AREsp 2884288 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por ANA C ROCHA DE CASTRO à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, assim resumido: APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL,ENTRE PARTICULARES,INTERMEDIADO POR CORRETORA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA,DECRETANDO A RESCISÃO DO CONTRATO E CONDENANDO OS RÉUS A RESTITUIREM À AUTORA OS VALORES DESEMBOLSADOS E COMPROVADAMENTE PAGOS E A INDENIZÁ-LA NO IMPORTE DE R$ 3.000,00 A TÍTULO DE DANO MORAL. IRRESIGNAÇÃO DA DEMANDANTE E DA PRIMEIRA E TERCEIRA RÉS (fl. 1.233). Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 112, 113 e 422 do CC, no que concerne à ofensa aos princípios da segurança jurídica, da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório no desfazimento de contrato de compra e venda de imóvel, trazendo a seguinte argumentação: O que interesse ao julgamento do apelo nobre, é que a recorrida Virgínia, autora da demanda, para um mesmo fato, adotou 02 (dois) comportamentos eminentementes contraditórios, o que é repudiado pelo ordenamento jurídico pátrio, diante do que proclamam os Princípios da Segurança Jurídica; da Boa-Fé Objetiva; e da Vedação do Comportamento Contraditório. .. A prova documental em destaque, a ATA NOTARIAL, mostra uma conduta ativa da recorrida Virgínia em prosseguir com o negócio, prontificando-se em agilizar o processo de quitação do contrato junto à CEF, por meio de uma parente/amiga. A manifesta e indubitável conduta da recorrida Virgínia em prosseguir com a avença - PRIMEIRO COMPORTAMENTO -, gerou nos demais partícipes, um sentimento de LEGÍTIMA CONFIANÇA e BOA-FÉ, de que o negócio seria ultimado dentro do prazo de 90 (noventa) dias - expressamente consignado no documento Recibo de Sinal e Princípio de Pagamento -, e essa conduta por parte dela, que deveria ter sido respeitada, o que não ocorreu. Em instante posterior, num SEGUNDO COMPORTAMENTO - CONTRADITÓRIO -, a recorrida Virgínia informa que não irá prosseguir com a Compra e Venda Imobiliária, alegando ambiguamente acerca de um suposto descumprimento contratual, segundo narra a peça de ingresso, ligado ao fato de pender sobre o bem um financiamento bancário. Impossível negar-se o COMPORTAMENTO INCOERENTE da recorrida Virgínia, no desfazimento do negócio. Com efeito, o acórdão vergastado, legitimando a conduta contraditória da recorrida Virgínia, impondo o pagamento em dobro do arras, irrompe contra os artigos 112, 113 e 422, todos da Lei Substantiva, e consequentemente, contra o Princípio do Venire Contra Factum Proprium. .. Deve ser mantido hígido o primeiro comportamento adotado pela recorrida Virgínia, qual seja, o de prosseguir com o negócio, mesmo à despeito do financiamento que estava em curso junto à CEF firmado pelos vendedores, porque assim aquiesceu, não podendo usar da questão gravame imobiliário, num segundo momento, e contraditoriamente, quando tudo estava pronto para o fechamento da operação - troca de financiamentos - para romper com a avença. .. Pegando carona no que fora dito no parágrafo anterior, é preciso ter em conta que as partes convencionaram, inequivocamente, o prazo de 90 (noventa) dias para a consumação do negócio contrato de fls. 50/54 . No entanto, e mais uma vez, com agir antagônico ao primeiro comportamento, a recorrida informa sobre um outro prazo, de menor duração, e não observado, para pretender o desfazimento do negócio, com o recebimento em dobro do sinal ofertado em princípio de pagamento. .. Ora, conclui-se, sem medo de errar, que a recorrida Virgínia, antes que restasse escoado o prazo 90 dias para a concretização do negócio, rompeu com a avença, de forma antagônica ao que convencionou num primeiro momento, e que nesta ordem de ideia, é de se entender sobre à absoluta falta de justa razão à tanto, o que é razão suficiente à perda do sinal em favor dos vendedores, na esteira do que preceitua a primeira parte do art. 418 do Cód. Civil. A recorrida Virgínia somente poderia considerar a mora obrigacional uma vez decorridos o prazo de 90 (noventa) dias, sem que houvesse a assinatura no documento definitivo de compra e venda, mas, do que se observa incontroversamente dos autos, antes do exaurimento do interregno temporal em apreço, pretendeu o desfazimento do negócio, incidindo em seu claro desfavor, a primeira parte da dicção do art. 418 do Cód. Civil (fls. 1.322/1.335). