AREsp 2796035 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/03/2025 a 24/03/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. QUESTÃO SOLUCIONADA COM BASE NOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA N. 7 DO STJ AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, sob a alegação de propaganda enganosa relacionada à possibilidade de obtenção de financiamento bancário pela adquirente, ainda durante a fase de construção do empreendimento, o que possibilitaria a quitação das parcelas da construtora até a entrega das obras, com impacto significativo no valor do saldo devedor. 2. No caso, ante o reconhecimento do descumprimento do dever de informação por parte da empresa vendedora, ora recorrente, e, em consequência, de sua responsabilidade exclusiva pelo descumprimento do contrato, o Tribunal estadual a condenou a restituir, integralmente, os valores pagos pela promitente compradora, nos termos da Súmula n. 543 do STJ, assentando ser inaplicável, ao caso, o disposto no art. 67-A da Lei n. 13.786/18, que se refere à hipótese de inadimplemento absoluto da obrigação pelo comprador . 3. A revisão da conclusão do julgado, com o consequente acolhimento da pretensão recursal, não prescindiria o reexame do acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por LUCIO BRAGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (LUCIO BRAGA) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Des. MARCO FÁBIO MORSELLO, assim ementado: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C. C. RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Autora que pretende a rescisão do contrato com a restituição integral dos valores pagos, em razão do descumprimento da oferta e propaganda enganosa - Sentença de parcial procedência para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e determinar a restituição de 85% do valor desembolsado pela autora, corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora Irresignação de ambas as partes - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor - Comprovada formalização do contrato em 31/10/2021, embasada na informação equivocada de possibilidade de financiamento do valor da obra - Hipótese em que foi comprovado documentalmente que as informações prestadas pela corretora foram determinantes para a concretização do negócio - Incontroverso pagamento da entrada e pedido de rescisão do contrato dias após a descoberta de que não seria possível realizar o financiamento antes da expedição do "habite-se" - Peculiaridades do caso concreto que indicam configurada existência de culpa da ré pela resolução do contrato, justificando o retorno das partes ao status quo ante, nos termos da Súmula 543 do C. STJ - Inaplicabilidade do disposto no artigo 67-A da Lei do Distrato, tampouco das teses sedimentadas pelo C. STJ nos Temas 938 e 1002 - Condenação da ré à devolução da totalidade dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, com aplicação dos juros de mora desde a citação Danos morais que não foram demonstrados no caso concreto, pois ausentes repercussões de maior relevo - Sentença reformada - Recurso da autora provido em parte e recurso da ré desprovido, com majoração da verba honorária (e-STJ, fl. 402). Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls. 467/471). É o relatório. EMENTA CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. QUESTÃO SOLUCIONADA COM BASE NOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA N. 7 DO STJ AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, sob a alegação de propaganda enganosa relacionada à possibilidade de obtenção de financiamento bancário pela adquirente, ainda durante a fase de construção do empreendimento, o que possibilitaria a quitação das parcelas da construtora até a entrega das obras, com impacto significativo no valor do saldo devedor. 2. No caso, ante o reconhecimento do descumprimento do dever de informação por parte da empresa vendedora, ora recorrente, e, em consequência, de sua responsabilidade exclusiva pelo descumprimento do contrato, o Tribunal estadual a condenou a restituir, integralmente, os valores pagos pela promitente compradora, nos termos da Súmula n. 543 do STJ, assentando ser inaplicável, ao caso, o disposto no art. 67-A da Lei n. 13.786/18, que se refere à hipótese de inadimplemento absoluto da obrigação pelo comprador . 3. A revisão da conclusão do julgado, com o consequente acolhimento da pretensão recursal, não prescindiria o reexame do acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. VOTO O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por YASMIN KELLY ACHATA FAJARDO contra a ora insurgente, em decorrência de propaganda enganosa relacionada à possibilidade de obtenção de financiamento bancário, ainda durante a fase de construção do empreendimento, o que possibilitaria a quitação das parcelas da construtora até a entrega das obras, com impacto significativo no valor do saldo devedor. Nas razões de seu apelo nobre interposto com base no art. 105, III, alínea a, da CF, LUCIO BRAGA alegou a violação do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64 (com redação dada pela Lei n. 13.786/18), ao sustentar que na hipótese de rescisão de contrato em que a incorporação foi submetida ao regime de patrimônio de afetação, é possível a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador. Da retenção dos valores pagos Sobre o tema, ao julgar o recurso de apelação interposto pela promitente-compradora, dando-lhe parcial provimento para reconhecer a culpa exclusiva da empresa ré, ora recorrente, pela resolução do contrato, o TJSP assim se pronunciou: No caso vertente restou incontroverso que em 31/10/2021 as partes formalizaram "Contrato de Promessa de Compra e Venda" de fls. 18/38, tendo por objeto o apartamento nº 306, Bloco 1, do empreendimento "It Vila Olímpia". Além disso, está comprovado pelas conversas transcritas em fls. 39/98, que antes e após a assinatura do contrato a corretora Camila garantiu à autora que conseguiria realizar um financiamento bancário ainda durante a fase de construção do imóvel, possibilitando a quitação das parcelas devidas à construtora e passando a pagar parcelas apenas para a instituição financeira, e que justamente em razão da referida informação a autora demonstrou interesse em fechar o negócio. .. Dessa forma, considerando que as tratativas teriam se iniciado em 25 de outubro de 2021, é possível concluir, diante da vulnerabilidade da consumidora, que a corretora influenciou diretamente a decisão de assinar o contrato utilizando informações desencontradas, levando a autora a crer que as parcelas a serem pagas inicialmente para a construtora seriam irrisórias e que, em 180 dias, passaria a pagar apenas as parcelas do financiamento, estimadas em pouco mais de R$1.000,00 (mil reais) mensais. Dessa forma, considerando que os valores informados comprovadamente encorajaram a realização do negócio, que foi objeto de pedido de rescisão logo após a constatação da realidade dos fatos pela consumidora, é possível reconhecer que a rescisão do contrato se deu por culpa da ré, devendo portanto restituir integralmente os valores pagos pela autora. De fato, ficou evidente da troca de mensagens que a corretora induziu a consumidora a erro, fazendo crer que as parcelas a serem pagas não chegariam ao patamar de R$1.000,00, em razão da suposta migração do negócio para o financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Sucede que, após inúmeros contatos com a empresa ré, recebendo sempre respostas evasivas, ao tentar realizar a aludida migração, a autora se deparou com a informação de que a operação seria permitida apenas após a expedição do "habite-se" (fl. 103, e-mail recebido em 28 de julho de 2022), ao que sobreveio, prontamente, o ajuizamento desta demanda, em agosto de 2022. No caso dos autos, há comprovação de que as informações equivocadamente trazidas pela corretora foram determinantes na aceitação do negócio. Houve, portanto, falha na prestação de informações (e-STJ, fls. 406/409). Em consequência, ante o reconhecimento do descumprimento do dever de informação por parte da empresa apelante , e, em consequência, de sua responsabilidade exclusiva pelo descumprimento do contrato, a Corte local a condenou a restituir, integralmente, os valores pagos pela autora, nos termos da Súmula n. 543 do STJ, sendo inaplicável, ao caso, o disposto no art. 67-A da Lei n. 13.786/18, que se refere à hipótese de inadimplemento absoluto da obrigação pelo adquirente. Desse modo, a revisão da conclusão do julgado, com o consequente acolhimento da pretensão recursal, não prescindiria o reexame do acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. Nessas condições , CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial. MAJORO em 2% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor da parte recorrida, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. É o voto. Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.