REsp 2210109 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 06/08/2025 a 12/08/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 51 DA LEI Nº 10.931/2004. 1. O entendimento do tribunal de origem está de desacordo com a jurisprudência desta Corte firmada, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. 2. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, como o mútuo, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 51 da Lei nº 10.931/2004. 3. Recurso especial provido.

RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por JARDIM DOS COQUEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO assim ementado: "Apelação cível. Ação de obrigação de fazer. Compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Legislação consumerista. Devolução de parcelas pagas. Rescisão ocorrida por culpa do comprador. Admite-se retenção de 20% do montante, o que inclui remuneração pelas despesas administrativas. Recurso desprovido." (e-STJ fls. 252). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 331/335). No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, a violação dos seguintes dispositivos legais, com as respectivas teses: (i) art. 1.022, II, do Código de Processo Civil, porque o acórdão combatido teria incorrido em negativa de prestação jurisdicional ao não apreciar aspectos relevantes da demanda suscitados nos embargos declaratórios; (ii) arts. 5º, § 2º, 22, § 1º, 27, §§ 4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997, porquanto qualquer pessoa, física ou jurídica, inclusive o próprio vendedor, pode contratar a garantia da alienação fiduciária, que não é exclusividade das entidades que operam no SFI, o que afasta a aplicabilidade das normas consumeristas e impede a resilição do pacto por iniciativa do comprador; e (iii) arts. 32-A da Lei nº 6.766/1979 e 422 do Código Civil, haja vista que é permitida a cobrança de taxa de fruição, mesmo na hipótese de desistência da compra de lote sem construção. Aduz, ainda, que o percentual de retenção deve ser fixado em 25% dos valores pagos pelo comprador. Contrarrazões às e-STJ fls. 350/360. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 51 DA LEI Nº 10.931/2004. 1. O entendimento do tribunal de origem está de desacordo com a jurisprudência desta Corte firmada, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. 2. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, como o mútuo, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 51 da Lei nº 10.931/2004. 3. Recurso especial provido. VOTO A irresignação merece ser acolhida. Na origem, JANE CRISTINA SILVA MACHADO ajuizou ação de resilição contratual cumulada com devolução de quantias pagas e outros pleitos, dizendo não possui r mais interesse no imóvel, bem como não mais pode r honrar o compromisso avençado. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo dirimiu a controvérsia com base nos seguintes fundamentos: " .. Trata-se de ação por meio da qual a parte autora pretende a rescisão contratual, bem como a restituição dos valores pagos, sob o argumento da impossibilidade de continuar pagando as parcelas remanescentes referentes à compra do imóvel. Ressalta-se, desde logo, a inaplicabilidade, à hipótese, da Lei 9.514/97 e, consequentemente, do Tema 1.095 do C. STJ, uma vez que, conforme bem explanou o magistrado a quo, há identidade entre a empresa responsável pelo empreendimento e a que comercializa as unidades disponíveis com a credora fiduciária, razão pela qual fica descaracterizada a garantia estipulada. .. Com efeito, tem-se que a relação jurídica é de consumo e está sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor. Segundo a definição legal, consumidor é o destinatário final do produto (art. 2º do CDC). Vale ressaltar que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico pátrio a pleitear a rescisão contratual e a devolução imediata dos valores pagos, considerando-se abusiva e, portanto, nula toda e qualquer cláusula que exclua o direito à devolução das parcelas pagas, que imponha dedução de elevado percentual ou, ainda, que condicione a forma de devolução, já que evidentemente colocam o consumidor em situação de desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC). Aliás, este é o entendimento já consolidado por súmula desta E. Corte: .. " (e-STJ fls. 223/257). Esse posicionamento está em desarmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, firmada no sentido de que a quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, independentemente do registro da alienação fiduciária em garantia na matrícula do imóvel, não incidindo as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor. A propósito: "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO PRÉVIO. IRRELEVÂNCIA PARA APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto por Bruno Lourenço de Lima contra decisão que deu provimento ao recurso especial de Skaf Urbanização e Participação Ltda., restabelecendo a sentença de improcedência do pedido do agravante. O agravante sustenta que a demora no registro do contrato de alienação fiduciária configura má-fé da recorrida e requer o afastamento da aplicação do direito à execução extrajudicial previsto na Lei n. 9.514/1997. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se a ausência de registro prévio da alienação fiduciária impede a aplicação da Lei n. 9.514/1997 e permite a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel por meio diverso daquele previsto contratualmente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não impede o credor fiduciário de promover a execução extrajudicial do bem, tampouco confere ao devedor fiduciante o direito de rescindir o contrato por outro meio (EREsp n. 1.866.844/SP). 4. O registro do contrato é imprescindível apenas para a constituição da propriedade fiduciária e para dar início à execução extrajudicial, mas não afeta a validade e eficácia do contrato entre as partes. 5. O entendimento do Tribunal de origem, que condicionou a aplicação da Lei n. 9.514/1997 ao prévio registro do pacto fiduciário, diverge da orientação firmada pelo STJ, que reconhece a eficácia do contrato entre as partes independentemente desse registro. 6. A decisão ora agravada foi proferida em observância à jurisprudência desta Corte, razão pela qual deve ser mantida. IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO." (AgInt no REsp n. 2.169.924/SP, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.) De fato, tal orientação destoa da jurisprudência desta Corte, firmada sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. É o que se colhe na seguinte ementa: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA Nº 284/STF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. 1. A falta de prequestionamento da matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento, a teor da Súmula nº 211/STJ. 2. É inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação quando o recurso especial deixa de indicar especificamente de que forma os dispositivos legais teriam sido violados. Aplicação, por analogia, da Súmula nº 284/STF. 3. O entendimento do tribunal de origem está de acordo com a jurisprudência desta Corte firmada, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 2.132.345/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024.) Ademais, tampouco possui amparo na jurisprudência desta Corte o entendimento do Tribunal de origem de que a garantia da alienação fiduciária fica descaracterizada quando há identidade entre a empresa responsável pelo empreendimento e a que comercializa as unidades disponíveis com a devedora fiduciária. Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, inclusive na hipótese de a avença ter sido firmada com propósito de mútuo e sendo a garantia prestada a terceiro. Nesse sentido: "RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE GARANTIA FIDUCIÁRIA SOBRE BEM IMÓVEL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. DESVIO DE FINALIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 51 DA LEI Nº 10.931/2004. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. VEROSSIMILHANÇA DA ALEGAÇÃO. AUSÊNCIA. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é possível a constituição de alienação fiduciária de bem imóvel para garantia de operação de crédito não relacionadas ao Sistema Financeiro Imobiliário, ou seja, desprovida da finalidade de aquisição, construção ou reforma do imóvel oferecido em garantia. 2. A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros. Inteligência dos arts. 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e 51 da Lei nº 10.931/2004. 3. Muito embora a alienação fiduciária de imóveis tenha sido introduzida em nosso ordenamento jurídico pela Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema Financiamento Imobiliário, seu alcance ultrapassa os limites das transações relacionadas à aquisição de imóvel. 4. Considerando-se que a matéria é exclusivamente de direito, não há como se extrair do texto legal relacionado ao tema a verossimilhança das alegações dos autores da demanda. 5. Recurso especial provido." (REsp n. 1.542.275/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/11/2015, DJe de 2/12/2015.) Logo, por não ter respaldo na jurisprudência desta Corte, o acórdão recorrido merece r eforma. Prejudicado o exame da apontada violação dos arts. 1.022, II, do CPC; 32-A da Lei nº 6.766/1979 e 422 do Código Civil. Ante o exposto, conheço do recurso especial para dar-lhe provimento e julgar improcedentes os pedidos da inicial, invertendo os ônus sucumbenciais fixados na orig em. É o voto.