REsp 2126896 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA RECURSO ESPECIAL. CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. DESINTERESSE. MORA. ADQUIRENTE. CARACTERIZAÇÃO. 1. O entendimento do tribunal de origem está em desacordo com a jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária. 2. O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97. 3. Recurso especial provido.

RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por BRIO PARC RIBEIRÃO VERDE INCORPORADORA SPE LTDA. fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: "Ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel, cumulada com o pedido de devolução de valores - Procedência em primeiro grau - Contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária - Inexistência de comprovação do inadimplemento do devedor e a necessária constituição em mora - Requisitos fundamentais para incidência do ditame especial previsto na Lei n. 9.514/97 - Adequada solução do contrato com base no regramento previsto no Código de Defesa do Consumidor - Entendimento do Superior Tribunal de Justiça pelo sistema repetitivo (Tema 1.095) - Precedentes deste Tribunal de Justiça - Manutenção da disciplina da sucumbência - Sentença mantida - Recurso não provido" (e-STJ fl. 740). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados. A recorrente aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 489, § 1º, IV, 1.022, parágrafo único, II, e 1.030, II, do Código de Processo Civil e 22, caput e § 1º, 23, 26 e 27, §§ 4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997. Assevera que o acórdão combatido incorreu em negativa de prestação jurisdicional ao não apreciar as questões postas nos embargos declaratórios sobre o caráter pro soluto da venda, devidamente registrada por instrumento particular com força de escritura pública, na forma da lei especial, bem como o prequestionamento dos arts. 22, caput e § 1º, 23, 26 e 27, §§ 4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997. Alega que o contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária afasta a incidência da legislação consumerista, impedindo a resilição unilateral do pacto e a devolução das quantias pagas. Com as contrarrazões, o recurso foi admitido na origem. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. DESINTERESSE. MORA. ADQUIRENTE. CARACTERIZAÇÃO. 1. O entendimento do tribunal de origem está em desacordo com a jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária. 2. O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97. 3. Recurso especial provido. VOTO A insurgência merece prosperar. Em relação à possibilidade de resilição unilateral do contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia, o tribunal de origem decidiu o seguinte: "(..) Na hipótese, o litígio envolveu Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra e Outras Avenças, com objeto na unidade 34, Bloco A, do Condomínio Lar Itália, Ribeirão Preto/SP, págs. 76/82, submetido à contrato financiamento com alienação fiduciária em garantia firmado com a Caixa Econômica Federal, págs. 52/75, pretendendo o adquirente a rescisão da avença e a consequente restituição de parte do preço pago pelo imóvel. E, na espécie, foi sedimentado nos autos a rescisão do negócio jurídico por culpa do promitente comprador em virtude da incapacidade financeira para a liquidação do preço ajustado, somado à fixação da porcentagem de restituição dos valores pagos, sendo vedada a reanálise da matéria sob pena de reformatio in pejus, uma vez que ausente impugnação recursal pelo vencido, limitando-se a questão dos autos acerca da legislação aplicável. De tal arte, muito embora o previsão do negócio jurídico com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrada em cartório, págs. 300/301, o conjunto probatório dos autos não foi capaz de demonstrar o inadimplemento do devedor e a necessária constituição em mora, requisitos fundamentais para incidência do ditame especial previsto na Lei n. 9.514/97, ocasião em que foi cabível a adequada a solução do contrato com base no regramento previsto no Código de Defesa do Consumidor, não se cogitando a pretendida adoção do procedimento de venda extrajudicial do bem, donde a insubsistência do recurso interposto pela construtora ré, sendo medida de rigor a manutenção da conclusão adotada na sentença, neutralizando os argumentos articulados" (e-STJ fls. 740/741). Esse posicionamento está em desarmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, firmada no sentido de que a quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 no caso de inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, não incidindo as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor. A propósito: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. INCIDÊNCIA DO CDC. 1. No julgamento do REsp 1891498/SP e do REsp 1894504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 2. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022). 3. Na hipótese dos autos, partindo dos fatos delineados pelo acórdão recorrido, constata-se que não houve o referido registro no Cartório de Registro de Imóveis, motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 2.020.649/GO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 15/3/2023) De fato, tal entendimento destoa da jurisprudência desta Corte, firmada sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária, considerando ser obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. É o que se colhe na seguinte ementa: "RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido." (REsp 1.891.498/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 19/12/2022) Importa ressaltar que o arrependimento ou a desistência do contratante não afastam a aplicação das disposições da Lei nº 9.514/1997, pois, conforme jurisprudência desta Corte, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, o pedido de resilição unilateral do contrato caracteriza a quebra do contrato, daí decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. A propósito: "PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO. TEMA REPETITIVO N. 1.095/STJ. MORA DO ADQUIRENTE. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022). 2. É posicionamento das Turmas de Direito de Privado desta Corte que a propositura da demanda de rescisão contratual pelo adquirente do imóvel - manifestando desinteresse na preservação do vínculo obrigacional - configura a quebra antecipada do contrato e, por conseguinte, justifica o repasse dos encargos da rescisão aos consumidores. Precedentes. 2.1. Na petição inicial, o ora agravante manifestou desinteresse no prosseguimento da avença, atraindo para si o ônus da rescisão contratual. No entanto, a Corte de apelação contrariou tal entendimento ao ratificar a sentença e, por conseguinte, aplicar a regra prevista no art. 53 do CDC, condenando a parte agravada ao reembolso de 75% (setenta e cinco cento) dos valores pagos pelo comprador, excluindo apenas a comissão de corretagem da base de cálculo do ressarcimento mencionado. Portanto, era de rigor reformar o aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no procedimento de rescisão contratual, com os encargos daí decorrentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AgInt nos EDcl no REsp 2.099.704/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe 22/8/2024) "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE DE DECRETAÇÃO DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. OBSERVÂNCIA AO PROCEDIMENTO PREVISTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997 PARA DEVOLUÇÃO DO QUE SOBEJAR AO ADQUIRENTE. PRECEDENTES. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na linha de entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp n. 1.930.085/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 18/8/2022). 2. Para esta Corte Superior, "a interposição de recursos cabíveis não acarreta a imposição da multa por litigância de má-fé à parte adversa, ainda que com argumentos reiteradamente refutados ou sem alegação de fundamento novo" (EDcl no AgInt no AREsp 1.704.723/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/06/2021, DJe 22/06/2021). 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp 2.087.914/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 27/9/2023) Assim, estando o acórdão recorrido em descompasso com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial comporta provimento, prejudicado o exame da apontada violação dos arts. 489, § 1º, IV, 1.022, parágrafo único, II, e 1.030, II, do Código de Processo Civil. Ante o exposto, conheço do recurso para dar-lhe provimento e julgar improcedentes os pedidos iniciais. Custas e honorários advocatícios pelo autor, ora recorrido, estes últimos fixados em 15% sobre o valor atualizado da causa. É o voto.