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: Narra a autora (1ª apelante) que celebrou, em 06/08/2020, contrato de promessa de compra e venda do apartamento nº 701, do bloco 1B, do empreendimento denominado Residencial Bosque de Montreal, situado à Rua Carvalho Júnior, nº 115, Correas, Petrópolis, RJ, tendo como promitentes vendedores ALEXANDRE PINHEIRO DE SOUZA e INGRID FERNANDES NOEL PINHEIRO, e como intermediadora a corretora de imóveis ANA C ROCHA DE CASTRO - ME, pelo preço de R$ 410.000,00, cujo pagamento seria efetuado nos seguintes termos: R$ 65.000,00 a ser pago através do cheque nº 000022 Agência 0800 do Banco Santander; R$ 5.000,00 (cinco mil reais) pago com o cheque 850481 e R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) pago com o cheque nº 580482, Agência 1668 do Banco do Brasil, totalizando a quantia R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais) a título de sinal. Acordaram as partes, ainda, que eventual diferença do valor do imóvel seria quitada com o uso do FGTS (R$ 100.000,00) e com financiamento bancário junto a CEF - Caixa Econômica Federal (R$ 200.000,00). Contudo, tomou conhecimento de que o bem foi financiado pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), o que dificultou e atrasou toda a documentação necessária para sua compra, ultrapassando o prazo de 40 (quarenta) dias para apresentação dos documentos e certidões de praxe, exigidos pelos cartórios para lavratura de escritura de venda de imóvel. Assevera que a omissão das rés quanto ao real estado do apartamento a levou a erro, uma vez que jamais teria concretizado o negócio se soubesse da real situação do bem, já que se encontrava grávida e necessitava, com urgência, encontrar uma residência para moradia juntamente com seu bebê. A 1ª ré (2ª apelante), por seu turno, sustenta a inaplicabilidade do CDC, a inexistência de falha na prestação do serviço, de modo que o financiamento junto à Caixa Econômica Federal - CEF referente ao imóvel objeto da lide é o único gravame existente. Assevera, ainda, que a venda de imóveis com financiamento bancário é prática corriqueira no mercado imobiliário, e não impede a sua comercialização, principalmente quando os compradores irão lançar mão de outro financiamento - como é o caso dos autos, já que a autora obteve financiamento junto ao banco Itaú. Com efeito, do conjunto probatório carreado aos autos, pode-se verificar que a autora logrou comprovar a verossimilhança dos fatos alegados, conforme consta da troca de e-mails juntados à exordial, enviados à 1ª ré, solicitando a rescisão contratual. Ademais, o contrato foi descumprido por inadimplência da 1ª demandada, porquanto se infere, do aludido instrumento (indexador 050), em sua cláusula 3ª, que o imóvel se encontrava livre e desembaraçado de todo e quaisquer ônus, fato este que se revela inverossímil diante da certidão de ônus reais juntada no indexador 054: A 1ª ré (2ª apelante), lado outro, não produziu qualquer prova que pudesse infirmar o direito alegado, deixando de oferecer impugnação específica quanto aos fatos e documentos trazidos aos autos pela autora, limitando-se a justificar o atraso no cumprimento da obrigação em razão de fatos imprevisíveis e inevitáveis, o que não pode ser admitido, porquanto conhecedor da situação do bem sobre o qual recaia financiamento junto à CEF antes da