AREsp 2745786 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial, interposto por SP-30 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, fundado no art. 105, III, "a" da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado (e-STJ, fls. 335/344): EMENTA: Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores indevidamente retidos e indenização por danos morais. Efeito suspensivo. Preliminar rejeitada. Rescisão por culpa dos compradores. Percentual de retenção. Fixado em 10% (dez por cento). Obediência aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. I - Efeito suspensivo. Preliminar rejeitada. À luz do dispositivo legal, o pleito de concessão de efeito suspensivo deve ser dirigido ao tribunal por petição autônoma, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição ou ao relator se já distribuído o recurso, providência não observada pela parte apelante. II - Nos casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula nº 543 do STJ). III - Conforme a jurisprudência do STJ, o percentual de retenção das parcelas pagas pode flutuar de 10% a 25% sobre o total pago pelo comprador. No caso, deve ocorrer, em favor da promitente vendedora, a retenção do equivalente a 10% (dez por cento) da quantia paga, pois o referido importe se mostra razoável para indenizá-la, sobretudo considerado o fato de que as apelantes poderão renegociá-lo e que não há nos autos prova de que o prejuízo das vendedoras superaria a mencionada quantia, o que poderia justificar eventual aumento do percentual. Apelação cível conhecida e desprovida. Em suas razões recursais, a parte recorrente alegou violação aos arts. 389 e 944, ambos do Código Civil, sustando, síntese, ser o percentual de 10% de retenção, relativo à rescisão do contrato por culpa dos compradores, insuficiente ao ressarcimento das despesas administrativas suportadas. Defende a adequação ao percentual de 25%, conforme jurisprudência desta Corte. O recurso recebeu crivo negativo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta Corte Superior por meio da interposição de agravo. É o relatório. Decido. Quanto à retenção dos valores pagos pelos promitentes compradores, consignou o acórdão recorrido, litteris (e-STJ fls. 341/342): "Acerca do percentual a ser fixado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente em permitir a retenção da multa penal condenatória no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, quando houver resolução do compromisso de compra e venda por responsabilidade do comprador, o que é o caso dos autos. Confira-se: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. (..) RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COMA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. (..) 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.(..)". (STJ, Terceira Turma, Aglnt no AR Esp n. 1.942.925/PR, Rei. Min. Ricardo Villas Bõas Cueva, julg. em 26/6/2023, D Je de 30/6/2023) (destaquei). Aliás, o Tribunal de Justiça tem entendido que 10% (dez por cento) dos valores pagos é o percentual de retenção ideal, na medida que atende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito da parte. Confira-se: (..) In casu, verifica-se que o pacto existente entre as partes não prevê cláusula específica de retenção de parcelas pagas na hipótese de rescisão de contrato, seja por parte das vendedoras, seja por parte dos compradores. Assim, considerando as especificidades do caso e tendo em vista que as apelantes serão proprietárias do bem, podendo renegociá-lo, afigura-se razoável a fixação do percentual de retenção no importe de 10% (dez por cento) deduzido o montante de tributos incidentes sobre o imóvel e eventuais despesas para averbação do distrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Ademais, as apelantes não lograram êxito em demonstrar que as despesas administrativas decorrentes do negócio jurídico rescindido superariam o percentual de retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos fixados na sentença (artigo 373, II, do CPC)." g.n Merece reforma a acórdão, no ponto objeto do recurso, vez que a Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe de 2/10/2019), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Neste sentido, em não havendo expressa pactuação sobre o percentual de retenção em caso de rescisão, é de rigor a adequação do percentual fixado na origem à jurisprudência desta Corte. Nesta linha de intelecção: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 3. Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016). 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado. 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 1.1. As instâncias ordinárias explicitaram as peculiaridades do caso concreto para justificar a redução do referido parâmetro, apresentando elementos cuja revisão pressupõe reexame de instrumentos contratuais e dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é vedado na instância excepcional a teor do que orientam as Súmulas n. 5 e 7/STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.126.709/DF, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 20/3/2025, DJEN de 8/4/2025.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem. 2. Reconhecimento pelo Tribunal a quo da razoabilidade e proporcionalidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador e o estabelecido no contrato firmado entre as partes. 3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou a instância de origem implicar, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.500.439/GO, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 20/3/2025, DJEN de 28/3/2025.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. PRECEDENTES. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM. 1. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.485.608/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025.) Diante do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial e determinar que a retenção dos valores em favor da recorrente seja de 25% dos valores efetivamente pagos pela parte compradora. Publique-se. EMENTA