AREsp 2939069 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. IMOBILIÁRIO. SENTENÇA QUE CONDENA A RECORRENTE À DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS: COM RETENÇÃO DE 10% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL. 1) TAXA DE FRUIÇÃO: TERRENO NÃO EDIFICADO. ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. PRECEDENTES DA CÂMARA. SENTENÇA MANTIDA NESTE CAPÍTULO; 2) IPTU E TAXAS: DESPESAS DE RESPONSABILIDADE DOS PROMITENTES- COMPRADORES QUE DEVEM SER DESCONSIDERADAS NO MONTANTE A DEVOLVER. PRECEDENTES. SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO; 3) COMISSÃO DE CORRETAGEM: VALOR BEM ESPECIFICADO NO CONTRATO, CONFORME TEMA 938 DO C. STJ. RETENÇÃO DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO. RECURSO PARCLA.LMENTE PROVIDO (fl. 358). Quanto à controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação e divergência de interpretação do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, no que concerne à legalidade da cláusula contratual que estabelece a penalidade da multa compensatória para o caso de rescisão por culpa do comprador, trazendo a seguinte argumentação: 8. Notem, Excelências, a cláusula que dispõe sobre as condições para rescisão dos contratos é praticamente IDÊNTICA às disposições do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79. 9. Referida cláusula, portanto, não é abusiva, nem contraria as disposições do Código de Defesa do Consumidor, desmerecendo qualquer correção ou ajuste. Na verdade, as regras estabelecidas no contrato para o caso de rescisão são mais brandas do que aquelas autorizadas pelo artigo 32 -A da Lei nº 6.766/79. .. 12. Se o legislador, já com o Código de Defesa do Consumidor em vig ência há mais de 30 anos, conferiu DISCIPLINA ESPECÍFICA para a rescisão por inadimplência do comprador, não compete ao julgador deixar de aplicar a lei. .. 14. Referido artigo se reporta a cláusulas contratuais de livre redação que, se consideradas abusivas, permitem a intervenção do Judiciário para resguardar o equilíbrio entre os contratantes. Todavia, a cláusula penal das avenças não é criação da vendedora, é REPRODUÇÃO do art. 32-A da Lei nº 6.766/79! 15. A Lei do Distrato veio justamente para delimitar no campo imobiliário o conceito de "exagerado", mencionado no art. 51, IV do CDC de modo aberto e subjetivo. Tanto é assim que fixou no art. 32-A que inseriu na Lei nº 6.766/79, o percentual da multa, da taxa de fruição e os débitos que devem ser de responsabilidade do desistente do negócio. Aí está o mérito da legislação novel: definir com exatidão o que não é exagero. 16. Isso sem falar que a Lei do Distrato, na qualidade de legislação especial se sobrepõe à regra geral. Em situação análoga, esse E. STJ, amparado no critério de especialidade, firmou entendimento de que o CDC não se aplica aos contratos de locação de imóveis, pois a Lei nº 8.245/91 é norma especial que regula especificamente a matéria, ainda que se trate de relação de consumo: .. 17. Nem se diga que o inciso II do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 apenas estabelece um limite, e que por isso o desconto não é sempre necessariamente de 10% do valor atualizado do contrato, a depender das peculiaridades de cada caso. Na verdade, isso não se dá em razão das peculiaridades do caso, mas, sim, dos limites do próprio contrato. Assim, se o contrato estabelece que a multa compensatória é de 5% do valor do contrato, esse é o percentual a ser deduzido na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador. Da mesma forma, se o contrato prevê a multa de 10% - caso dos autos - esse também o percentual a ser deduzido, pois a lei assim o autoriza. 18. Portanto, absolutamente legal a cláusula que estabelece penalidade para o caso de rescisão por culpa do comprador e que foi incorretamente desprestigiada pelo E. Tribunal a quo. .. 20. Em caso análogo, que também trata de ação de rescisão de Contrato de Compra e Venda de imóvel, promovido contra a Recorrente, cujo contrato objeto da lide é idêntico àqueles dos autos, esse E. Superior Tribunal de Justiça, nos autos do Agravo Interno no Recurso Especial nº 2106885-SP, reconheceu ser cabível a multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato , na hipótese de negócio celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 ("Lei do Distrato"). .. 22. A situação fática versada nos julgados é a mesma: os contratos objeto das ações foram firmados na vigência da Lei 13.786/2018, e são idênticos. Mas a divergência de entendimentos entre eles é clara: enquanto esse E. STJ reconhece a possibilidade da previsão da multa de 10% do valor atualizado do contrato na hipótese de negócio celebrado na vigência da legislação novel, pois assim esta o autoriza, para o E. TJSP, de forma diversa, aludida previsão na lei não deve prevalecer, devendo incidir na espécie as regras do Código de Defesa do Consumido (fls. 369/374). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: No mais, do que dos autos consta, os recorridos efetuaram o pagamento do importe de R$16.214,30. Assim, considerando que o lote lhe foi vendido a prazo pelo valor total de R$87.363,40 (fl. 25), a retenção de 10% sobre o valor total do contrato atualizado, como prevista no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, alterado pela Lei nº 13.786/18, bem como no instrumento contratual, corresponderia à metade dos valores pagos, o que, claramente, traria desvantagem exagerada aos consumidores, o que não se pode admitir. Além disso, o inciso II do art. 32-A da Lei 6.766/79 faz referência a "montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato", ou seja, há um teto à penalidade, não um percentual fixo (fl. 360). Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023. Ademais, verifica-se que a pretensão da parte agravante é de ver reconhecida a existência de dissídio jurisprudencial, que tem por objeto a mesma questão aventada sob os auspícios da alínea "a" do permissivo constitucional, que, por sua vez, foi obstaculizada pelo enunciado da Súmula n. 7/STJ. Quando isso acontece, impõe-se o reconhecimento da inexistência de similitude fática entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao conhecimento do Recurso Especial pela alínea "c". Nesse sentido: "O recurso especial não pode ser conhecido com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, porquanto o óbice da Súmula n. 7/STJ impede o exame do dissídio jurisprudencial quando, para a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é necessário o reexame de fatos e provas" ;(AgInt no REsp n. 2.175.976/DF, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 20/2/2025). Confiram-se ainda os seguintes julgados: REsp n. 2.037.832/RO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, DJEN de 25/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.365.913/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN de 21/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.701.662/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 20/12/2024; AgInt no AREsp n. 2.698.838/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 19/12/2024; AgInt no REsp n. 2.139.773/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024; AgInt no REsp n. 2.159.019/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 16/10/2024. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA