AREsp 2504849 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interposto por SPE FERREIRA DE ANDRADE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. - em recuperação judicial contra decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado: "Apelação Cível. Ação de resilição de instrumento particular de compra e venda c/c indenizatória. Desfazimento do contrato celebrado entre as partes pela impossibilidade da parte autora em honrar com as obrigações assumidas. Pleito de recebimento integral das quantias despendidas. Sentença de procedência parcial do pedido. Inconformismo de ambas as partes. Compulsando-se os autos, restou incontroverso que a ré não deu causa à impossibilidade de celebrar o contrato definitivo, mas houve dificuldades financeiras por parte dos autores. Assim, tem-se que o magistrado sentenciante agiu com acerto ao reconhecer que a hipótese em análise se caracteriza como desistência voluntária dos promitentes compradores. Para essas hipóteses, o STJ firmou posicionamento no sentido de que a devolução dos valores pagos deverá ocorrer de forma parcial, nos termos do que dispõe a Súmula nº 543 daquela Egrégia Corte. No caso em apreço, a retenção de 20% dos valores pagos está de acordo com os parâmetros estipulados na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, bem como deste Egrégio Tribunal. No que respeita às arras, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça vai no sentido de que, nos casos de rescisão do negócio após pago, não apenas o sinal, mas uma parte maior do preço, incluindo, portanto, prestações periódicas vencidas posteriormente à entrega das arras, estas últimas passam a constituir unicamente um princípio de pagamento e devem, portanto, ser computadas apenas como parte do preço, para fins de base de cálculo do percentual de retenção previsto no contrato. No que diz respeito aos custos com o leilão extrajudicial, com o ajuizamento da ação ficou claro que os autores tinham intenção de desfazer o contrato. Apesar disso, mesmo após a citação, o réu optou por realizar leilão extrajudicial antes do deslinde do feito, devendo, portanto, arcar com as despesas inerentes. Quanto à questão dos juros de mora, assiste razão à empresa ré. De acordo com a tese firmada no Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n.º 13.786/2018, nos quais é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador, de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão", tendo a sentença recorrida sido omissa neste ponto. Por fim, no que tange os ônus sucumbenciais, observa-se que os autores fizeram três pedidos, a saber, a declaração de nulidade das cláusulas contratuais abusivas e ilegais, a declaração da rescisão contratual e a restituição integral das quantias pagas. Por sua vez, o pedido foi julgado parcialmente procedente para rescindir o contrato e determinar a restituição parcial dos valores pagos. Ao contrário do que afirmou o juízo a quo, houve pretensão resistida, conforme se verifica do conteúdo da contestação de fls. 108/130. Assim, tem-se que estamos diante de hipótese de sucumbência recíproca, havendo ambas as partes decaído de parte significativa do pedido. Precedentes. Recursos parcialmente providos." (e-STJ fls. 461/462). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 497/503). No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos legais com as respectivas teses: (i) art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/1964 - porque não haveria saldo a devolver, uma vez que o valor de arrematação em leilão extrajudicial não seria suficiente para quitação do débito; e (ii) arts. 463, 474 e 475 do Código Civil - porque o acórdão combatido teria desconsiderado a cláusula resolutiva automática, de modo que à época da propositura da ação de rescisão, o contrato já se encontrava resolvido pela inadimplência exclusiva do recorrido. Sustenta, ainda, inaplicabilidade com a Súmula nº 543/STJ. Sem as contrarrazões, o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. DECIDO. Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial. A insurgência não merece prosperar. No que se refere à ofensa aos arts. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/1964 e 463, 474 e 475 do Código Civil, verifica-se que a matéria versada nos dispositivos apontados como violados no recurso especial não foi objeto de debate pelas instâncias ordinárias, embora opostos embargos de declaração. Assim, ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na Súmula nº 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo". No que se refere à interposição de recurso especial fundado na alínea "c" do permissivo constitucional, faz-se necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a comprovação do dissídio pretoriano, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, confrontando-se acórdãos decididos sob a fatos e circunstâncias similares. Os acórdãos apontados como paradigma, no entanto, não cuidam de situação fática similar, uma vez não se debruçaram sobre hipótese em que, após a citação, promoveu-se a execução extrajudicial. Assim, o recurso especial também não pode ser conhecido sob o enfoque da divergência jurisprudencial. Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DE DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANNOS MORAIS E MATERIAIS E EXIBIÇÃO DE DOCUMENTO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 421 E 422 DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 282 DO STF. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. ARBITRAGEM. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONTRATO DE ADESÃO. DISCORDÂNCIA DO CONSUMIDOR. SÚMULA N. 83 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DEFICIÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A ausência de enfrentamento pelo tribunal de origem da questão objeto da controvérsia impede o acesso à instância especial e o conhecimento do recurso especial, nos termos da Súmula n. 282 do STF. 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, a validade da cláusula compromissória, em contrato de adesão caracterizado por relação de consumo, está condicionada à efetiva concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes, consolidando-se o entendimento de que o ajuizamento, por ele, de ação perante o Poder Judiciário caracteriza-se a sua discordância em submeter-se ao Juízo Arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização. Súmula n. 83 do STJ. 3. O dissídio jurisprudencial deve ser demonstrado conforme preceitua o art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil, mediante o cotejo analítico dos arestos e a demonstração da similitude fática, indicando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados. 4. A simples transcrição de ementas e de trechos dos acórdãos recorrido e paradigma, sem o correspondente cotejo analítico e a demonstração da identidade ou similitude fática entre eles nos moldes do RISTJ, impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional. 5. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.709.877/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJe de 12/12/2024.) Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor a ser restituído aos recorrido, os quais devem ser majorados para o patamar de 15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso. Publique-se. Intimem-se. EMENTA