AREsp 2984303 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 15/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. LEI Nº 13.786/2018 E CDC. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. 1. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei nº 13 .786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei nº 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato. 2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ. 3. Na hipótese, a divergência jurisprudencial não foi devidamente demonstrada, porque ausente o cotejo analítico entre os casos confrontados, violando os arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do Regimento Interno do STJ. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto por VIVER BEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra a que inadmitiu o recurso especial. O apelo extremo, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás assim ementado: "EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. LEI Nº 13.786/2018 E CDC. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Trata-se de apelação cível contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, determinando a devolução de 90% dos valores pagos pelo comprador, deduzidos eventuais débitos de IPTU, e negando o pedido de devolução da comissão de corretagem. O vendedor recorre alegando abusividade da decisão, sustentando a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. As questões em discussão são: (i) a compatibilidade da retenção de 10% do valor atualizado do contrato com a Lei nº 13.786/2018 e o Código de Defesa do Consumidor; e (ii) a abusividade da cláusula penal prevista no contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. A Lei nº 13.786/2018, Lei do Distrato, é aplicável, mas não afasta a incidência do CDC. O contrato configura relação de consumo. 4. O CDC prevê a nulidade de cláusulas que gerem desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV) ou a perda total das prestações pagas (art. 53). 5. A Lei do Distrato permite a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, mas não a obriga, sendo cabível o controle judicial de eventuais abusos. 6. A cláusula penal, ao prever a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, é abusiva por gerar onerosidade excessiva ao consumidor, contrariando a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. A jurisprudência do STJ orienta a proporcionalidade na retenção, entre 10% e 25% do valor pago, a depender das circunstâncias. 7. A retenção sobre o valor atualizado poderia causar perda total ou substancial do valor pago pelo consumidor, gerando saldo devedor, o que caracteriza abusividade. A sentença, ao determinar a retenção de 10% sobre o valor pago, atende à jurisprudência do STJ e aos princípios do CDC. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. "1. A Lei nº 13.786/2018, embora aplicável, não afasta a incidência do CDC em contratos de compra e venda de imóveis. 2. A cláusula penal que prevê retenção de 10% do valor atualizado do contrato em caso de rescisão por iniciativa do comprador é abusiva, devendo ser reduzida para 10% do valor já pago. 3. A sentença deve ser mantida"." (e-STJ fl. 295) No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979 porque a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato deveria ser observada no caso concreto. Após a juntada das contrarrazões (e-STJ fls. 428/431), o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. LEI Nº 13.786/2018 E CDC. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. 1. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei nº 13 .786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei nº 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato. 2. É inviável rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias sem a análise dos fatos e das provas da causa, o que atrai a incidência da Súmula nº 7/STJ. 3. Na hipótese, a divergência jurisprudencial não foi devidamente demonstrada, porque ausente o cotejo analítico entre os casos confrontados, violando os arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do Regimento Interno do STJ. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. VOTO Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial. A insurgência não merece prosperar. Na situação dos autos, verifica-se que o acórdão local fixou premissas fáticas: (i) relação de consumo; (ii) abusividade da cláusula penal tal como redigida (10% sobre o valor atualizado do contrato) porque potencialmente conduz a perda substancial (ou saldo devedor) e desvantagem exagerada; (iii) solução de reduzir a retenção para 10% (dez por cento) do que foi pago, conforme se extrai do seguinte trecho do julgado: "(..) Tendo em vista que o presente caso versa sobre resolução de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em parcelamento do solo (loteamento), aplica-se ao caso a lei do distrato imobiliário. No entanto, a incidência do referido ato normativo não exclui a aplicação das normas previstas no Código de Defesa Consumidor. Antes da sua natureza imobiliária, o negócio em discussão se caracteriza como típico contrato de consumo. Aliás, a própria "lei do distrato" fez questão de enfatizar esse diálogo das fontes normativas, pois nela consta a aplicação do CDC.(..) É incontroverso que a resolução do contrato foi motivada por interesse dos consumidores/adquirentes, ora recorridos. Sobre esse ponto específico, a lei do distrato (i) determina a restituição dos valores pagos pelo adquirente, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel; e (ii) permite a dedução de alguns valores.(..) Observe-se que a lei não determina que toda a retenção (desconto) seja exatamente de 10% do valor do contrato. O legislador apenas conferiu a possibilidade de retenção e estipulou o limite máximo que pode ser subtraído da quantia a ser restituída ao adquirente.(..) O controle de legalidade não se confunde com o da abusividade. O primeiro é feito de forma abstrata, a partir da mera confrontação entre o contrato e a lei. Já o segundo é feito a partir das circunstâncias do caso concreto. O fato de a cláusula contratual estar em plena conformidade com o texto legal, não significa que ela esteja isenta de abusividade. E como não há na lei do distrato a regulação completa e específica sobre o controle de abusividade de cláusulas insertas em contratos de consumo, a solução é adotar os parâmetros e as orientações contidas no Código de Defesa do Consumidor. (..) No caso concreto, também entendo que a Cláusula Vigésima Segunda, item 22.2, é manifestamente nula. Caso aplicada à hipótese dos autos, poderia acarretar a perda total das prestações pagas e gerar um saldo devedor aos consumidores mesmo após a resolução e devolução do imóvel. E ainda que não se vislumbrasse a possibilidade de perda total dos valores pagos, a cláusula teria o condão de provocar um cenário de desvantagem exagerada dos adquirentes, notadamente em vista da onerosidade excessiva da cláusula penal." (e-STJ fls. 293/303) Com efeito, para infirmar tais conclusões e impor, no caso concreto, a retenção sobre o valor atualizado do contrato seria necessário revolver o acervo fático-probatório e a equação econômico-contratual (proporcionalidade concreta, extensão dos pagamentos, risco de onerosidade), providência vedada pela Súmula nº 7/STJ. Outrossim, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, às luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. A propósito: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR . PERCENTUAL DE RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO. MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13 .786/2018. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1 . Com efeito, a Terceira Turma desta Corte Superior firmou entendimento no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, às luz das peculiaridades do caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Esse entendimento é aplicável inclusive a negócios entabulados após a aprovação da Lei n. 13.786/2018 .2. Ademais, o percentual de 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato foi mantido mesmo após a vigência da Lei n. 13.786/2018 .3. Agravo interno improvido." (AgInt no AREsp 2596111/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.) "AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N . 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL . ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO . COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ . DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N . 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1 . Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13 .786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem . 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4 . A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n . 284 do STF. 6. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp 2100901/SP, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.) Por fim, também não há como se conhecer do dissídio, visto que não houve a realização do devido cotejo analítico entre os arestos confrontados, restando desatendidas as exigências legais estatuídas pelos arts. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e do 255, § 1º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso. É o voto.