AREsp 2669549 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interposto contra decisão que negou seguimento a recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado (e-STJ, fl. 809): EMENTA: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de Resolução Contratual - Rescisão por culpa da promitente vendedora (vícios construtivos) - Taxa de ocupação indevida - Por ter sido entregue o imóvel defeituoso, independentemente do tempo de uso antes de eclodirem os vícios ocultos, não é devida qualquer contraprestação pelo uso, o que ensejaria enriquecimento sem causa, mas do fornecedor, que responde objetivamente pelos vícios construtivos e deve primar pela qualidade e segurança dos produtos e serviços que disponibiliza, não podendo auferir lucro por produtos contendo vícios construtivos - Recurso desprovido. Opostos embargos de declaração, foram eles rejeitados. Em razões de recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, a recorrente alega violação aos arts. 402 do Código Civil, bem como divergência jurisprudencial. Sustenta a recorrente a) que a indenização por fruição do imóvel deve ser fixada independentemente de quem deu causa à rescisão, argumentando que a jurisprudência do STJ estabelece que a fruição é devida mesmo em caso de culpa da construtora, para evitar o enriquecimento sem causa do comprador; b) que há divergência jurisprudencial, sustentando o direito à taxa de fruição durante todo o período de ocupação do imóvel, independentemente de quem tenha dado causa à rescisão. Contrarrazões apresentadas. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual ajuizada pelo recorrido em face da ora recorrente, objetivando a rescisão do contrato, por culpa da última, com a restituição dos pagamentos realizados. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a rescisão do contrato e a restituição da integralidade dos valores pagos pelo adquirente. O Tribunal local negou provimento ao recurso de apelação da ora recorrente, que discuta apenas a fixação da taxa de fruição, afirmando ser descabida a indenização pelo tempo de fruição, tendo em vista que o imóvel objeto do contrato seria defeituoso, nos seguintes termos: Todavia, é inequívoco pela perícia realizada, que o imóvel entregue foi comprometido por danos de origem endógena, decorrentes "de erros de projeto e/ou executivo e não atendimento aos critérios mínimos exigidos pelas normas técnicas, caracterizados como VICIOS REDIBITÓRIOS (OCULTOS) E DEFEITOS, originários de problemas de projeto e/ou executivos" (fls.93), de responsabilidade da apelante, consignando o Perito que o imóvel "não possui condições normais de uso e salubridade. Podem provocar danos à saúde dos moradores" (fls.94). Nestas circunstâncias, por ter sido entregue o imóvel defeituoso, independentemente do tempo de uso antes de eclodirem os vícios ocultos, não é devida qualquer contraprestação pelo uso, o que ensejaria enriquecimento sem causa, mas do fornecedor, que responde objetivamente pelos vícios construtivos e deve primar pela qualidade e segurança dos produtos e serviços que disponibiliza, não podendo auferir lucro por produtos contendo vícios construtivos. Assim, deve ser mantida a r. sentença por seus judiciosos fundamentos. O recorrente argumenta que a culpa do vendedor pela rescisão do contrato não impede a fixação da taxa de fruição, que visa a impedir enriquecimento ilícito do comprador, que teria utilizado o imóvel gratuitamente durante o período. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. Nesse sentido, confira-se: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS AOS COMPRADORES. FRUIÇÃO DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO DEVIDA À VENDEDORA DURANTE O PERÍODO EM QUE A POSSE FOI EXERCIDA PELO COMPRADOR. 1. É cabível indenização à vendedora pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 763.015/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 26/9/2017, DJe de 27/10/2017.) RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos valores pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram. 3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional. 4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. 5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. 6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta. 7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional. 8. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.613.613/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/6/2018, DJe de 18/6/2018.) No caso, verifico que o Tribunal local, embora tenha reconhecido a culpa da vendedora pela rescisão do contrato com base na entrega de imóvel defeituoso (fundamento para a incidência da Súmula 543 STJ, com devolução integral dos valores pagos pelo adquirente), também afastou a taxa de fruição postulada pela vendedora, a despeito da posse do imóvel pelo adquirente, com base no argumento de que o imóvel seria defeituoso, afirmando que a fixação da indenização caracterizaria enriquecimento ilícito daquela. Essa solução, no entanto, diverge do entendimento desta Corte Superior, conforme mencionado anteriormente, no sentido de que é cabível indenização à vendedora pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel, mesmo que a culpa pela rescisão do contrato seja atribuída à vendedora. O fato de o imóvel ser defeituoso, apresentando uma série de vícios redibitórios que dificultaram a moradia e motivaram o pedido de rescisão contratual, não deve ser utilizado como justificativa para impedir a indenização pela ocupação - pois a posse do imóvel, ainda que com vícios redibitórios, foi efetivamente exercida pelos adquirentes. A existência de vícios redibitórios, em relações de consumo, coloca à disposição do consumidor, de acordo com o art. 18, § 1º, do CDC, as seguintes opções: Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas. § 1º Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha: I - a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; III - o abatimento proporcional do preço. No caso, o recorrente optou pela hipótese do inciso II (restituição da quantia paga), e não pela hipótese do inciso III, que autorizaria, em tese, o abatimento do preço devido à existência de vícios construtivos no imóvel. Nada impede que a parte, optando pela resolução contratual, requeira eventual indenização pelas perdas e danos decorrentes dos vícios construtivos, como assegura parte final do art. 18, § 1º, II, do CDC. Consta do relatório da sentença que o recorrido chegou a ajuizar demanda pleiteando indenização por referidos vícios construtivos, a qual foi julgada parcialmente procedente e, inclusive, forneceu prova emprestada para o pedido de resolução contratual formulado nesta demanda (fl. 709): Ressaltou ter ajuizado ação anterior em face da Parte Ré (autos nº 1038325-39.2020.8.26.0224), em que pleiteou a reparação dos danos materiais e morais, julgada parcialmente procedente, sendo que nos mencionados autos foi produzido laudo pericial que constatou a presença de problemas endógenos no imóvel capazes de prejudicar o próprio uso, na medida em que o tornariam inabitável, pugnando por sua utilização como prova emprestada. Não se pode, portanto, utilizar referidos vícios para, nesse caso, impedir a fixação da taxa de fruição em favor da vendedora, pois o enriquecimento ilícito seria não da vendedora, mas do próprio adquirente, que já foi indenizado por eles. Na realidade, os vícios construtivos, no caso em análise, serviram somente de fundamento para o pedido de rescisão, o qual foi acolhido. Desse modo, reconhecida a culpa da vendedora pela rescisão contratual, o caso deve ser resolvido à luz da Súmula 543 do STJ, que determina a restituição da integralidade dos valores pagos pelo adquirente com a aquisição do imóvel, na hipótese de culpa da vendedora pela rescisão contratual. Não se pode, contudo, impedir a fixação, em favor da vendedora, da taxa de fruição, na linha dos julgados acima citados desta Corte Superior. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem (AgInt no REsp n. 2.067.527/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 23/8/2024). Aplicando o direito à espécie, conforme o art. 257 do Regimento Interno do STJ, deve a taxa de ocupação ser fixada com base no valor do locatício do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem, o que deverá ser apurado em liquidação de sentença e poderá ser objeto de compensação com os valores que deverão ser restituídos pela vendedora. Em face do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial e fixar a taxa de fruição em favor da recorrente, nos termos da fundamentação. Intimem-se. EMENTA