações mesmo diante da sua impossibilidade financeira, enquanto a própria lei lhe garante o direito à redibição/rescisão, com cabal recomposição do status quo ante. (..) Assim, não há como impor a manutenção do contrato quando uma das partes não mais pretende se manter na relação, de modo que correto o acolhimento do pleito autoral para rescindir o contrato. Partindo-se da premissa de que o pedido de quebra do contrato se deu por iniciativa do adquirente do imóvel, cumpre registrar que ele tem direito à restituição parcial das parcelas pagas, sendo legítima, por sua vez, a retenção pelo vendedor departe do montante pago para ressarcimento das despesas inerentes ao contrato ou, ainda, para dispêndios financeiros relativos ao empreendimento, visando equalizar as perdas e danos. Feitas tais considerações, observa-se que, na hipótese, a magistrada singular fixou a retenção de 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, em estrita observância ao percentual máximo considerado pela jurisprudência do STJ, de modo que não há se falar em sua majoração. (..) Embora a cláusula 18ª do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes preveja multa contratual de 10% do valor do contrato na hipótese de desistência do negócio jurídico pelo compromissário comprador (R$ 9.430,00), tal disposição contratual revela-se abusiva ao se considerar que o autor realizou o pagamento de 26 prestações (R$ 12.129,00). A permanecer o que estabelecido na supracitada cláusula contratual, o autor/apelado estaria submetido a situação de excessiva penalidade, observada a natureza do negócio jurídico e as suas consequências, além de afrontar os princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato. O recurso deve observar o princípio da dialeticidade, ou seja, apresentar os motivos pelos quais a parte recorrente não se conforma com o acórdão proferido pelo Tribunal de origem, a fim de permitir ao órgão colegiado cotejar os fundamentos lançados na decisão judicial com as razões expendidas no recurso. No caso, o TJGO reconheceu a possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda de um imóvel motivado pelo comprador, ainda que não haja previsão expressa e independente de justificativa, como expressão da autonomia da vontade. Portanto, as razões recursais apresentadas, ao sustentarem a inexistência de comprovação da existência de força maior, encontram-se dissociadas do que foi decidido pelo Tribunal de origem, o que caracteriza deficiência na fundamentação do recurso especial e atrai, por analogia, o óbice da Súmula n. 284/STF. Além disso, o conteúdo dos arts. 320 e 373, I, do CPC/2015 e 393 do CC/2002 não foi analisado pela Corte local. Incidente, portanto, as Súmulas n. 282 e 356 do STF por falta de prequestionamento. Para modificar o entendimento do acórdão impugnado quanto à necessidade de redução da cláusula penal de 10% (dez por cento) do valor do contrato para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, nesta hipótese, demandaria a reavaliação das cláus ulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência não admitida no âmbito desta Corte, a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Finalmente, esta Corte tem entendimento no sentido de que a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial, na medida em que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual deu solução à causa a Corte de origem. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. EMENTA