celebração do pacto. Logo, caberia à 1ª ré, juntamente com os promitentes vendedores, providenciar a entrega do imóvel dentro do prazo e nas condições estipuladas na avença. Como cediço, as relações contratuais devem ser regidas pelos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, sendo este último definido no Código Civil como um dever jurídico aplicável a ambas as partes, que devem agir de maneira clara e respeitar as cláusulas contratuais, cumprindo-as com probidade e lealdade, de modo a preservar o equilíbrio econômico e a função social do contrato. Nesse passo, restou suficientemente claro que a 1ª ré, junto com os promitentes vendedores, agiu com desídia, dando causa a mora no cumprimento da obrigação contratual de entregar as chaves do imóvel objeto da avença dentro do prazo e nas condições ajustados. Cuida-se, portanto, de hipótese de resolução contratual por culpa exclusiva da 1ª demandada e dos promitentes vendedores, razão pela qual se impõe a manutenção da sentença que reconheceu como legitima a pretensão de desistência do negócio jurídico pela promitente compradora (1ª apelante), determinando a rescisão do pacto (fls. 1.241/1.242). Transcreva-se, ainda, os seguintes excertos extraídos do julgamento dos embargos declaratórios, litteris: Com efeito, em suas razões recursais, a referida recorrente aponta a ocorrência de omissão no decisum, no que tange à ata notarial por ela apresentada como prova documental e no que diz respeito aos prazos previstos no instrumento contratual. No entanto, infere-se que a ata notarial, juntada aos indexadores 541 e 557, pela 2ª embargante, em nada influencia no deslinde da causa, uma vez que se limita a mostrar os diálogos com a demandante durante as tratativas para a compra e venda do imóvel. A referida prova não tem o condão de alterar o fato de que a autora não teve ciência, antes da assinatura do instrumento de promessa de compra e venda do bem, de que sobre este pendia contato de financiamento, com pacto adjeto de alienação fiduciária, firmado anteriormente entre o promitente vendedor e a Caixa Econômica Federal. Conforme consignado no acórdão embargado, tal condição viola, frontalmente, o item 3 do referido documento, o qual dispõe que o bem estaria livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus e dívidas (indexador 50 - fl. 50). .. Dessarte, tem-se por configurado o erro substancial, defeito do negócio jurídico, previsto nos arts. 138 e 139, I do Código Civil, já que a informação acerca de qualquer pendência sobre o imóvel era essencial à autora, a fim de efetivar ou não a avença. .. No que tange aos prazos estipulados no instrumento contratual de promessa de compra e venda do bem imóvel, tem-se que também não se prestam a modificar os fundamentos dispostos no acórdão embargado, em decorrência do citado erro essencial do negócio jurídico, descoberto pela autora, repita-se, somente depois da assinatura do instrumento, o qual configura a culpa dos promitentes vendedores pelo distrato realizado, nos termos do parágrafo 1º da cláusula 6ª, o qual se colaciona: .. Assim sendo, infere-se que o negócio jurídico não restou concluído, em razão da omissão à promitente compradora, quanto à existência de pendência anterior sobre o imóvel objeto do contrato, isto é, pacto de alienação fiduciária ainda não quitado pelos promitentes vendedores, em inobservância ao item 3 do instrumento assinado pelos interessados, o que restou expressamente explicitado no acórdão embargado. Em verdade, pretende a 2ª embargante a atribuição de efeitos infringentes ou modificativos, com a reapreciação do que foi decidido, o que pode alterar o conteúdo decisório, contudo, o presente recurso não se mostra como instrumento adequado para rediscutir a decisão impugnada, razão pela qual não merece prosperar (fls. 1.303/1.305). Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA